SANDRINE BOURHIS 15/11/2019

La loi ELAN du 23 novembre 2018 a modifié le régime juridique de la vente en l’état futur d’achèvement dans le secteur protégé, tel que prévu par le code de la construction et de l’habitation (CCH), pour permettre au vendeur et à l’acquéreur de convenir, au stade du  contrat préliminaire, de certains travaux de finition ou d’installation d’équipements sanitaires dont l’acquéreur peut se réserver l’exécution après la livraison du logement(1).

Le décret du 25 juin 2019(2) détermine la nature de ces travaux et adapte les mentions obligatoires du contrat préliminaire et la définition de l’achèvement de l’immeuble.

​​​​Brève mise à jour (publiée initialement le 26/06/19)L’arrêté du 28 octobre 2019, publié au Journal officiel du 7 novembre(*), fixe la liste limitative et les caractéristiques des travaux réservés par l’acquéreur. L’assouplissement du régime juridique de la vente en l’état futur d’achèvement dans le secteur protégé est ainsi désormais pleinement opérationnel depuis le 8 novembre 2019.​​​​Notion d’achèvement (art. R. 261-1 du CCH) 

L’immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat, à l’exception des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution en application du II de l’article L. 261-15 du CCH. 

Nature des travaux réservés (art. R. 261-13-1 du CCH) 

Les travaux dont l’acquéreur peut se réserver l’exécution sont des travaux de finition des murs intérieurs, de revêtement ou d’installation d’équipements de chauffage ou sanitaires, et le cas échéant du mobilier pouvant les accueillir.

Un arrêté du ministre chargé du logement doit encore fixer la liste limitative des travaux concernés et déterminer leurs caractéristiques.

Mentions du contrat préliminaire (art. R. 261-26 du CCH) 

Lorsque l’acquéreur se réserve l’exécution des travaux précités, le contrat préliminaire (ou contrat de réservation) doit obligatoirement mentionner :

  • le prix prévisionnel de vente, décomposé comme suit : prix de vente convenu, coût des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution et coût total de l’immeuble égal à la somme du prix convenu et du coût des travaux précités ;
  • les travaux réservés, décrits et chiffrés pour chacun des types de travaux concernés ;
  • le délai dans lequel l’acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l’exécution de travaux. Dans ce cas, l’acquéreur doit, dans ce délai, notifier sa décision au vendeur par LR/AR.

Informations à la charge du vendeur

A l’expiration du délai pendant lequel l’acquéreur peut revenir sur sa décision, le vendeur doit informer le notaire des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution (art. R. 261-13-3 du CCH).

Le vendeur doit également informer la personne ayant délivré la garantie financière d’achèvement ou de remboursement des travaux dont chacun des acquéreurs de l’immeuble se réserve l’exécution et de leur coût (art. R. 261-23-1 du CCH).

 (*) Arrêté du 28 octobre 2019, JO du 7 novembre 2019​

  1. Voir la brève du 10/12/2018 
  2. Décret n° 2019-641 du 25 juin 2019​ relatif aux travaux réservés par l’acquéreur d’un immeuble vendu en l’état futur d’achèvement, JO du 26 juin.​​

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