Au-delà des contraintes déclaratives, des possibles obligations de compensation ou des risques liés au gestionnaire, la location meublée garde des avantages fiscaux indéniables, selon notre experte Céline Mahinc, fondatrice du cabinet Eden Finances.

Que ce soit du meublé géré ou diffus – touristique ou non – les revenus tirés de la location meublée sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des prestations de services relevant des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Pour rappel, il ne faut pas confondre cette activité avec la parahôtellerie qui dépasse la simple jouissance en raison des services fournis (petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge, ou réception). Le régime fiscal applicable est alors celui de “louage de services” avec application des règles de droit commun des BIC et de la TVA (déficits imputables sur le revenu global puis sur les revenus de même nature des 6 années suivantes, exigence d’une participation personnelle continue et directe de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité pour obtenir la qualification d’activité professionnelle…).

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Trois régimes fiscaux possibles

Les loueurs en meublé peuvent être imposés selon 3 régimes différents en fonction de leur chiffre d’affaires :

– Le Micro BIC lorsque les recettes sont inférieures à 70.000 euros : les revenus sont imposés après un abattement forfaitaire de 50%. Le loueur en meublé est donc alors dans l’impossibilité de constater un déficit. Si son activité est déficitaire, il doit impérativement opter pour un régime réel (simplifié ou normal) d’imposition. De plus il n’est pas possible de récupérer la TVA acquittée lors de l’acquisition de l’immeuble ou lors de travaux de rénovation en régime micro-entreprise.

– Le régime du réel simplifié : obligatoire pour les loueurs qui ont des recettes annuelles imposables comprises entre 70.000 euros et 238 000 euros. Les contribuables sont tenus de tenir une comptabilité et de conserver l’ensemble des justificatifs liés aux loyers et aux charges du bien en location. Il s’applique, sur option, aux loueurs dont les recettes sont inférieures et qui sont donc en principe soumis au régime micro-BIC. Ce régime implique la déduction sur l’ensemble des recettes de l’intégralité des charges supportées par le loueur pour leur montant réel (intérêts d’emprunt, taxes…), à condition d’avoir inscrit l’immeuble à l’actif du bilan, et permet la possibilité d’amortissement de la valeur d’acquisition de l’immeuble (hors valeur du foncier).

– Le régime réel normal : obligatoire pour celui qui réalise des recettes annuelles imposables supérieures à 238.000 euros par an. Comme le régime réel simplifié, il autorise la déduction des recettes de l’intégralité des charges engendrées par l’activité.

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Pour ces 2 derniers régimes comptables, l’amortissement d’une partie de la valeur du bien va matérialiser, “artificiellement”, des charges qui viendront minorer les recettes imposables : le loueur meublé, au régime réel simplifié ou normal, permet de générer des recettes non imposables sur une longue période !

Attention toutefois, dans le cadre d’une location “par intermittence” (tel est le cas du meublé touristique par exemple), l’amortissement se calcule au prorata temporis des jours effectifs de location… pas sûr qu’il ne soit pas plus efficace d’être alors au régime micro BIC !

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L’option des différents statuts d’exploitation

Les avantages liés au choix du statut d’exploitation – loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP) – induisent des différences et ouvrent notamment la possibilité de cotisations au régime de retraite par exemple.

Par ailleurs, cette option de statut ouvre également des avantages fiscaux. Pour l’un (LMNP), le déficit est imputable seulement sur les BIC non professionnels tirés de la même activité (recettes locatives) réalisés la même année ou les 10 années suivantes ; alors que pour l’autre (LMP), les déficits provenant d’activités industrielles ou commerciales exercées à titre professionnel sont imputables sur le revenu global (sans limitation de montant) de l’année ou des 6 années suivantes. Et les avantages ne s’arrêtent pas là.

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Une situation fiscale avantageuse ?

Dans le cadre du LMNP, c’est le régime des plus-values réalisées par les particuliers qui s’applique au taux proportionnel de 19% augmenté des prélèvements sociaux (PS) de 17,2% après que les plus-values ont été diminuées par un abattement progressif. En effet, la plus-value brute dégagée fait l’objet d’un abattement par année de détention du bien cédé au-delà de la cinquième année. En pratique, cet abattement conduit à exonérer la plus-value réalisée lors de la cession d’un bien détenu depuis plus de 22 ans au titre de l’impôt sur le revenu et détenu depuis plus de 30 ans pour une exonération totale (IR + PS). Etant précisé que cette réduction est cumulable avec les abattements de droit commun (décote liée à une éventuelle réserve d’usufruit, abattement de 100.000 euros applicable en ligne directe ou de 31.865 euros pour les petits-enfants). Vous l’aurez compris : de façon inédite, le régime du LMNP permet de bénéficier de l’amortissement d’une partie de la valeur du bien pendant “sa vie locative”, et de bénéficier également de l’imposition des plus-values du particulier en cas de mutation (et non pas l’imposition sur la valeur comptable !).

Le LMP n’est pas moins avantageux puisqu’il permet de bénéficier du régime des plus-values de cession professionnelles pour les immeubles donnés en location meublée et inscrits à l’actif du bilan. De plus, et sous certaines conditions très restrictives, l’activité de location de locaux d’habitation meublés peut bénéficier d’exonération de taxation à l’IFI.

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A noter qu’en droit privé, la location meublée n’est pas une activité commerciale : il s’agit d’une activité civile. Seule la loi fiscale la considère comme commerciale et impose le résultat de la location dans la catégorie des BIC. La loi de finances pour 2017 avait intégré la location meublée dans la liste des activités commerciales éligibles au pacte Dutreil. Mais depuis le 11 octobre 2018, l’administration fiscale a retiré l’intégralité de ses commentaires relatifs à l’ancien ISF, ce qui signifie que la doctrine qui en découlait n’est plus opposable aux services fiscaux. Il ne semble donc plus possible de transmettre une telle activité en bénéficiant du régime Dutreil.

Ce tour d’horizon complet sur le loueur meublé – géré ou diffus, touristique ou non – nous a permis d’établir un état des lieux des points d’attention. Cette détention immobilière, où l’investissement doit être réfléchi, reste avantageuse : oui à l’alternative des différents types de locations (meublée de moyenne durée, longue durée, bail mobilité) pour optimiser le rendement ou pour éviter au maximum les vacances locatives. Et oui à l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ! car l’adage ne faiblit pas : outre la valorisation du bien et la réalité de la demande locative, cela permet de s’adapter à la réglementation et ainsi minimiser les frais liés à la “conversion”. Le loueur meublé reste un investissement à horizon long terme bénéficiant – pour l’instant – d’un régime fiscal avantageux.

Tire de CAPITAL ecrit et redige par CÉLINE MAHINC  PUBLIÉ LE 23/03/2020 À 12H0

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