Quel est le prix de vente d’un bien immobilier décoté ?

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Avec les interdictions de location à venir, les passoires thermiques perdent de leur valeur. Mais moins dans certaines villes que dans d’autres. BFM Business vous révèle en exclusivité une étude de PriceHubble sur les 20 plus grandes villes de France.

Quelles pertes de valeurs affichent désormais les passoires thermiques? A l’approche des interdictions à la location des logements les plus énergivores, les décotes à la vente se généralisent. BFM Business vous révèle en exclusivité une étude* qui nous donne la mesure de ces pertes de valeurs dans les plus grandes villes de France.

Maisons ou appartements, les passoires perdent de plus en plus de valeur. Les villes analysées par le spécialiste de la data PriceHubble montrent une décote moyenne de 6,5% entre un appartement noté A et un autre noté G. Une différence de prix deux fois plus élevée pour les maisons.

Une exception : Paris

Les pertes de valeurs les moins fortes se trouvent dans les villes les plus tendues… et encore. Lyon, Marseille, Nice, Nantes ou Angers affichent tout de même des décotes de 6% sur les appartements passoires énergétiques.

Seule exception : Paris. Ici encore aucune réelle perte de valeur. Et pour cause, plus de la moitié des logements vendus est classée E, F ou G. Les acheteurs n’ont donc pas vraiment le choix. A l’inverse une autre grande ville se distingue: Strasbourg, ville verte par excellence, affiche des décotes de 10% pour les appartements les plus mal notés.

Mais les plus grosses pertes de valeurs se trouvent dans les communes un peu plus petites et en particulier sur les maisons. 15% de décote à Reims.

Globalement, trois groupes de villes se distinguent dans cette étude:

  • Dans le sud de la France, à Marseille, Nice et Toulon, la décote tourne autour de 4%.
  • À Lyon et Montpellier, la décote est plus marquée et est d’environ 10%.
  • À Dijon, Reims, Rennes et Angers, l’impact du DPE est beaucoup plus important, avec une décote proche de 15% pour les passoires thermiques.

*Etude réalisée par PriceHubble étudiant la répartition par étiquette énergétique des biens mis en vente dans les 20 plus grandes villes de France au cours des douze derniers mois. PriceHubble a utilisé des algorithmes d’intelligence artificielle pour comprendre et isoler l’impact du DPE sur le prix de vente d’un bien par rapport aux autres critères (localisation, surface, année de construction, état etc).

Marie Coeurderoy redactrice de cet article tire de BFM en date du 17102022

Etes vous seriez vous pour les SCPI ?

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) figurent parmi les placements préférés des Français, très friands d’investissement immobilier, avec leur ticket d’entrée très accessible et leur gestion par des experts qui permet d’investir dans la pierre sans avoir à gérer ni le bien ni les locataires. En cette période particulière de forte inflation, de remontée des taux et de menaces de récession, les SCPI pourraient bien tirer leur épingle du jeu et séduire encore davantage les particuliers.Il faut dire que ce placement phare de la pierre-papier possède des atouts majeurs qui expliquent son succès. Découvrez dans cet article 4 raisons d’investir actuellement en SCPI.

Une valeur refuge

Les SCPI permettent d’investir sur le marché immobilier, un marché qui rassure, car il est composé de biens tangibles. Les SCPI constituent d’ailleurs un moyen accessible de se positionner sur ce marché, avec un investissement relativement faible (de l’ordre de quelques centaines ou milliers d’euros), en direct ou depuis les supports en unités de compte d’un contrat d’assurance-vie. La gestion est déléguée, ce qui peut s’avérer un atout considérable pour ceux qui n’ont pas ou ne veulent pas consacrer de temps à leurs investissements. Cerise sur le gâteau : la diversification induite par ce type d’investissement immobilier qui permet de mutualiser les risques.

Qui permet de lutter contre les effets de l’inflation

Le marché immobilier est traditionnellement considéré comme un rempart contre l’inflation car les prix de l’immobilier ont tendance à s’apprécier en même temps que l’inflation, tout comme le montant des loyers d’ailleurs. Si la récession peut tout de même bouleverser le marché immobilier avec dans le pire des cas des locataires dans l’impossibilité de payer et un taux de vacance plus important, le phénomène devrait rester mesuré et surtout temporaire. Les SCPI pourraient ainsi continuer de représenter un placement fructueux sur le moyen-long terme.

Avec un rendement relativement élevé

De plus, à l’heure actuelle, les SCPI permettent de préserver le pouvoir d’achat des détenteurs de parts, qui est mis à mal depuis plusieurs mois maintenant. La performance de ces stars de la pierre-papier reste bien plus élevée que les placements à capital garantis. En effet, en investissant en SCPI de rendement, vous pouvez espérer un rendement annuel compris entre 4,5 % et 6 % (rendements constatés sur ces dernières années selon l’ASPIM), ce qui est bien supérieur aux performances proposées par celles du livret A ou du fonds euros de l’assurance-vie par exemple. Il est donc temps de penser à prendre un peu plus de risque pour doper le rendement de ses placements. En effet, les SCPI vous exposent en contrepartie d’un rendement potentiel plus intéressant à un risque de perte en capital.

Et des thématiques dans l’air du temps

Enfin, il est possible d’investir en SCPI sur des thématiques porteuses comme les SCPI spécialisées dans le secteur de la santé et détenant des cliniques, maternité, ou maisons de repos comme Pierval Santé par exemple. Mais d’autres thématiques en plein boom existent. On peut par exemple penser à la problématique du fameux « dernier kilomètre » rendu si importante par le développement du e-commerce et de la livraison à domicile ces dernières années qui s’est encore accéléré depuis les confinements. Certaines SCPI se sont spécialisées sur ce créneau en investissant dans des entrepôts et locaux d’activité situés en périphérie des grandes villes.

Quid sur l’Assurance Vie …

La fiscalité de l’assurance -vie est un domaine complexe. Elle n’est pas la même selon que le souscripteur transmet un capital à des bénéficiaires, ou qu’il puise dans son épargne pour se constituer des revenus complémentaires. Selon le moment où il fait des rachats l’impact fiscal ne sera pas le même. D’autres subtilités sont à prendre en compte : date d’ouverture du contrat, moment où les versements ont été effectués, l’âge du souscripteur. Autant de paramètres qui doivent être étudiés par le souscripteur afin de ne pas se tromper et alourdir la note fiscale. Notre article recense les paramètres auxquels doit prêter attention  un souscripteur dans ce domaine.

Quelle est la fiscalité de l’assurance-vie en cas de décès ?

Outil très concurrentiel pour transmettre un capital, l’assurance-vie reste complexe à appréhender lorsqu’on s’intéresse à la fiscalité qui lui est applicable. En cas de décès du souscripteur du contrat elle n’est pas la même selon que ce dernier a effectué des versements sur le contrat avant l’âge de 70 ans ou après cet âge.

Primes versées avant l’âge de 70 ans.

La loi de Finances rectificative pour 2013 a modifié le régime fiscal applicable. Depuis le 1er juillet 2014, les sommes correspondant à la valeur de rachat du contrat, ce qui correspond au montant des primes versées et les intérêts capitalisés, sont taxées à 31,25% au-delà  d’un seuil de 700.000 euros. Ce régime s’applique pour tous les décès survenus depuis le 1er juillet 2014. Il s’agit d’un alourdissement de la fiscalité applicable car le taux de prélèvement était avant cette date de 25% au-delà d’un seuil de 902.838 euros.

En dessous de ce seuil, le taux de prélèvement reste inchangé. Il est de 20 % après application d’un abattement de 152.500 euros, et ce pour chaque bénéficiaire. A noter que les souscripteurs d’un contrat d’assurance-vie « génération » , dont l’objectif est d’orienter l’épargne des ménages vers des secteurs économiques stratégiques pour l’Etat (PME-PMI, logement social) bénéficient d’un avantage fiscal supplémentaire  sous la forme d’un abattement fiscal de 20% qui s’ajoute à l’abattement fixe précédemment mentionnée de 152.500 euros attaché au contrat d’assurance-vie classique.

Primes versées après l’âge de 70 ans

La règle fiscale est différente lorsque le souscripteur a fait des versements sur son contrat après l’âge de 70 ans car le barème des droits de succession s’applique au-delà d’un seuil de 30.500 euros. Dit autrement, lorsque ces contrats dépassent 30.500 euros et ont été souscrits depuis le 20 novembre 1991, les primes versées sont soumises aux droits de succession, mais pas les intérêts générés par les sommes versées. Cet abattement de 30.500 euros est valable tous bénéficiaires et tous contrats confondus.

Il faut signaler que puisque ce sont les droits de succession qui s’appliquent, il est possible que le ou les bénéficiaires s’ils ont un lien familial avec le souscripteur profitent d’abattements. spécifiques en lien avec la succession du défunt.

L’assurance-vie est-elle soumise à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ?

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est venu remplacer l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) en 2018. Contrairement à l’ISF, l’IFI a une assiette moins large et ne vise que l’ensemble des biens et droits immobiliers appartenant au contribuable. Concrètement, la plupart des contrats d’assurance-vie échappent à l’IFI, ce qui n’était pas nécessairement le cas lorsque l’ISF s’appliquait. Toutefois lorsque le souscripteur a investi sur des unités de comptes  constituées d’actifs immobiliers (parts de SCI, parts de SCPI), il doit indiquer le montant d’investissement dans sa déclaration d’IFI. Pour rappel, la taxation au titre de l’IFI est déclenchée lorsque la valeur nette du patrimoine immobilier du contribuable excède  1,3 million d’euros. A titre d’exception, les parts ou actions  d’OPCVM investis à hauteur de moins de 20 % en biens et droits immobiliers lorsque le souscripteur détient moins de 10 % au total des droits de l’OPCVM sont exclues de l’assiette de l’IFI. IL en va de même pour les actions de sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIIC) lorsque le souscripteur possède moins de 5% du capital de la société et des droits de vote. Le plus simple pour savoir si votre contrat est soumis à l’IFI en raison des investissements effectués sur votre contrat est de contacter directement le service juridique de la compagnie d’assurances qui le gère.

Quelle réduction d’impôt pour les contrats d’épargne handicap ?

L’assurance-vie a vocation à convenir au plus grand nombre. Pour les personnes en situation de handicap, l’assurance-vie peut intégrer certaines spécificités fiscales sous la forme d’une réduction d’impôt. On parle alors de contrat d’épargne handicap . Cette typologie de contrat permet le versement  d’un capital ou d’une rente viagère à une personne souffrant d’une infirmité l’empêchant de se livrer à une activité professionnelle. Le contrat doit avoir une durée effective d’au moins 6 ans. Si le souscripteur est une personne différente de l’assuré, c’est lui qui bénéficie de la réduction d’impôt plafonnée à 25 % du montant total des versements, dans la limite de 1.525 par an, plus 300 euros par enfant à charge. Tout contrat d’assurance-vie est éligible à l’option épargne handicap à la condition d’en faire la demande auprès de la compagnie d’assurances qui le gère. Il existe une déclinaison de l’épargne handicap sous la forme d’un contrat dit de « rente survie ». Dans cette hypothèse, le bénéficiaire est forcément une personne handicapée et le souscripteur un membre de la famille, parent en ligne directe ou en ligne collatérale jusqu’au 3eme degré (frère, oncle ou neveux par exemple). Au décès du souscripteur, le capital accumulé sur le contrat est transformé en rente viagère au bénéfice de la personne handicapée désignée bénéficiaire. Ce type de rente peut se cumuler avec d’autres aides telles que l’Allocation Adulte Handicapé (AAH).

Comment est imposée l’assurance-vie en cas de rachat avant 8 ans ?

C’est la durée de détention d’un contrat d’assurance-vie et la date des versements qui déclenche la mécanique de taxation lorsque le souscripteur décide de puiser dans son épargne de son vivant. Ce sont les plus-values qui sont taxées et pas le montant des primes versées. Cette mécanique est variable dans le temps en adéquation avec la maturité fiscale de l’assurance-vie qui est optimale après 8 ans de détention.

Avant 8 ans cette imposition sur les rachats peut être, selon les cas, de 12,8%, de 15% ou de 35%, même si pour ce dernier taux il n’est plus d’actualité depuis la fin septembre 2021 car les contrats ont passé le cap des 4 ans depuis l’instauration de la Flat-tax Le paramètre déterminant pour faire ses calculs : la date des derniers versements effectués

Pour les versements effectués avant le 27 septembre 2017

Les plus-values sont soumises par défaut au barème de l’impôt sur le revenu. Mais sur sa demande, le contribuable peut choisir d’être taxé selon le système du Prélèvement Forfaitaire Libératoire (PFL).  Si le contrat est détenu depuis plus de 4 ans, le taux de 35% ne s’applique plus et il passe à 15%.

Pour les versements effectués depuis le 27 septembre 2017

Dans cette hypothèse, les plus-values sont soumises au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), plus connu sous le nom de Flat-tax et mis en place depuis janvier 2018. Ce taux est de 12,8%. Sur sa demande, le contribuable peut choisir d’être taxé au barème de l’impôt sur le revenu. Mais le choix de cette option s’applique alors à tous ses revenus patrimoniaux.

Comment est imposée l’assurance-vie en cas de rachat après 8 ans ?

Pour les versements effectués avant le 27 septembre 2017

L’assurance-vie atteint sa maturité fiscale après 8 ans. Dit autrement, c’est à partir de cette durée de détention que puiser dans son épargne est plus intéressant pour le souscripteur car il bénéficie d’un abattement annuel global sur ses gains. De plus le taux d’imposition n’est plus que de 7,5%. Comme vu précédemment pour un rachat avant 8 ans, le contribuable peut choisir d’être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. L’abattement annuel est de 4.600 euros pour une personne seule ou de 9.200 euros pour un couple soumis à imposition commune. Cet abattement s’applique sur l’ensemble des produits imposables de l’année du foyer fiscal.

Pour les versements effectués après le 27 septembre 2017

Pour les plus-values générées par les primes versées depuis le 27 septembre 2017, le taux d’imposition de 7,5% continue à s’appliquer mais c’est le montant des versements accumulés  sur le contrat qui fait varier la fiscalité applicable. Si le contrat est en dessous de 150.000 euros, c’est le taux de 7,5% qui s’applique. Si le contrat est égal ou au-dessus de 150.000 euros, un complément d’impôt correspondant au PFU de 12,8% vient s’appliquer. Ce seuil d’apprécie toutes assurances-vie confondues. Il est doublé à 300.000 euros pour les couples.

Comment déterminer le montant d’un rachat après 8 ans sans payer d’impôts ?

Lorsque le souscripteur effectue un rachat partiel ou total sur son contrat, seule une  fraction de la somme est taxée, celle qui correspond à des plus-values ou des gains. Mais pas le capital initialement investi. Pour déterminer son assiette imposable, le souscripteur peut appliquer la formule suivante :

Gains imposables = montant du rachat – [total des versements effectués X montant du rachat)]/ capital acquis à la date du rachat

Ce qui donne par exemple dans le cas d’un contrat souscrit en mars 2007 et cumulant un montant total de primes de 25.000 euros. Si le souscripteur fait un rachat partiel de 5000 euros 10 plus tard alors que son épargne s’est appréciée à 32.000 euros. En appliquant la formule susmentionnée on obtient : Produit imposable = 5000 – (25 000 X 5000 / 32000) = 1094 €.

Ce qui correspond à un montant inférieur à l’abattement annuel donc le souscripteur ne sera pas taxé.

Autre exemple avec un couple soumis à imposition commune  a souscrit un contrat en 2010. Ils y ont  versé  90.000 euros. Ils font un rachat 9 ans plus tard de 50.000. Le contrat vaut alors 120.000 euros.

Produit imposable= 50.000 – [90.000 X 50.000/120.000] = 16.666 €

Le gain imposable est de 16.666-9200= 7.466 auquel on applique le prélèvement de 7,5%. Ce qui donne un gain imposable de 560 euros.

Il s’agit d’un calcul schématique qui permet surtout d’avoir un ordre de grandeur entre le montant accumulé sur un contrat et la réalité de l’impôt qui sera payé par le souscripteur au moment de son rachat après 8 ans. Grâce à des simulateurs en ligne, vous pouvez effectuer des calculs plus précis et estimer le montant que vous pouvez racheter après 8 ans sans avoir à payer d’impôts .

Comment s’appliquent les prélèvements sociaux à l’assurance-vie ?

Pour un contribuable domicilié fiscalement en France, difficile d’échapper aux prélèvements sociaux qui s’appliquent aux revenus issus du patrimoine et des placements . Les prélèvements sociaux sont constitués de la Contribution Sociale Généralisée (CSG), Contribution au Remboursement de la Dette Sociale (CRDS). Il servent à financer une partie de la Sécurité sociale, des retraites et du Revenu de Solidarité Active (RSA). Les revenus tirés de l’assurance-vie sont donc soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Ce pourcentage s’ajoute aux mécaniques de taxation des retraits précédemment vues (12,8% ; 15 % ou 35%). Il faut également tenir compte du type de supports sur lesquels les plus-values sont générées. Sur le fonds en euros des contrats, les prélèvements sociaux sont acquittés tous les ans en fin d’année civile. Pour les supports en unités de compte, ils sont acquittés au moment du rachat sur le contrat.

Quelle est la fiscalité applicable à une sortie en rente viagère ?

Il est possible de sortir sur un contrat d’assurance-vie en capital, sous la forme de rachats partiels ou en rente viagère , même si cette option n’est pas très populaire auprès des épargnants. La fiscalité applicable à cette modalité de sortie est différente des rachats. Ce sont plus seulement les intérêts qui sont taxés mais le montant de la rente dans son intégralité. Elle a lieu tous les ans et évolue selon l’âge du rentier lors de la mise en place de la rente. Si le rentier à moins de 50 ans, la part imposable de sa rente à l’impôt sur le revenu est de 70%. Elle passe à 50% à compter des 50 ans du rentier jusqu’à ses 59 ans. La fraction imposable passe à 40% à compter des 60 ans du rentier jusqu’à ses 69 ans. Elle  se réduit à 30% à compter des 70 ans du rentier. Dit autrement plus le rentier est âgé et moins il sera imposé.

Comment s’appliquent les droits de succession sur une assurance-vie ?

L’assurance-vie est un placement très prisé des ménages pour transmettre un capital à moindre frais à des bénéficiaires librement choisis. Chaque bénéficiaire peut recevoir jusqu’à 152.500 euros sans payer d’impôt. Le contrat fait l’objet d’une taxation progressive selon l’importance des capitaux transmis. Ce cadre fiscal est d’autant plus intéressant qu’il s »ajoute à celui qui a cours en matière de droits de succession. Par exemple des parents qui souscrivent une assurance-vie au profit de leurs enfants peuvent leur transmettre à chacun un capital de 152.500 euros en plus de l’abattement de 100.000 euros sur leur succession. Ce qui fait un total de 252.500 euros en totale franchise d’impôt. Les versements effectués sur une assurance-vie après les 70 ans du souscripteur font l’objet d’un abattement plus réduit à 30.500 euros avant application des droits de succession.

Un contrat d’assurance-vie peut-il faire l’objet d’une saisie par l’administration fiscale ?

Juridiquement un contrat est une stipulation pour autrui, ce qui a pour conséquence pratique que le capital accumulé n’est en théorie pas saisissable par les créanciers du souscripteur, qu’il s’agisse de particuliers voire même de l’administration fiscale. Mais cette protection a toutefois ses limites, par exemple si le souscripteur a utilisé son contrat pour organiser son insolvabilité ou s’il n’a pas payé ses impôts ou dissimulé des revenus à l’administration fiscale. Cette dernière peut saisir le contrat d’assurance-vie et contraindre l’assureur contraindre l’assureur à reverser le capital d’un contrat  à hauteur de la dette du contribuable vis-à-vis du Trésor public.

Quelles sont les cases de la déclaration de revenus dont il faut tenir compte lorsqu’on a une assurance vie ?

Pour accomplir son devoir fiscal et déclarer les revenus de son assurance-vie aux impôts , le contribuable peut désormais s’aider de l’Imprimé Fiscal Unique (IFU). Cette déclaration est faite par les établissements financiers (banques, assureurs) et récapitule tous les revenus de capitaux mobiliers perçus par les souscripteurs de produits financiers. Ces montants sont communiqués à l’administration fiscale ainsi qu’au souscripteur. Les montants se retrouvent dans la déclaration préremplie que reçoit le contribuable tous les ans. Le souscripteur doit surtout être vigilant sur l’exactitude des montants indiqués qui doivent être identiques sur sa déclaration et dans son IFU. Si le contribuable a ouvert plusieurs contrats auprès de différents assureurs, il recevra plusieurs IFU. Lorsque le souscripteur effectue un rachat il doit choisir entre l’option du PFU ou l’imposition au barème progressif. Ce choix se fait bien au moment du rachat et non au moment de remplir sa déclaration d’impôt. Les revenus tirés d’une assurance-vie sont référencés dans les cases 2 de la déclaration d’impôt. Il y en a 7 qui doivent retenir l’attention du souscripteur (de 2DH à 2ZZ) selon si son rachat est fait avant 4 ans ou plus de 8 ans.