Auteur/autrice : Pierre

Au départ de ses enfants, à l’approche de la retraite, la volonté d’obtenir une rentrée d’argent, pour de multiples raisons la vente d’une partie de votre terrain vous paraît être la meilleure solution. CACP64 vous donne la démarche à suivre :

Votre projet de vente du terrain est-il réalisable ?

Avant de vous lancer, vous devrez passer par quelques étapes et règles pour proposer votre terrain à la vente. Avant toute chose il faut vous assurer auprès de votre mairie que le terrain que vous souhaitez vendre est constructible, obtenir la certification qu’il n’est pas soumis à des restrictions particulières comme une zone protégée ou encore proches d’infrastructures souterraines sensibles… Il est également nécessaire que vous obteniez la confirmation de la faisabilité de votre projet en vérifiant que votre terrain soit suffisamment grand pour être parcellisé et voir s’il est possible de le faire viabiliser. La surface minimale sera définie par l’emplacement urbain ou rural du terrain.

Il est ensuite de votre devoir de vous rapprocher de la mairie de votre commune pour savoir si le terrain est constructible et quel type de construction peut y être implanté. C’est le PLU (Plan Local d’Urbanisme) qui répondra à vos questions ainsi que le POS (Plan d’Occupation des Sols). Si votre parcelle est constructible, cela ne signifie pas pour autant que vous avez le droit d’y implanter une construction de type maison individuelle.

Dans certaines communes, les règles du PLU peuvent être très strictes et les parcelles doivent répondre à un nombre de règles bien définies :

• Le respect d’une distance minimale du droit d’emprise
• Ouvrir sur un chemin d’accès aux normes
• Pouvoir être raccordé à un réseau électrique
• Pouvoir être raccordé à l’eau potable…

Une fois que vous avez pu récupérer ces informations, vous devrez ensuite faire appel à un géomètre. En plus des précieux renseignements qu’il pourra vous apporter tant sur le plan technique que règlementaire, c’est à lui que reviendra la réalisation du bornage de division. Il devra également effectuer ce que l’on appelle un plan d’arpentage et devra mesurer la nouvelle parcelle. Pour éviter tout litige et jouer la carte de la sécurité, le géomètre convoquera les voisins pour effectuer l’ensemble des mesures précédentes. Cela évitera ainsi tout malentendu et permettra de confirmer les limites des terrains de chacun. Il utilisera pour cela les titres de propriétés, les plans cadastraux et toute marque susceptible d’indiquer la propriété.

En cas de construction en limite propriété ou empiétant sur le terrain voisin, cela évitera parfois les mauvaises surprises. Il pourra donc établir un plan indiquant précisément la position des bornes et matérialisera sur le terrain même, les limites définies avec l’aide de repères au sol. Le cadastre doit désormais être mis à jour. Le géomètre une fois le bornage terminé vous remettra un document modificatif du parcellaire castral (DMPC) avec les références de la nouvelle parcelle. Le notaire aura besoin de ce document pour rédiger l’acte de vente.

Comment vendre votre parcelle de terrain ?

En tant que particulier, la division de votre propriété en vue de réaliser la vente d’une parcelle à bâtir, devra faire l’objet du dépôt d’une simple déclaration préalable en mairie. Le délai d’instruction est d’un mois. Si à l’issue de cette période, vous n’avez reçu aucun courrier, considérez que le silence de l’administration vaut « non-opposition à déclaration préalable » et donc que vous êtes autorisé à vendre votre terrain pour une construction. Notez tout de même que la mairie est en droit de s’opposer à la division. C’est très souvent le cas lorsque le terrain est situé dans un secteur protégé en raison de la qualité des milieux naturels et des paysages (CU, art. L. 111-5-2). Néanmoins, rien de vous empêche de contester ce refus. Vous devrez adresser un recours à l’autorité administrative, ou saisir le tribunal administratif. Dans le cas où votre parcelle serait située sur un site classé ou si une création d’espaces et/ou équipements serait nécessaires (voie d’accès, viabilisation, etc..), il vous faudra alors demander un permis d’aménager. Contrairement à la déclaration préalable, le délai est ici d’environ 3 mois à compter du dépôt du dossier.

Après l’obtention du droit de division, quelles sont mes obligations ?

Vous avez désormais cette autorisation en main vous permettant de diviser votre terrain. Vous devez maintenant afficher le document sur le terrain de façon permanente et visible de loin. A partir de cet instant sachez que vos voisins ont un délai de deux mois pour tous recours contentieux et attaquer l’autorisation de division. Même s’ils sont relativement rares, ils ne sont pas inexistants ! Cette étape ne doit donc en aucun cas être prise à la légère, car elle peut devenir un véritable frein à votre projet. Passé ce délai (2 mois), vous disposez de tous les droits pour la mise en vente de votre parcelle. Entre la signature de la promesse de vente et l’encaissement du prix de vente, les délais se cumulent et l’attente peut parfois être de plusieurs mois. Il faut donc jouer la carte de la patience.

Bon à savoir : Pour la vente d’une partie de votre terrain, sachez que vous serez imposé sur la plus-value réalisée. L’exonération appliquée sur la résidence principale ne pourra être mise en place qu’à la condition que cette dernière soit mise en vente en même temps que la parcelle divisée, peu importe ensuite que les ventes se fassent à des dates différentes.

Une nouvelle fois la Cour de Cassation rappelle qu’un congé donné par lettre recommandée avec accusé de réception qui n’est pas retirée est sans effet et que le bail est donc renouvelé à son échéance. Un acte d’huissier est préférable.

1. Selon l’arrêt attaqué (Amiens, 6 avril 2021), Mme [C] [H], locataire d’un appartement dont Mmes [F] et [O] [W] (les bailleresses) sont propriétaires indivises, a donné congé, le 17 avril 2015 pour le 31 juillet de la même année.

2. Mme [F] [W] l’a assignée, ainsi que Mme [N] [H], qui s’était portée caution solidaire des obligations de la locataire, en paiement de loyers et charges et de réparations locatives. Mme [O] [W] est intervenue à la procédure.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en ses deuxième, troisième, quatrième et cinquième branches, ci-après annexé

3. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

4. Les bailleresses [X] à l’arrêt de limiter à une certaine somme la condamnation de la locataire et de la caution, alors « que le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier de justice ou de la remise en main propre et que la date de réception d’une notification faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est celle qui est apposée par l’administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire ; que, pour rejeter la demande de Mmes [W] en paiement d’une somme de 331,98 euros au titre du loyer d’août 2015, la cour d’appel a retenu qu’un courrier valant congé avait été rédigé le 17 avril 2015 pour une fin de bail au 31 juillet 2015 ; qu’en statuant ainsi, tout en constatant que cette lettre notifiant congé était revenue « pli avisé et non réclamé » et qu’elle n’avait donc pas été remise au bailleur, elle a violé les articles 15, I de la loi du 6 juillet 1989 et 669, alinéa 3, du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

5. Selon ce texte, le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier de justice ou de la remise en main propre.

6. Pour rejeter la demande en paiement du loyer du mois d’août 2015, l’arrêt constate que la locataire a donné congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception postée le 17 avril 2015 et revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé » et retient que ce congé a été régulièrement donné pour le 31 juillet 2015.

7. En statuant ainsi, tout en constatant que la lettre recommandée leur notifiant congé n’avait pas été reçue par les bailleresses, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il condamne Mmes [C] et [N] [H], in solidum, à payer à Mmes [F] et [O] [W] les sommes de 411,39 euros et 360 euros et rejette toute autre demande à leur encontre, et, en conséquence, condamne Mmes [F] et [O] [W], in solidum, à payer à Mmes [C] et [N] [H] la somme de 128,61 euros, l’arrêt rendu le 6 avril 2021, entre les parties, par la cour d’appel d’Amiens ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient et les renvoie devant la cour d’appel d’Amiens, autrement composée ;

Condamne Mmes [C] et [N] [H] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un septembre deux mille vingt-deux.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat aux Conseils, pour Mmes [F] et [O] [W]

Mmes [F] et [O] [W] [X] à l’arrêt attaqué d’avoir limité la condamnation de Mmes [C] et [N] [H], in solidum, aux sommes de 411,39 euros et 360 euros et, en conséquence, de les avoir condamnées après compensation à payer à Mmes [C] et [N] [H] la seule somme de 128,61 euros ;

1° ALORS QUE le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier de justice ou de la remise en main propre et que la date de réception d’une notification faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est celle qui est apposée par l’administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire ; que, pour rejeter la demande de Mmes [W] en paiement d’une somme de 331,98 euros au titre du loyer d’août 2015, la cour d’appel a retenu qu’un courrier valant congé avait été rédigé le 17 avril 2015 pour une fin de bail au 31 juillet 2015 ; qu’en statuant ainsi, tout en constatant que cette lettre notifiant congé était « revenue « pli avisé et non réclamé » (arrêt, p. 5, § 8) et qu’elle n’avait donc pas été remise au bailleur, elle a violé les articles 15, I de la loi du 6 juillet 1989 et 669, alinéa 3, du code de procédure civile ;

2° ALORS QUE le juge a l’obligation de ne pas dénaturer les termes clairs et précis des conclusions des parties ; qu’en jugeant que Mmes [W] se plaignaient « « d’une multitude de choses minimes, du type coulée de colle sur une fenêtre en PVC de la cuisine, vitre sale, plinthe insuffisamment nettoyée, joint silicone encrassé, etc. » lesquelles relevaient exclusivement « de points précis de saleté », sans tenir compte de ce que, dans leurs conclusions, Mmes [W] avaient distingué les frais de nettoyage et les frais de réparation locative dus à des dégradations caractérisées par des éléments de mobilier cassés et des traces indélébiles, la cour d’appel a dénaturé par omission les conclusions de Mmes [W] en violation du principe précité ;

3° ALORS QU’en jugeant que Mmes [W] se plaignaient « « d’une multitude de choses minimes, du type coulée de colle sur une fenêtre en PVC de la cuisine, vitre sale, plinthe insuffisamment nettoyée, joint silicone encrassé, etc. » lesquelles relevaient exclusivement « de points précis de saleté », cependant que l’état des lieux de sortie faisait état d’éléments de mobilier cassés et de traces indélébiles, la cour d’appel a dénaturé par omission cet état des lieux de sortie en violation de l’interdiction faite au juge de dénaturer l’écrit qui lui est soumis ;

4° ALORS QU’en jugeant que « toutes les plaintes relèvent en réalité de points précis de saleté », sans préciser en quoi chacun des éléments relevés par Mmes [W] était susceptible d’être corrigé par un seul nettoyage et sans analyser, même sommairement, les devis et les factures produits par les bailleresses à l’appui de leurs demandes, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

5° ALORS QU’en toute hypothèse, la cour d’appel a constaté que Mmes [W] soulevaient l’existence d’une dégradation constituée par le fait que l’ampoule du réfrigérateur était grillée, insusceptible d’être corrigée par un simple nettoyage ; qu’en n’examinant pas ce préjudice, comme elle y était invitée, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 7, c de la loi du 6 juillet 1989. »