Article extrait de H24 Financeen cette journée du 24/04/2021
Olivier Dacquin constate la montée en puissance des placements immobiliers sous différentes formes, notamment dans les contrats d’assurance vie. Certains contrats sont d’ailleurs entièrement en supports immobiliers. Les comptes titres commencent à détenir également de façon croissante des véhicules de nature immobilière. Pour le directeur du développement d’Alpheys, « le démembrement trouve un attrait grandissant pour autant que l’actif sous-jacent soit de bonne qualité (emplacement, emplacement, emplacement), avec un avantage fiscal qui bonifie le rendement. »
Alderan se place comme expert dans l’investissement et l’utilisation des locaux d’activité et de la logistique
Alderan trouve son origine en 2000 avec la Foncière Ojirel (family office dans l’immobilier) et Novalliance. L’actuel président d’Alderan (2015) et le fondateur de Novalliance avaient déjà travaillé ensemble dans une vie antérieure. Alderan, devenue une SGP agréée en 2017, est donc une société jeune avec une expérience de 20 ans. La logistique, née de l’expertise de Novalliance, fut longtemps une activité importante d’Alderan qui s’est orientée vers une SCPI comme véhicule d’épargne grand public, lancé en septembre 2019.
En s’adressant à des investisseurs grand public, Alderan a choisi de se concentrer dans la logistique où son expertise de 20 ans et ses origines lui donnent une légitimité naturelle. Les encours de 410 millions € sont investis dans 422 000 mètres carrés avec 95% de taux d’occupation et des loyers annuels de 20 M€. 102 sites produisent un rendement moyen de 8,4% collectés auprès de 133 locataires. Ces actifs sont composés d’hôtels, bureaux, locaux d’activités et à usage industriel, commerces, logistique (la moitié de la valeur) et résidentiel.
Les attraits de la logistique
Les actifs de logistique sont différenciants, rentables et en essor. La logistique surfe sur le développement du commerce par internet qui repose sur une organisation radicalement différente de celle du commerce traditionnel. 3,8 milliards € ont été investis en France en 2020 dans les secteurs de la logistique et les locaux d’activité. Avec un taux de pénétration de 14% du commerce total en 2020, le commerce électronique français devrait continuer sa progression et bientôt capter 30% des transactions.
Des tendances en fortes croissances aux extrêmes
La recherche de locaux pointe vers deux types d’actifs diamétralement opposés :
- Des entrepôts logistique XXL, comme ceux d’Amazon
- Des locaux XXS à proximité des bassins de consommation.
Où est l’opportunité actuelle ?
Les locaux d’activité périurbains ont les mêmes caractéristiques que celles visées dans la logistique urbaine : emprise au sol, hauteur sous plafond et chargement à quai. Il y a donc un marché considérable à transformer, faisant muter ces locaux d’activité en mini-plateformes pour le commerce électronique. L’essor du commerce électronique devrait augmenter la liquidité des locaux d’activité en périurbain et par voie de conséquence augmenter les taux de loyer.
Stratégie immobilière d’ActivImmo : locaux d’activités et logistique urbaine
Alderan recherche les caractéristiques suivantes :
- Des actifs avec au moins 70% de locaux d’activités
- Situés en France, proches des axes routiers et des bassins de consommation
- Valorisés à moins de 20M€ avec des baux fermes longs générant autour de 8%
- A endettement maitrisé, voire nul, en tout cas limité à 30% de la valeur des actifs
ActivImmo n’utilise pas de dette au niveau du fonds.
Exemples d’acquisition
- La société de gestion a acheté un immeuble mixte entrepôt et bureaux de 1 534 mètres carrés à Elancourt, situé à 30 mn de Paris Ouest, avec une extension en cours d’étude et un locataire de premier rang (GLS – General Logistic Systems).
- Elle a aussi acquis un portefeuille de 11 bâtiments mixtes activités/bureau construits après 2000, loués à La Poste occupant 13 700 mètres carrés et générant un rendement 10%.
La SCPI ActivImmo en chiffres
- Capitalisation 130 millions Euros
- 11 actifs, 30 locataires (Xerox, La Poste, GLS),
- 6,05% de rendement distribués pour 2020, sensiblement pareil en 2021 selon les estimations d’Alderan.
Le rendement devrait baisser en 2022 sous la pression des prix d’acquisition. Reporting : un espace sera dédié aux clients avec la possibilité de souscrire de façon dématérialisée.
Nue Pro Select : société indépendante spécialisée dans le démembrement de propriété
La société est spécialisée dans le montage et la promotion de solutions en démembrement de propriétés. Thomas Scremin insiste sur deux atouts :
- L’approche sur mesure, laissant le temps aux investisseurs le temps de se prononcer sur un actif à acquérir (environ 2 semaines)
- La convention de démembrement, dénuée de frais pour l’investisseur pendant toute la durée de l’investissement.
A quoi sert le démembrement ?
La forte décote due au démembrement de propriété permet à l’investisseur d’acquérir, par exemple, 56% de la nue-propriété d’un actif immobilier situé dans une zone tendue à horizon de 17 ans avec comme usufruitier un bailleur institutionnel. À l’issue de l’investissement le nu propriétaire récupèrera l’usufruit. Aucune charge ni taxe ne s’impute au nu-propriétaire, tandis que l’usufruitier est engagé à remettre les locaux en état (peinture, électricité, etc.) à la fin du démembrement. Dans le cas présenté, le TRI approche 3,5% pour le nu-propriétaire. Un rendement « intéressant » par les temps actuels qui s’apprécie à l’aune du profil de risque (décrit ci-dessous). S’ajoute la variation de prix du mètre carré qui peut profiter – ou désavantager – à l’acquéreur en nue-propriété au moment du remembrement.
Parmi les avantages : la déductibilité des intérêts d’emprunts, les abattements via la durée de détention, l’avantage en cas de notation ou de succession (abattement sur la NP, selon la tranche d’âge, qui s’ajoute à la décote de prix) et l’exclusion de l’assiette de l’IFI. Du côté de l’exploitation, il n’y a pas de de risque locatif, aucun revenu n’étant encaissé par le nu-propriétaire et toutes les charges étant assumées par l’usufruitier.
C’est donc une opération pour ceux qui ne requièrent pas de loyers et sont prêts à attendre 17 ans (dans le cas présent) pour retrouver la maitrise totale de l’actif. Les expatriés y trouvent également une solution d’investissement immobilier intéressante lors de séjours longs à l’étranger. Bénéficiant de logement de fonction, un bon nombre d’expatriés opte pour l’acquisition en nue-propriété qui permet d’acheter en France un bien immobilier avec une vue de long terme sans se préoccuper de l’exploitation des biens ni des problèmes locatifs.
L’opérateur cite en exemple un programme de 10 logements à Villeurbanne (69) avec un TRI annoncé à 3% sur 16 ans, sur la base d’un prix de 5600 € au mètre carré, semble-t-il un prix légèrement inférieur aux prix pratiqués dans le même quartier.
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