Envisagée traditionnellement comme une technique de transmission patrimoniale de biens déjà acquis, la nue-propriété peut également être considérée du point de vue de l’investissement locatif, grâce à un modèle d’investissement adossé à de l’usufruitsocial temporaire. Ce dispositif permet d’acquérir la nue-propriété d’un bien et d’en céder l’usufruit à une tierce personne ou un bailleur social pendant un temps donné, à l’issue duquel le nu-propriétaire récupère l’entière propriété du bien. Avantages de la nue-propriété : elle vous permet d’accéder à un bien à moindre coût, le prix étant réduit d’environ 40 %, sans générer de fiscalité immobilière supplémentaire et sans contrainte de gestion locative. Pendant cette période :
• Le nu-propriétaire a le droit de céder le bien (vente, donation) ou de prendre des décisions importantes sur ce dernier.
• L’usufruitier peut utiliser le bien et bénéficier de revenus si celui-ci est loué. Toutefois, il devra conserver le bien en bon état. Il conviendra de renseigner dans le contrat de vente les responsabilités du nu-propriétaire et de l’usufruitier, car en l’absence de précisions l’usufruitier supporte les coûts liés aux travaux de réparation et d’entretien.
À noter : en tant que nu-propriétaire, vous ne pourrez pas jouir de l’usage du bien pendant toute la période de démembrement, celui-ci étant cédé à l’usufruitier.
Un outil d’allègement de votre charge fiscale
En investissant dans un bien immobilier en nue-propriété, vous pourrez agir sur plusieurs leviers pour réduire votre fiscalité.
• Alléger vos revenus fonciers : en tant que nu-propriétaire, vous ne percevez aucun loyer pendant les 15 ou 20 ans de durée du démembrement, et n’avez ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux supplémentaires à payer. Il vous est même possible de déduire les intérêts d’emprunt de vos autres revenus fonciers.
• Réduire l’assiette soumise à l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI), un bien acquis en nue-propriété n’étant pas comptabilisé dans le patrimoine du nu-propriétaire au titre de l’IFI.
• Bénéficier d’un moindre impôt sur la plus-value lors de la revente éventuelle de votre bien à l’issue de la période de démembrement. En effet, la plus-value sera calculée par différence entre le prix de vente et la valeur de la pleine propriété à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du vendeur (et non le prix effectivement payé par l’acquéreur compte tenu de la décote). Si vous attendez 30 ans ou plus avant la revente, vous serez totalement exonéré d’imposition et de prélèvements sociaux sur la plus-value. Le délai de détention est décompté à partir de l’acquisition de la nue-propriété.
Alléger vos droits de mutation
Grâce à la nue-propriété, l’assiette des DMTG (Droits de mutation à titre gratuit) peut être réduite. Au moment de la donation, les droits de mutation ne seront calculés que sur la valeur de la nue-propriété du bien.
Dans une optique de transmission anticipée de patrimoine, ce type d’investissement est également très avantageux car fiscalement l’évaluation de la nue-propriété se fait selon le nombre d’années d’usufruit restantes (Article 669 du CGI) : « L’usufruit constitué pour une durée fixe est évalué à 23 % de la valeur du bien en pleine propriété pour chaque période de dix ans sans fraction. »
Exemple :
Si la donation intervient peu de temps après l’achat et que la durée du démembrement restant à courir est supérieure à 10 ans, la valeur de l’usufruit sera estimée à 46 % (deux fois 23 %) et celle de la nue-propriété à 54 %.
Par ailleurs, l’éventuelle plus-value prise par le bien entre la date de la donation et celle du décès du parent donateur échappera également à tout prélèvement.
Un placement patrimonial très « liquide »
Autre atout méconnu, la nue-propriété permet de revendre son bien à tout moment, celui-ci n’étant pas soumis à des contraintes de durée de conservation minimum, comme c’est le cas pour le Pinel par exemple. À noter que le marché d’occasion est très prisé, et qu’il est dopé par la rareté de l’offre : alors que peu de nus-propriétaires procèdent à la revente de leur bien avant échéance, de nombreux acquéreurs potentiels recherchent des durées plus courtes tout en bénéficiant des mêmes avantages patrimoniaux et fiscaux sur la durée restant à courir. Plusieurs facteurs expliquent ce dynamisme :
• Les biens sont quasi-neufs et bien entretenus par des professionnels ;
• Il n’y a pas de délai de livraison à attendre ;
• En achetant un bien sur le marché secondaire, les nouveaux investisseurs pourront bénéficier d’une durée de démembrement réduite, leur permettant de l’utiliser ou de le louer à plus court terme.
À qui s’adresse la nue-propriété ?
Si ce type d’investissement peut correspondre à de nombreux profils, il est particulièrement préconisé si vous avez un taux marginal d’imposition élevé (environ 41 %) et si vous êtes désireux de vous constituer un patrimoine de valeur, quel que soit l’objectif poursuivi (anticiper votre retraite, transmission…). À condition de ne pas avoir besoin de revenus complémentaires dans l’immédiat.
