Acheter des murs d’un logement sans en acheter le terrain ?

Le bail réel solidaire, qui permet de dissocier le foncier du bâti lors d’une vente, se développe progressivement.

Acheter un appartement ou une maison sans en posséder le terrain et réaliser jusqu’à 40% d’économies par rapport au prix du privé: le « bail réel solidaire », dit BRS, connaît un véritable engouement en pleine crise du logement, cinq ans après son lancement.

Avec 40.000 euros d’apport, Béatrice, professeure d’espagnol de 51 ans, n’avait pas les moyens d’acheter seule un appartement à Pantin (Seine-Saint-Denis). Grâce au BRS, nouveau dispositif d’accession sociale à la propriété, la voilà propriétaire d’un « 71 m2 plus 14m2 en soupente » à Pantin, moyennant 220.000 euros et une redevance mensuelle de 175 euros.

« C’est miraculeux car c’est 50% moins cher que dans le privé. Je n’étais pas obsédée par l’idée d’acheter à tout prix, mais j’avais déjà un loyer de plus de 1.000 euros et je ne voulais pas être locataire à vie sans rien transmettre à mes enfants », poursuit cette mère de deux enfants, qui a emprunté sur 15 ans à raison de 1.200 euros de mensualités.

Issu de la loi Alur, le bail réel solidaire suppose l’achat d’un terrain par un organisme foncier solidaire (OFS), un établissement à but non lucratif agréé par l’État. L’OFS revend ensuite le bâti – neuf ou rénové – à un ménage à revenus modestes moyennant le versement d’une redevance pendant la durée du bail, qui peut aller jusqu’à 99 ans. A Paris, une personne seule devra ainsi gagner moins de 33.400 euros par an pour en bénéficier.

Un dispositif qui monte en puissance

Pour l’acquérant, l’économie peut atteindre 40%, voire plus, par rapport au privé, selon la fédération des Coop’ HLM. A l’issue du bail, le propriétaire ou ses ayants-droits peuvent soit revendre avec une plus-value encadrée soit conserver le logement en signant un nouveau bail long, toujours sous condition de ressources.

« On n’est pas du tout habitués à ce modèle en France mais la propriété n’est pas fragile du tout, simplement on ne peut pas faire de spéculation. Ca permet de toucher des ménages qui sont totalement exclus de l’accession à la propriété pour qu’ils puissent vivre là où ils en ont besoin », observe Cécile Hagmann, directrice générale de la Coop’ Foncière, qui ambitionne de vendre 1.000 logements en BRS en Ile-de-France d’ici 2030.

Le dispositif « ne cesse de monter en puissance », assure Tristan Ruiz, du cabinet Adéquation. « On est passé de 2.000 logements mis en vente fin 2021 à 3.300 au premier semestre 2022 », observe-t-il, avec un prix de vente moyen « à 2.690 euros/m2 ». La plupart de ces logements sont situés dans les zones les plus tendues, « historiquement d’abord en Bretagne et en Nouvelle-Aquitaine, mais on observe aujourd’hui un recentrage sur l’Ile-de-France et en Provence-Alpes-Côte d’Azur », précise M. Ruiz.

On notera toutefois que ces ventes restent pour l’instant marginales par rapport au marché de l’ancien dans sa globalité. Fin juin, les notaires enregistraient ainsi 1,157 million de transactions dans l’ancien au cours des 12 derniers mois, soit environ 96.500 ventes par mois.

Les collectivités sont particulièrement friandes du dispositif BRS et créent leur propre OFS pour éviter d’exclure les catégories sociales les plus modestes des villes. Le secteur privé se montre lui aussi très intéressé.

« Déplacer la spéculation sur un autre territoire »

« Le terrain étant dissocié du bâti à la vente, l’un des risques est d’avoir une spéculation sur le foncier. Il ne faudrait pas que des propriétaires vendent leur terrain plus cher en se disant qu’il trouvera toujours son client dès lors qu’on peut faire un BRS et lisser le prix du foncier sur 80 ans », prévient toutefois Marianne Louis, déléguée générale de l’Union sociale pour l’habitat (USH), qui représente les bailleurs sociaux.

Conçu au départ pour répondre aux besoins de logements dans les zones tendues avec une offre de logements neufs, le BRS a également trouvé son utilité dans certaines zones rurales, dans l’ancien.

C’est le cas au Pays basque, où l’établissement public foncier local s’est emparé de l’outil pour rénover des logements inoccupés dans les centres-bourgs et y faire revenir des familles qui n’avaient pas les moyens de faire les travaux.