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Notre cabinet vous conseille sur le fait d’acheter une passoire thermique ou pas ?

CACP64 Immobilier vous informe que notre gouvernement a pris des mesures afin de lutter contre les passoires thermiques. Qu’elles soient soit classées F ou G au titre du diagnostic de performance thermique (DPE).

Il a ainsi annoncé la mise en place progressive de l’interdiction de les louer : à l’horizon 2025, les biens classés G seront concernés. Cette mesure vise à encourager les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la performance de leurs logements.

Près de 16 300 € minimum pour sortir du statut de passoire thermique

Faire passer un appartement classé F ou G, au regard du DPE, à une note énergie D demande un investissement important. Selon l’étude de Flatlooker, les coûts varient en fonction de la surface du bien et de son DPE initial. De plus, ils sont généralement plus élevés pour les biens G que pour les F (en raison notamment d’une épaisseur d’isolation nécessaire plus importante) :

  • Pour un T1 de 25 m² dont le DPE est F : 16 225 € (649 € TTC/m²).
  • Pour un T1 de 25 m² dont le DPE est G : 20 700 € (828 € TTC/m²).
  • Pour un T2 de 40 m² dont le DPE est F : 25 600 € (650 € TTC/m²).
  • Pour un T2 de 40 m² dont le DPE est G : 33 160 € (829 € TTC/m²).
  • Pour un T3 de 65 m² dont le DPE est F : 36 985 € (569 € TTC/m²).
  • Pour un T3 de 65 m² dont le DPE est G : 48 685 € (749 € TTC/m²).

À savoir, les travaux de rénovation énergétique bénéficient d’un taux de TVA réduit à 5,5 %, sous conditions, et des aides de l’État à travers le dispositif MaPrimeRénov’. Un bonus de « sortie de passoire » peut s’ajouter à la prime de base.

Une perte de surface à prendre en compte

La perte de surface habitable due à l’isolation doit être prise en compte lors de la négociation du prix d’un investissement immobilier. Voici ce qu’il faut prévoir, selon Flatlooker, lorsque l’on passe d’un DPE F ou G à un DPE D :

  • Pour un T1, la perte de surface est de 0,75 m² (6 cm épaisseur) s’il est classé F et de 2,5 m² (10 cm épaisseur) s’il est classé G, soit une perte de surface respective de 3 % et de 10 %.
  • Pour un T2, en F la perte de surface est de 1,2 m² (6 cm épaisseur) et en G de 4 m² (10 cm épaisseur), soit une perte de surface respective de 2,6 % et de 8 %.
  • Pour un T3, en F la perte de surface est de 1,95 m² (6 cm épaisseur) et en G de 6 m² (10 cm épaisseur), soit une perte de surface respective de 3 % et de 9,2 %.

Les économies d’énergie réalisées grâce aux travaux

Avec la hausse des coûts de l’énergie, transformer un logement F ou G en D peut générer des économies d’énergie importantes. 

Gain à l’année réalisé grâce à l’amélioration de l’efficacité énergétique du bien

 T1 de 25 m²T2 de 40 m²T3 de 65 m²
Classe F vers D1 031 €1 650 €2 681 €
Classe G vers D1 340 €2 144 €3 485 €

Rénover un bien immobilier permet d’augmenter sa valeur marchande. « Cependant, étant donné la hausse et les fluctuations du coût de l’énergie, il est difficile d’estimer avec précision les économies réalisées sur une base annuelle pour les inclure dans le calcul du prix de vente ou dans le calcul d’un loyer [dans le cadre d’un investissement locatif, NDLR], remarque Nicolas Goyet, cofondateur de Flatlooker.

Par ailleurs, bien que la réglementation interdisant la location des logements considérés comme des passoires thermiques puisse éviter une dévalorisation du bien, elle ne garantit pas une amélioration de sa valeur à la revente. »

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SCPI c’est quoi au fait ?

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La méthode de faire appel à une Société Civile de Placement Immobilier n’est plus chose nouvelle pour les intéressés de l’investissement immobilier. Il s’agit de placer son capital dans un parc immobilier où le taux de rendement est considérable. La SCPI se charge de toutes les opérations de gestion nécessaires, sa mission est dite clef en main. Du choix des locataires au recouvrement des loyers, de l’entretien des locaux aux différentes procédures administratives, tout est géré par la société. Les investisseurs auront juste à choisir l’institution avec qui ils souhaitent travailler et acheter leurs parts d’action.

L’investissement en « Pierre papier » est destiné au particulier où le placement se fait par le biais d’une société de gestion immobilière. Les actions réunies par la SCPI vont lui permettre de s’acquérir un bien et d’en assurer la gestion, certainement moyennant d’un frais de gestion locative, pour qu’après elle partage les loyers selon les parts d’actions.

Est-il adapté aux Seniors ?

Sans hésitation, oui, avoir recours à une SCPI est adaptée aux personnes âgées vu la facilité au niveau de la gestion tout en percevant un revenu ponctuel. Aucun risque de liquidité et un moyen sûr de placer son capital. Le plus, il est bien faisable d’investir en cette société de placement au sein d’un contrat d’assurance-vie.

Le principe est simple, le particulier achète des parts de SCPI. Cette dernière s’investit sur des biens immobiliers entiers, s’assure de la gestion des locataires, des travaux et tout autre obstacle qui pourrait surgir dans le placement. Par la suite, elle se charge de redistribuer un revenu ponctuel à ses actionnaires.

Cette forme de société de gestion est une structure métissée d’une société et d’un fonds d’investissement. Ce fonds d’investissement alternatif destiné aux investisseurs non professionnels, est régulé par l’AMF ou l’Autorité des Marché Financiers. Il faut avoir 760.000 Euros de capital au minimum pour en constituer. Ses acteurs sont la société de gestion, le conseil de surveillance, le dépositaire, l’expert immobilier et les commissaires aux comptes.

Faire appel à une de ces sociétés civiles est une manière de sécuriser votre placement. En prenant en charge la gestion et tout, elle facilite la tâche aux souscripteurs qui n’auront pas de soucis à se faire mais tout simplement de percevoir sa part de revenu. Bien sûr, l’inconvénient majeur est le coût de ces services.

Est-il adapté aux Seniors ?

Sans hésitation, oui, avoir recours à une SCPI est adaptée aux personnes âgées vu la facilité au niveau de la gestion tout en percevant un revenu ponctuel. Aucun risque de liquidité et un moyen sûr de placer son capital. Le plus, il est bien faisable d’investir en cette société de placement au sein d’un contrat d’assurance-vie.

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Achat immobilier sans credit pas de mention écrite obligatoire dans la promesse de vente notariée

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Extrait des éditions Lefevre Francis en date du 13/04/2021

En février 2014, un couple consent par acte authentique une promesse unilatérale de vente portant sur une maison d’habitation. Dans l’acte, les bénéficiaires renoncent à la condition suspensive d’obtention du prêt. N’ayant pu obtenir un prêt bancaire pour financer leur acquisition, ces derniers y renoncent en août 2014. Les vendeurs refusant de restituer l’indemnité d’immobilisation, les bénéficiaires les assignent en remboursement de celle-ci. La cour d’appel accueille leur demande.

Cassation. La Haute Juridiction rappelle tout d’abord que :

  • – l’acte reçu en la forme authentique par un notaire est, sauf dérogation expresse, dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi (C. civ. art. 1317-1 ancien ; désormais art. 1369, al. 3) ;
  • – une promesse unilatérale de vente acceptée doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l’aide d’un ou plusieurs prêts (C. consom. art. L 312-15 ancien ; désormais art. L 313-40). Dans l’hypothèse où il est indiqué que le prix sera payé sans l’aide d’un ou plusieurs prêts, cet acte doit porter, de la main de l’acquéreur, une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que, s’il recourt néanmoins à un prêt, il ne pourra pas se prévaloir des dispositions légales protégeant les emprunteurs non-professionnels. Si la mention exigée manque ou n’est pas de la main de l’acquéreur et si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive de son obtention (C. consom. art. L 312-17 ancien ; désormais art. L 313-42).

Après avoir relevé que le législateur n’a prévu aucune disposition dérogeant expressément à l’ancien article 1317-1 du Code civil, les Hauts Magistrats en concluent que la formalité de la mention manuscrite de renonciation à la condition suspensive de prêt exigée par le Code de la consommation ne s’applique pas à la promesse de vente reçue en la forme authentique par un notaire.

À noter : 1. Depuis la loi du 28 mars 2011, l’acte authentique notarié est « dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi » (C. civ. art. 1317-1 ancien ; désormais art. 1369, al. 3). Il a ainsi été jugé que les mentions manuscrites requises pour informer la caution, personne physique, de la portée et de l’étendue de son engagement (C. consom. art. L 341-2 et L 341-3 anciens ; désormais art. L 314-15 et L 314-16) ne s’appliquaient pas aux cautionnements consentis par acte authentique (Cass. com. 14-6-2017 no 12-11.644 : RJDA 10/17 no 665).

2. Dans la présente affaire, la promesse de vente portait la mention dactylographiée suivante : « le bénéficiaire déclare renoncer à la condition suspensive de la loi Scrivener, disposant des moyens financiers nécessaires pour le paiement du prix. Si contrairement à cette déclaration, il avait néanmoins recours à un tel prêt, il reconnaît avoir été informé qu’il ne pourrait, en aucun cas, se prévaloir des dispositions de ladite loi et notamment de la condition suspensive prévue aux articles L 312-1 à L 312-36 ». Pour accueillir la demande de restitution des bénéficiaires, la cour d’appel avait considéré que les bénéficiaires de la promesse n’ayant pas apposé de leur main la mention prévue à l’article L 312-17 sur la promesse de vente, il ne pouvait pas être dérogé aux dispositions du Code de la consommation qui relèvent de l’ordre public de protection et qu’il importait peu que la promesse unilatérale de vente ait été conclue par un acte notarié. L’arrêt est logiquement cassé : le législateur n’a prévu aucune exception à la dispense de mention manuscrite exigée par la loi dans les actes notariés. En pratique, seules les promesses unilatérales de vente passées par acte sous signature privée doivent contenir la mention manuscrite requise par le Code de la consommation. Cette décision a été rendue sous l’empire des anciens articles 1317-1 du Code civil et L 312-15 et L 312-17 du Code de la consommation mais est transposable en raison de la similitude des textes (C. civ. art 1369 al. 3 ; C. consom. art. L 313-40 et L 313-42).

3. La dispense de mention manuscrite ne dispense pas le notaire de son devoir d’information. Le notaire doit pouvoir établir que le client a signé l’acte en parfaite conscience de l’étendue de son engagement. Il peut, par exemple, faire déclarer verbalement au client la teneur de la mention manuscrite et rapporter cette déclaration dans l’acte.

Olivier DESUMEUR