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Notre cabinet vous conseille sur le fait d’acheter une passoire thermique ou pas ?

CACP64 Immobilier vous informe que notre gouvernement a pris des mesures afin de lutter contre les passoires thermiques. Qu’elles soient soit classées F ou G au titre du diagnostic de performance thermique (DPE).

Il a ainsi annoncé la mise en place progressive de l’interdiction de les louer : à l’horizon 2025, les biens classés G seront concernés. Cette mesure vise à encourager les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la performance de leurs logements.

Près de 16 300 € minimum pour sortir du statut de passoire thermique

Faire passer un appartement classé F ou G, au regard du DPE, à une note énergie D demande un investissement important. Selon l’étude de Flatlooker, les coûts varient en fonction de la surface du bien et de son DPE initial. De plus, ils sont généralement plus élevés pour les biens G que pour les F (en raison notamment d’une épaisseur d’isolation nécessaire plus importante) :

  • Pour un T1 de 25 m² dont le DPE est F : 16 225 € (649 € TTC/m²).
  • Pour un T1 de 25 m² dont le DPE est G : 20 700 € (828 € TTC/m²).
  • Pour un T2 de 40 m² dont le DPE est F : 25 600 € (650 € TTC/m²).
  • Pour un T2 de 40 m² dont le DPE est G : 33 160 € (829 € TTC/m²).
  • Pour un T3 de 65 m² dont le DPE est F : 36 985 € (569 € TTC/m²).
  • Pour un T3 de 65 m² dont le DPE est G : 48 685 € (749 € TTC/m²).

À savoir, les travaux de rénovation énergétique bénéficient d’un taux de TVA réduit à 5,5 %, sous conditions, et des aides de l’État à travers le dispositif MaPrimeRénov’. Un bonus de « sortie de passoire » peut s’ajouter à la prime de base.

Une perte de surface à prendre en compte

La perte de surface habitable due à l’isolation doit être prise en compte lors de la négociation du prix d’un investissement immobilier. Voici ce qu’il faut prévoir, selon Flatlooker, lorsque l’on passe d’un DPE F ou G à un DPE D :

  • Pour un T1, la perte de surface est de 0,75 m² (6 cm épaisseur) s’il est classé F et de 2,5 m² (10 cm épaisseur) s’il est classé G, soit une perte de surface respective de 3 % et de 10 %.
  • Pour un T2, en F la perte de surface est de 1,2 m² (6 cm épaisseur) et en G de 4 m² (10 cm épaisseur), soit une perte de surface respective de 2,6 % et de 8 %.
  • Pour un T3, en F la perte de surface est de 1,95 m² (6 cm épaisseur) et en G de 6 m² (10 cm épaisseur), soit une perte de surface respective de 3 % et de 9,2 %.

Les économies d’énergie réalisées grâce aux travaux

Avec la hausse des coûts de l’énergie, transformer un logement F ou G en D peut générer des économies d’énergie importantes. 

Gain à l’année réalisé grâce à l’amélioration de l’efficacité énergétique du bien

 T1 de 25 m²T2 de 40 m²T3 de 65 m²
Classe F vers D1 031 €1 650 €2 681 €
Classe G vers D1 340 €2 144 €3 485 €

Rénover un bien immobilier permet d’augmenter sa valeur marchande. « Cependant, étant donné la hausse et les fluctuations du coût de l’énergie, il est difficile d’estimer avec précision les économies réalisées sur une base annuelle pour les inclure dans le calcul du prix de vente ou dans le calcul d’un loyer [dans le cadre d’un investissement locatif, NDLR], remarque Nicolas Goyet, cofondateur de Flatlooker.

Par ailleurs, bien que la réglementation interdisant la location des logements considérés comme des passoires thermiques puisse éviter une dévalorisation du bien, elle ne garantit pas une amélioration de sa valeur à la revente. »

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En ENTREPRISE, nous devons garder nos documents pendant combien de temps ?

Societe

Quelles sont les durées légales de conservation de vos documents ?

Toute entreprise se doit de conserver les documents relatifs à l’exercice de son activité pendant une durée minimale fixée par la loi. Ces délais de conservation, durant lesquels des contrôles peuvent être menés par l’administration, varient selon la nature des documents.

Documents civils et commerciaux

Les contrats conclus dans le cadre d’une relation commerciale, les documents bancaires et les documents établis pour le transport de marchandises doivent être conservés pendant cinq ans.

Les déclarations en douane doivent être conservées pendant trois ans.

Les contrats conclus par voie électronique (à partir de 120 €) doivent être conservés dix ans à partir de la livraison ou de la prestation. 

Quant aux contrats d’acquisition ou de cession de biens immobiliers et fonciers, ils convient de les conserver 30 ans.

Documents et pièces comptables

Les livres et les registres comptables, ainsi que les pièces justificatives (bon de commande, de livraison ou de réception, facture client et fournisseur, etc.) doivent être conservés pendant dix ans.

Documents fiscaux

L’article L102B du Livre des procédures fiscales stipule que « les livres, registres, documents ou pièces sur lesquels peuvent s’exercer les droits de communication, d’enquête et de contrôle de l’administration doivent être conservés pendant un délai de six ans […] ».

Ce délai de conservation concerne notamment :

Documents sociaux (pour les sociétés commerciales)

Les statuts de la société doivent être conservés pendant cinq ans à partir de la radiation de la société du registre du commerce et des sociétés (RCS).

Les documents relatifs au compte annuel (bilan, compte de résultat, annexe…) doivent être conservés dix ans.

Pour ce qui est des feuilles de présence, des pouvoirs, des rapports du gérant ou du conseil d’administration et des rapports des commissaires aux comptes, les trois derniers exercices doivent être conservés.

Documents liés à la gestion du personnel

Les bulletins de paie, registres uniques du personnel, documents concernant les contrats de travail, salaires, primes, indemnités, soldes de tout compte et régimes de retraite, ou encore, les déclarations d’accident du travail auprès de la caisse primaire d’assurance maladie doivent être conservés cinq ans.

Cette durée est portée à trois ans pour les documents relatifs aux charges sociales et à la taxe sur les salaires, et un an pour la comptabilisation des horaires des salariés, des heures d’astreinte et de leur compensation.

À savoir

Dans certains cas, ne pas conserver les documents de votre entreprise peut vous valoir des sanctions.

C’est notamment le cas pour la conservation des documents fiscaux. L’article 1734 du Code général des impôts précise qu’une amende de 10 000 € est « applicable en cas d’absence de tenue[des] documents[demandés par l’administration dans l’exercice de son droit de communication] ou de destruction de ceux-ci avant les délais prescrits. »

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Préparez vous votre retraite en investissant dans les SCPI.

Contactez nous au : 05 59 43 06 47

De plus en plus de Français achètent des parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) pour se constituer une rente à la retraite. C’est une autre manière d’investir dans la pierre. Cela permet d’obtenir des revenus potentiels complémentaires. 

Courant 2022 les SCPI ont attiré les investisseurs

 Les SCPI séduisent les investisseurs. En 2022, elles affichaient un encours de 11,63 milliards d’euros, contre 8,70 milliards en 2021, selon l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier). En 2022, les Français ont cherché des placements capables de contrer l’inflation. En 2023 les débats sur les retraites les poussent à anticiper leurs vieux jours. Concernant l’inflation, les SCPI ont globalement rassuré, avec un taux de distribution atteignant 4,53% l’an dernier, selon l’ASPIM, bien que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. 

Comment fonctionnent les SCPI ? 

Les SCPI sont des structures d’investissement collectif. Elles achètent et louent des biens immobiliers (immobilier de bureau ou résidentiel, spécialisé dans la santé ou dans l’éducation, du commerces…) pour le compte de leurs associés. Les SCPI de rendement reversent ensuite un revenu potentiel sous la forme de dividendes versées trimestriellement. 

Investir dans une SCPI permet d’accéder à une diversité de biens. Un épargnant peut ainsi posséder des parts dans une SCPI qui possède des bureaux à Paris, être associé d’une SCPI qui gère une résidence senior à Nice ou encore acquérir des parts d’une SCPI détenant un bâtiment d’enseignement à Milan.

La pierre papier permet ainsi de varier les profils des locataires et de mutualiser les risques. Si l’un ou l’autre des placements de la SCPI était confronté à des impayés, les autres pourraient compenser les pertes. Attention toutefois, les revenus ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse.

Enfin les associés délèguent à la société de gestion qui gère la SCPI l’entretien des biens et la gestion des locataires. En contrepartie, ils payent des frais de gestion, compris entre 8 et 10% des dividendes, selon un article du ministère de l’Economie expliquant en mars 2022 le fonctionnement des SCPI.

Comment choisir une SCPI ?

Il existe différents types de SCPI, certaines sont spécialisées (immobilier de bureau, de santé, résidentiel), d’autres sont généralistes. Dans tous les cas, il est important de vérifier la capitalisation de la SCPI, son taux d’occupation, sa zone géographique, les règles fiscales locales et la composition de la SCPI. Selon vos convictions, vous pouvez par exemple décider d’investir dans une SCPI ISR, dont les investissements ont un impact social et environnemental positif. Préalablement à toute souscription de parts de SCPI, il convient de consulter la note d’information, les statuts, le DIC, le dernier bulletin d’information et le dernier rapport annuel

Obtenir des revenus réguliers, indexés sur l’inflation

Si les investisseurs misent sur les SCPI c’est que les loyers de l’immobilier sont indexés sur l’inflation. En période de hausse des prix, on constate donc une hausse des loyers, ce qui peut impacter les rendements. Quant au rendement des SCPI, en moyenne, sur 30 ans, elles affichent un rendement annuel de 4,4%, selon le Tableau de bord trimestriel de l’immobilier en France publié en février 2023 par l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF).   

A savoir : Selon les caractéristiques de souscription, les SCPI peuvent permettre de transmettre votre patrimoine, tout en bénéficiant des avantages fiscaux de la donation.