Pierre – CACP64 – Page 69 – Bienvenue sur le site de CACP64 cabinet de conseil en gestion de patrimoine au pays basque (ASSURANCE- IMMOBILIER

31/07/202131/07/2021

Quelles sont les obligations des Agents immobiliers et Vendeurs pour les frais d’agence ? La justice précise que :

L’agent immobilier est tenu de communiquer toutes les offres au vendeur et ce dernier ne peut conclure d’affaire avec un acheteur ayant visité avec l’agence sans lui verser des honoraires.

Par Le Figaro Immobilier le 28072021

Une transaction immobilière où tout se passe de travers peut être riche d’enseignements. C’est ce que montre cette décision de la Cour d’appel de Chambéry, (Chambre civile, 1re section, 1 Juin 2021 n°19/00187, voir ci-dessous) commentée dans le blog du cabinet d’avocats Neu-Janicki, spécialisé en droit immobilier. Dans cette affaire, un agent immobilier détenait un mandat non exclusif pour la vente d’un bien au Bourget-du-Lac au prix de 799.000 euros dont 29.000 euros d’honoraires. Or, l’agence avait eu une offre des époux X à hauteur de 750.000 euros, frais de notaire inclus, qu’elle n’avait pas communiqué aux vendeurs. Finalement, la transaction s’est conclue directement entre les époux X et les vendeurs, moyennant 680.000 euros, hors frais de notaire et sans verser d’honoraires à l’agence.

Portée devant la justice par l’agence immobilière, l’affaire apporte un triple enseignement. Les vendeurs sont fautifs car si une vente se réalise après une visite réalisée par une agence, cette dernière a droit à un versement d’honoraires. L’intervention de l’agent a été essentielle pour permettre la transaction. De la même manière, l’agent immobilier était fautif en ne transmettant pas l’offre obtenue à ses clients. Puisque la vente s’est finalement conclue à un montant net vendeur inférieur à l’offre reçue par l’agence, la justice a estimé que cette faute justifiait une baisse des honoraires dus. La Cour d’appel confirme la décision de première instance qui a réduit les honoraires de moitié, passant de 29.000 euros à 14.500 euros.

À VOIR AUSSI – Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires dans le cas d’une vente?https://players.brightcove.net/610043537001/4k4QmRz5g_default/index.html?videoId=6196464277001

Clause pénale

Enfin, les vendeurs ont commis une faute contractuelle puisqu’ils avaient l’obligation d’informer l’agent immobilier de la réalisation de la vente. Dans ces conditions, la justice estime que l’agence est fondée à réclamer le paiement de la clause pénale, cette clause prévue au contrat en cas de non-respect de ses obligations par l’une des parties et qui débouche sur le versement d’une somme d’argent. En l’occurrence, elle est ici réduite de 90% pour être ramenée à 1450 euros.https://www.youscribe.com/BookReader/IframeEmbed?productId=3235339&token=&width=auto&height=auto&startPage=1&displayMode=scroll&fullscreen=0CA Chambéry, 1re ch., 1er juin 2021, n° 19-00187

30/07/202130/07/2021

Les plus values du capital investissement menacées ?

À la vue des dernières décisions du Conseil d’État en la matière, il apparaît que les gains réalisés par les dirigeants devaient être imposés comme un salaire. Une tendance fiscale qui crée déjà l’émoi dans le milieu du capital-investissement, et si elle se confirmait, pourrait avoir de très lourdes conséquences.

Cette situation ne semble pas se cantonner à l’hexagone. En effet, aux États-Unis, le premier marché mondial du private equity, l’administration Biden s’intéresse désormais de près aux gains des gérants du non coté qui bénéficient d’une taxation plus avantageuse que le traitement en salaire des employés de leurs participations. Pour se faire, l’administration américaine pourrait imposer une taxation à 39,6% contre 20% actuellement.

En France, c’est les dirigeants des entreprises rachetées qui sont dans le collimateur. Ces derniers réalisent en effet une plus-value à la revente de la société. Avec trois décisions mi-juillet, le Conseil d’État a décidé que les gains tirés de ces dispositifs d’acquisition d’actions dans l’entreprise « doivent être imposés comme des traitements et salaires et non comme des plus-values de cessions ». Dès lors l’addition se composera de 45% de taxe (voire 60%) au lieu de 30%.

Extrait de Zoom Investi » Les ECHOS » du 25 juillet 2021

29/07/202131/07/2021

Insérer une Clause de TONTINE pour une donation déguisée peut être considérer comme abusive.

2136 — PHOTO EXTRAITE FISCALONLINE DU 27/07/2021

Crédit photo : MQ-Illustrations – stock.adobe.comL’administration fiscale vient de rendre public un nouvel avis rendu par le comité de l’abus de droit fiscal au titre duquel il a considéré que la clause d’accroissement insérée dans l’acte de vente du bien immobilier constituait une opération artificielle destinée à dissimuler une donation

Affaire n° 2021-08 concernant Mme X

Par acte notarié du 2 mai 2013, M. et Mme X, mariés le 18 janvier 1997 sous le régime de la séparation de biens, ont acquis en commun un appartement au prix de 610 000 euros ainsi que les biens mobiliers le garnissant pour une somme de 50 000 euros soit une somme globale de 660 000 euros à laquelle viendront s’ajouter une commission de négociation de 33 000 euros et des frais d’acte s’élevant à 41 600 euros. Le coût global de cette acquisition s’élève donc à 734 600 euros.

Cette acquisition a été soumise aux droits de mutation, prévus par l’article 1594 D du code général des impôts, qui se sont élevés, sur une base de 610 000 euros, à 31 049 euros.

Cet acte notarié précise que le financement par les acquéreurs de cette acquisition a été assuré : – au moyen d’un emprunt bancaire à hauteur de 454 000 euros ; – au moyen des deniers personnels à concurrence de 280 600 euros.

Cet acte notarié contient un pacte tontinier ainsi rédigé :

Le présent acte d’acquisition en commun emporte attribution de la propriété intégrale au survivant des acquéreurs.

Cette stipulation est exclusive, sauf en ce qui concerne la jouissance, qui aura lieu, ainsi qu’il sera dit ci-après, en commun.

Il est convenu entre les acquéreurs, à titre de clause aléatoire, que le premier mourant d’entre eux sera considéré comme n’ayant jamais eu la propriété du bien, laquelle sera censée avoir toujours reposé sur la seule tête du survivant.

Aucun des coacquéreurs ne pourra demander le partage ou la licitation du bien acquis, le pacte tontinier étant exclusif de l’indivision.

Par suite :

– Jusqu’au décès du prémourant, leurs droits sont concurrents, chacun des acquéreurs sera donc propriétaire du bien acquis sous condition résolutoire de son prédécès et sous condition suspensive de sa survie, ils en auront la jouissance commune,– Au décès du prémourant, ses héritiers ne pourront prétendre à aucun droit sur ledit bien et le survivant sera considéré comme ayant été seul propriétaire à compter de la date » de l’acte notarié.

M X est décédé le 27 juin 2013. Mme X est donc devenue, par l’effet de la clause d’accroissement dite de tontine, l’unique propriétaire du bien immobilier et ce, de manière rétroactive, au 2 mai 2013.

A l’issue d’un contrôle sur pièces, l’administration a considéré que la clause d’accroissement insérée dans l’acte de vente du bien immobilier constituait, dès lors qu’elle était dépourvue de tout aléa, une opération artificielle destinée à dissimuler une donation. Elle a ainsi relevé que l’acquisition de ce bien avait été financée uniquement par M. X privant cette opération d’aléa économique dans la mesure où celui-ci ne pouvait tirer un bénéfice de la clause d’accroissement.

Elle a également constaté qu’il était notoire que M. X, qui était médecin avant d’exercer une autre carrière, était atteint d’une longue maladie dont il décédera moins de deux mois après l’acte d’acquisition de ce bien et a estimé que les éléments qu’elle a relevés remettaient en cause la réalité de l’aléa vital. Enfin elle a considéré que les conditions prévues à l’article 894 du code civil relatif à la donation étaient remplies.

L’administration a ainsi considéré que M. et Mme X avaient entendu se soustraire aux dispositions du code général des impôts fixant la tarification des droits de mutation à titre gratuit prévus à l’article 777 du code général des impôts.

Par une proposition de rectification en date du 12 décembre 2019, l’administration a donc mis en œuvre la procédure de l’abus de droit fiscal prévue à l’article L 64 du livre des procédures fiscales et, regardant la transmission par pacte tontinier comme une donation entre époux, a soumis celle-ci à ces droits de mutation. Elle a assorti les droits dus, s’élevant à 103 062 euros, de la majoration pour abus de droit au taux de 80 %.

Le Comité a émis l’avis que l’administration était fondée à mettre en œuvre la procédure de l’abus de droit fiscal prévue à l’article L. 64 du LPF

Source : Séance du 6 mai 2021 : avis rendus par le comité de l’abus de droit fiscal commentés par l’administration (CADF/AC n° 4/2021)Article publié le 28 juillet 2021