Et si, nous parlions de la PINEL !

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Dans le cadre du dispositif « Pinel », les contribuables ayant réalisé des investissements immobiliers locatifs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu sous réserve de remplir certaines conditions. Explications.

Le dispositif Pinel, qu’est-ce que c’est ?

Le dispositif « Pinel » prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu (IR) accordée aux particuliers qui acquièrent et mettent en location un logement neuf.

Depuis le 1er janvier 2021, ce dispositif est applicable aux seuls logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs.

Par ailleurs, le dispositif « Pinel » ne s’applique qu’aux opérations de construction ou d’acquisition réalisées dans certaines zones entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024 : les zones dites tendues et les zones couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense actif (voir le détail ci-dessous).À savoir

Les zones tendues

Ce sont les zones du territoire où l’offre de logements disponibles n’est pas suffisante pour couvrir la demande (en termes de volume et de prix). Les logements éligibles au dispositif « Pinel » doivent se situer dans les zones dites « zones A », « A bis » et « B1 ». Toutefois les logements situés en zone B2 ou C peuvent aussi en bénéficier si le permis de construire a été accordé avant le 31 décembre 2017 et si la signature de l’acte d’acquisition a été faite avant le 15 mars 2019.

Connaître le zonage de sa commune

Les zones couvertes par un contrat  de redynamisation de site de défense actif (CRSD)

Il s’agit des villes pénalisées par la fermeture des sites militaires et qui ont signé avec l’État un contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD).

Connaître les villes bénéficiaires des CRSD

Lire aussi : Tout savoir sur l’impôt  sur le revenu

Qui peut bénéficier de la réduction d’impôt « Pinel » ?

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, vous devez :

  • acheter un logement neuf ou réhabilité pour atteindre les performances techniques du neuf dans l’une des communes classées en zones tendues et éligibles au dispositif « Pinel » (voir le détail des logements éligibles).
  • vous engager à louer nu le logement à usage d’habitation principale pendant une durée de 6 ou 9 ans, prorogeable jusqu’à 12 ans.
  • respecter les plafonds de loyers par mètre carré variant en fonction des zones, généralement inférieur d’environ 20 % aux loyers de marché.
  • louer votre logement à des locataires dont les ressources sont inférieures à un plafonds fixé par décret
A bisReste de la zone AB1B2 et C
17,55 €13,04 €10,51 €9,13 €

Pour connaitre les plafonds applicables en Outre-mer, consultez la page du site service-public.fr

Composition du foyer fiscalA bisReste de la zone AB1B2 et C
Personne seule38 377 €38 377 €31 280 €28 152 €
Couple57 357 €57 357 €41 772 €37 594 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge75 188 €68 946 €50 233 €45 210 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge89 769 €82 586 €60 643 €54 579 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge106 807 €97 766 €71 340 €64 206 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge120 186 €110 017 €80 399 €72 359 €
Majoration par personne à charge à partir de la 5èmepersonne+ 13 390 €+ 12 258 €+ 8 969 €+ 8 070 €

Pour connaitre les ressources annuelles applicables en Outre-mer, consultez la page du site service-public.fr

Lire aussi : Rénovation énergétique : les aides auxquelles vous pouvez prétendre

Quels sont les investissements immobiliers concernés par le dispositif « Pinel » ?

La réduction d’impôt « Pinel » s’applique – à condition de respecter les autres conditions citées au paragraphe précédent – aux logements suivants (source : Agence nationale pour l’information sur le logement) :

  • les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024 (pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2021, la réduction d’impôt est limitée aux logements neuf ou en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) situés dans des bâtiments d’habitation collectifs)
  • les logements que le contribuable fait construire, faisant l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire entre le 1erseptembre 2014 et le 31 décembre 2024 (pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2021, la réduction d’impôt est limitée aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif que le contribuable fait construire)
  • les logements acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024 et qui font ou ont fait l’objet, entre ces mêmes dates, de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf
  • les logements, acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024ne satisfaisant pas aux conditions de décence et faisant l’objet de travaux de réhabilitation entre ces mêmes dates
  • les locaux, acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024, affectés à un usage autre que l’habitation et qui font l’objet, entre ces mêmes dates, de travaux de transformation en logement
  • les logements acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2024, situés dans les communes signataires d’une convention d’Opération de revitalisation du territoire (ORT) ou les communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué (liste des communes concernées fixée par l’arrêté du 26.3.19). Dans ce cas, le logement doit faire ou avoir fait l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.

Pour être éligibles à la réduction d’impôt, les logements doivent atteindre un certain niveau de performance énergétique fixé par décret. Le bénéfice de la réduction d’impôt est aussi conditionné au respect de délais d’achèvement du logement qui varient en fonction du type d’acquisition :

  • les logements à construire doivent être achevés dans les 30 mois à partir de la date d’obtention du permis de construire
  • ceux en état futur d’achèvement dans un délai de 30 mois suivant la signature de l’acte authentique d’acquisition
  • ceux faisant l’objet de travaux à compter du 31 décembre de la 2ème année après l’acquisition du logement ou du local.

À savoir

Le dispositif  « Pinel » a été complété au 1er janvier 2019 par le dispositif « Denormandie » destiné à soutenir l’investissement locatif dans l’ancien.

En savoir plus sur la réduction d’impôt Denormandie

Lire aussi : Estimez la valeur de votre bien immobilier avec Demande de valeur foncière

Quel est le montant de la réduction d’impôt « Pinel » ?

Le calcul du montant de la réduction d’impôt « Pinel » s’opère à partir du prix de revient net du logement neuf ou en l’état futur d’achèvement. Ce prix comprend le prix du logement lui-même ainsi que tous les frais afférents : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits d’enregistrements, etc. L’avantage fiscal est réparti sur la durée de location. Pour calculer son montant, il faut appliquer au prix de revient net du logement un pourcentage variant en fonction de la durée de l’engagement de location.

Jusqu’au 31 décembre 2022, le taux de réduction d’impôt est de :

  • 12 % pour un engagement de 6 ans
  • 18 % pour un engagement de 9 ans
  • 21 % pour un engagement de 12 ans.

En 2023, le taux de réduction sera de :

  • 10,5 % pour un engagement de location de 6 ans
  • 15 % pour un engagement de location de 9 ans
  • 17,5 % pour un engagement de location de 12 ans.

En 2024, le taux de réduction sera de :

  • 9 % pour un engagement de location de 6 ans,
  • 12 % pour un engagement de location de 9 ans
  • 14 % pour un engagement de location de 12 ans.

Exemple

Exemple de réduction d’impôt Pinel pour un bien au prix de revient de 220 000 € et un engagement de location de 6 ans :

Réduction totale sur 6 ans : 220 000 x 12 % =  26 400 €.

Montant de la réduction annuelle : 26 400 / 6 = 4 400 €.

La réduction d’impôt « Pinel » est limitée pour chaque propriétaire investisseur à 2 logements maximum par an dans la double limite de 300 000 € et d’un plafond de 5 500 € par m2 de surface habitable.

Il faut noter que le dispositif Pinel connait des conditions d’applications spécifiques en outre-mer. Pour connaitre ces dispositions, rendez-vous sur le site de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL).

Simulez le montant de votre réduction d’impôt « Pinel »

Le ministère de la Cohésion des territoires a élaboré un simulateur vous permettant de vérifier si votre commune est éligible au dispositif « Pinel », de calculer le loyer plafond auquel vous pourrez louer votre logement, de connaître le plafond de revenus maximal de vos futurs locataires et de connaître le montant de la réduction d’impôt dont vous pourrez bénéficier.

Accédez au simulateur de calcul de la réduction d’impôt « Pinel »

Comment bénéficier de la réduction d’impôt Pinel ?

 Si vous souhaitez bénéficier de la réduction d’impôt « Pinel », vous devez joindre les documents suivants à votre déclaration des revenus de l’année d’achèvement du logement ou des travaux, ou de son acquisition si elle est postérieure :

  • Une note annexe établie conformément au modèle figurant au BOI-LETTRE-000013 ou la 2044 EB, comportant :
    • votre identité et votre adresse
    • l’adresse du logement concerné, sa date d’acquisition ou d’achèvement, la date de sa première location et la surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer
    • le montant du loyer mensuel, charges non comprises, tel qu’il résulte du bail
    • l’engagement de louer le logement non meublé à usage d’habitation principale, pendant la durée minimale requise, à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal, un de ses ascendants ou descendants pour un loyer n’excédant pas les plafonds réglementaires
    • les modalités de calcul de la réduction d’impôt.
  • Une copie du bail. Si le logement n’est pas loué au moment du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, le contrat de bail est joint à la déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle le bail est signé.
  • Une copie de l’avis d’imposition ou de non-imposition du ou des locataires établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.

Une tutrice ne peut alimenter un contrat d’assurance vie d’un majeur protégé.

Signature

La Cour de cassation rappelle dans une décision de la fin d’année dernière que la liberté relative à la gestion d’un compte par un tuteur ne peut s’appliquer au versement de primes sur une assurance-vie puisqu’il s’agit d’un acte de disposition.

Il est couramment admis qu’en matière de gestion du patrimoine d’un majeur sous tutelle, ledit tuteur peut seul percevoir les revenus, mettre en location un bien ou réaliser des travaux d’entretien. Il peut tout autant accepter une donation ou une succession au profit du majeur. A contrario, lorsqu’il s’agit d’un acte de disposition, le tuteur a besoin de l’autorisation du juge ou du conseil de famille pour effectuer cet acte au nom du majeur. 

Dans le cas spécifique d’un contrat d’assurance-vie, ce dernier s’assimile à un placement, et non pas un compte, avec des risques financiers. De surcroît, la rédaction de la clause bénéficiaire pourrait mettre le tuteur en situation de conflit d’intérêts. Sommes de raisons pour lesquelles tout versement nécessite donc un accord préalable du juge ou du conseil de famille y compris pour l’alimentation du contrat.

Article extrait de “Mieux vivre votre argent”

Attention aux mesures !

Quelles sont les règles pour bien mesurer la surface de son logement ? 
Loi Carrez, surface habitable ou utile, prenez garde à la manière dont vous mesurez votre logement ! 
Chaque mètre carré compte pour fixer le prix d’un bien immobilier. Mais il n’est pas rare d’avoir de mauvaises surprises et de découvrir trop tard que la surface de son logement est plus réduite qu’on ne le pensait. Voici les règles à connaître pour effectuer un calcul fiable.

À chacun sa surface
Il faut avant tout savoir qu’il existe non pas une mais trois équations possibles en fonction des circonstances. Le mesurage dit « loi Carrez », le plus connu, est rendu obligatoire pour tout bien situé en copropriété. En revanche, il n’est pas imposé pour les maisons individuelles. Ces dernières sont plutôt mesurées par rapport à leur surface habitable, au choix du vendeur.

Autre cas de figure : la mise en location du logement vide. Dans ce cas, la législation impose au bailleur de mentionner dans le contrat cette surface habitable issue de la loi Boutin. Par ailleurs, les experts immobiliers se réfèrent également à la surface dite utile d’un bien pour déterminer le plafond de loyer à appliquer dans le cadre d’un régime de défiscalisation comme le Pinel, ou encore lors de l’achat ou de la construction d’un bien financé par un prêt social. Indiquez toujours à quelle équation vous faites référence, afin d’éviter tout litige ultérieur.

Certains locaux exclus
Le mesurage en loi Carrez tient compte de toutes les pièces closes et couvertes de l’habitation dont la hauteur sous plafond atteint au moins 1,80 m. Pour effectuer le calcul, il faut mesurer la superficie de plancher des lieux en déduisant l’épaisseur des murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines et embrasures des portes et fenêtres. Un grenier et des combles, même non aménagés, tout comme une véranda et un sous-sol peuvent être comptés dès lors qu’ils respectent la condition de hauteur sous plafond. En revanche, on exclut les lots de moins de 8 m2 indépendants (le studio aménagé au fond du jardin ne comptera donc pas), ainsi que les parties non habitables telles que le garage et la cave, et à découvert comme une terrasse ou un balcon.

La surface habitable tient compte uniquement des espaces aménagés et directement occupables. Sont donc ici pris en compte les lots indépendants de moins de 8 m2, alors qu’on écarte la véranda et les combles non aménagés.

Enfin, la surface utile ajoute à la surface loi Carrez toutes les annexes extérieures au logement, toujours sous réserve d’une hauteur sous plafond d’1,80 m, telles qu’une cave, un sous-sol, une remise, un atelier et des combles aménageables, ainsi qu’une terrasse en dur ou en étage dans la limite de 9 m2.

Seul(e) ou avec un pro
Pour passer à la mise en pratique, vous pouvez vous munir d’un mètre ruban à l’ancienne ou opter pour un télémètre laser, plus précis. Placez-vous dans chaque pièce pour effectuer vos mesures (ce qui exclut d’office les cloisons et murs), en veillant à positionner votre appareil au-dessus des plinthes. Puis multipliez la largeur par la longueur pour obtenir le nombre de mètres carrés. Additionnez ensuite la surface des pièces pour obtenir votre résultat final.

Les choses se compliquent dès lors que vous avez des toits mansardés, des placards encastrés ou des murs arrondis. Or, si vous commettez une erreur de métrage de plus de 5 %, l’acheteur ou le locataire pourra réclamer une indemnisation. Bien que la loi n’exige pas le recours à un professionnel, il est vivement recommandé de faire appel à un diagnostiqueur agréé par l’État, moyennant un coût de 70 à 200 euros. La liste de ces professionnels est disponible sur le site du ministère de l’Écologie : diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr