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Divers outils en ligne ont été mis à disposition des acheteurs afin de connaître les montants des transactions immobilières réalisées au cours des dernières années. Ces outils sont ceux utilises par CACP64 et le site gouvernemental Patrim.

Quel que soit l’outil, la base de données des deux sites provient des données de la Direction des impôts, qui procède à l’enregistrement de chaque transaction immobilière. Cette base est régulièrement mise à jour : à la fin du mois d’avril et la fin du mois d’octobre de chaque année. Avec CACP64, on peut connaître le prix de vente auquel les précédents acquéreurs ont acheté le bien, mais aussi les prix pratiqués dans un secteur précis. Le site donne le chiffre net vendeur, sans frais d’agence ni frais de notaire, le type de bien (maison, appartement, etc.) en précisant le nombre de pièces ainsi que la surface bâtie et la surface de la parcelle.

Pour le site Patrim, ce dernier est accessible avec une identification par numéro fiscal ou via France Connect. Il offre l’avantage de fournit davantage d’informations comme les matériaux utilisés, l’année de construction ou encore les dépendances, mais également un historique des transactions plus complet.

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Augmentation des droits de Succession et Donation ?

Par Stéphane Jacquin, associé-gérant, responsable de l’ingénierie patrimoniale chez Lazard Frères Gestion. Extrait du magazine  » Profession CGP  » en date du 04/02/2022

La question du niveau de taxation des transmissions de patrimoine, par donation ou succession, s’est invitée dans le débat entre les candidats à l’élection présidentielle. Ces derniers ont été incités à se saisir de ce sujet par plusieurs rapports publiés au cours des derniers mois. 

Ainsi, le Conseil d’analyse économique a publié, en décembre 2021, une note intitulée Repenser l’héritage. Le sujet de la taxation des successions est également traité, parmi de nombreux autres, dans le rapport de la commission sur les défis économiques présidée par Olivier Blanchard et Jean Tirole. L’imposition des successions y est présentée comme importante « pour améliorer la mobilité intergénérationnelle et contribuer à égaliser les chances ». Enfin, ces travaux ont été précédés de la publication, en 2021, d’une étude de l’Organisation de coopération et de développement économique (OCDE) sur l’impôt sur les successions dans les pays membres de l’organisation.

Toutes ces publications émettent des recommandations qui peu ou prou vont dans le même sens. 

Ainsi, elles envisagent toutes les trois une restructuration en profondeur de l’imposition des transmissions afin de taxer le bénéficiaire en fonction de ce qu’il reçoit par succession ou donation tout au long de sa vie. L’idée d’une telle réforme serait de taxer selon un barème progressif toutes les transmissions reçues par une même personne quelle que soit la façon dont du patrimoine lui est transmis (donation ou succession) et quel que soit le nombre de personnes à l’origine de la transmission (un ou plusieurs parents). La finalité d’un tel régime de taxation serait que deux personnes ayant reçu au cours de leur vie un même montant de patrimoine aient supporté le même montant d’impôts même si l’une a hérité en une fois d’un seul parent alors que l’autre a reçu ce patrimoine de manière fractionnée à l’occasion de plusieurs donations et successions de différents parents (père, mère, grands-parents…).

Une telle réforme est présentée comme d’ampleur par Olivier Blanchard et Jean Tirole. Ils relèvent qu’un système de taxation fondé sur l’acquisition de capital par l’héritier est complexe et qu’à ce jour il n’a été mis en œuvre que par un seul pays, l’Irlande. De son côté, l’OCDE pointe le fait que taxer les transmissions de patrimoine à l’échelle d’une vie « pourrait augmenter les coûts d’administration pour les autorités fiscales et les obligations fiscales des contribuables ». 

Aussi, conscients qu’une telle réforme est difficilement envisageable, l’OCDE et la commission présidée par Olivier Blanchard et Jean Tirole proposent d’améliorer les systèmes de taxation existants. 

Ainsi, l’OCDE recommande aux pays membres de l’organisation d’envisager de réduire les exonérations et les allègements fiscaux existants. Le rapport cite l’épargne retraite et l’assurance-vie. L’organisation relève également que la transmission d’actifs professionnels bénéficie de régimes préférentiels dans de nombreux pays. Elle indique que si le maintien d’avantages fiscaux pour favoriser la transmission des entreprises familiales peut se justifier, il doit s’accompagner de mesures empêchant de transférer du patrimoine privé sous couvert de patrimoine professionnel. 

L’OCDE relève également que dans un certain nombre de pays, les plus-values latentes sont effacées au moment du décès, et constate qu’en l’absence d’imposition sur les successions, ces plus-values sont totalement exonérées.

Enfin, la note du Conseil d’analyse économique s’interroge sur le bien-fondé des avantages fiscaux liés au démembrement de propriété et envisage la taxation de la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété.

Dès lors, faut-il s’attendre à une augmentation de la fiscalité des successions et des donations ?

Tout d’abord soulignons, comme le précisent Olivier Blanchard et Jean Tirole, que ces écrits ne constituent que des éléments d’inspiration pour les décideurs politiques qui doivent être complétés par d’autres points de vue. 

Ajoutons que l’OCDE indique dans son rapport que les réformes retenues devront dépendre des circonstances propres à chaque pays. À cet égard, l’organisation relève que si les recettes générées par les impôts sur les successions et les donations représentent une très faible part du total des recettes fiscales dans les pays de l’OCDE (environ 0,5% en moyenne en 2019 dans les 24 pays où ces impôts s’appliquent), elles dépassent en France 1% du total des recettes fiscales. Seuls trois autres pays dépassent ce seuil de 1% : la Belgique, la Corée et le Japon.

L’organisation souligne également que « l’argument en faveur d’un impôt sur les successions est particulièrement solide dans les pays où l’imposition effective des revenus du capital et du patrimoine est généralement faible ». A cet égard, rappelons que la France se place à la deuxième place parmi les 37 pays membres de l’OCDE pour le ratio recettes fiscales sur Produit Intérieur Brut (PIB) et occupe également la deuxième place du classement pour le ratio impôts sur le patrimoine sur PIB. Ces ratios étaient respectivement de 45,4% et 4,0% pour la France en 2019.

La France taxe donc déjà très largement le patrimoine et les successions. Notre deuxième place dans le classement de l’OCDE devrait donc, en bonne logique, nous protéger contre une augmentation des droits de donation et de succession, voire inciter les décideurs politiques à les réduire. 

À cet égard, le Président de la République a déclaré qu’il ne faisait pas partie « de ceux qui pensent qu’il faut augmenter les droits de succession à tout va, au contraire ». Valérie Pécresse indique quant à elle dans son programme qu’elle « facilitera la transmission de patrimoine vers les jeunes pour financer leurs études ou leur projet de vie avec un don défiscalisé possible tous les 6 ans pour un montant maximum de 100 000 € pour les parents et les grands-parents et de 50 000 € pour les oncles, tantes et fratries ».

Les élections présidentielle et législative pourraient donc être suivies non pas d’un alourdissement de la fiscalité des successions mais plutôt d’un allègement de la fiscalité des donations. Cet allègement prendrait notamment la forme d’une augmentation et d’un élargissement de l’abattement sur les dons de sommes d’argent (aujourd’hui de 31 865 €) et/ou d’une réduction du délai au-delà duquel il peut être réutilisé (actuellement de 15 ans). 

Cela irait dans le sens d’une recommandation de l’OCDE, qui indique dans son rapport que « les donations aux jeunes générations pourraient bénéficier d’un traitement fiscal plus favorable afin d’encourager les transmissions de patrimoine anticipées et de réduire les inégalités intergénérationnelles découlant de la concentration du patrimoine entre les ménages les plus âgés ».

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Du cote « assurance emprunteur » quoi de neuf ?

Un grand pas du côté de l’Assemblée nationale, puis la douche froide du côté du Sénat : voici le résumé des derniers épisodes du feuilleton de la résiliation à tout moment de l’assurance emprunteur. Mais finalement, sénateurs et députés se sont mis d’accord en commission mixte paritaire et la mesure a désormais de grandes chances de passer avant la fin du quinquennat.

Un nouveau retournement de situation digne d’une série Netflix (ou OCS, ou Disney+, ou Amazon Prime…) ! Décidément, le feuilleton du renforcement de la concurrence de l’assurance de prêt immobilier ne déçoit jamais. Et cela fait plus de 10 ans – depuis la loi Lagarde en 2010 – que ça dure. La saison actuelle tourne autour de la proposition de loi portée par la députée Agir Patricia Lemoine. Principale mesure de ce texte : permettre la résiliation (et donc le changement) d’assurance emprunteur à tout moment, sans attendre une date anniversaire ou autre condition entravant la facilitée de changement d’assurance pour les emprunteurs.

Interview. Prêt immobilier : « la réforme de l’assurance emprunteur va rendre du pouvoir d’achat »

Quand le Sénat – à majorité LR – a rejeté la résiliation à tout moment fin janvier, en réécrivant sa proposition de loi pour se focaliser sur le questionnaire de santé, Patricia Lemoine s’est logiquement déclarée « attristée » : « Il y a fort à parier que la majorité sénatoriale ne souhaite pas faire le cadeau à la majorité gouvernementale d’une mesure qui permettrait de redonner du pouvoir d’achat au ménage sans que cela coûte un euro à l’Etat. »

Entrée en vigueur dès 2022 !

Mais voici donc l’ultime rebondissement, inattendu à la vue des prises de position des sénateurs : la Chambre Haute et la Chambre Basse se sont mis d’accord en commission mixte paritaire (CMP) ce jeudi 3 février. Avec un consensus qui satisfait tout le monde : oui à la résiliation à tout moment, et oui à la suppression du questionnaire de santé pour une partie des emprunteurs.

Encore plus surprenant : le texte adopté en commission mixte paritaire (voir les principales mesures ci-dessous) avance l’entrée en vigueur de la résiliation à tout moment. Prévue pour janvier 2023 dans la proposition de loi initiale, elle entrera en vigueur dès le 1er juin 2022 pour les nouveaux prêts immobiliers, et surtout à partir du 1er septembre 2022 pour tous les emprunteurs (y compris ceux qui remboursent déjà leur crédit), si le texte de la CMP est confirmé.

Accord de la commission mixte paritaire : 4 mesures à retenir

Voici les 4 mesures phares issues de l’accord entre députés et sénateurs en CMP, sur la base du communiqué diffusé ce jeudi par la commission des affaires économiques du Sénat :

  1. « le compromis de CMP consacre un droit de résiliation à tout moment des contrats d’assurance emprunteur » ;
  2. « le questionnaire médical, qui empêche bien souvent les anciens patients de se lancer dans un nouveau projet de vie, est supprimé pour les prêts immobiliers inférieurs à 200 000 euros » ;
  3. « le délai du droit à l’oubli pour les pathologies cancéreuses et l’hépatite C est réduit de 10 à 5 ans. Le Sénat, contre l’avis initial du Gouvernement, a ainsi concrétisé la promesse de campagne du Président de la République » ;
  4. « alors que le Sénat avait proposé que les pathologies chroniques ne soient plus un obstacle pour accéder à la propriété, le compromis trouvé exige du gouvernement de prendre des mesures en la matière d’ici le 31 juillet 2022, dans l’hypothèse où les négociations au sein de la convention AERAS s’avèreraient insuffisantes. »

« Ces mesures de bon sens représentent un pas en avant inédit pour faciliter l’accès à la propriété de tant de ménages, explique Daniel Gremillet, rapporteur au nom de la commission des affaires économiques, dans le communiqué, pour justifier ce revirement. Nous considérions également qu’élargir le droit à résiliation sans augmenter l’information des assurés était un coup d’épée dans l’eau : nous avons été entendus, et nous pouvons désormais considérer que tous les éléments sont réunis pour que le marché de l’assurance emprunteur soit véritablement fluide. »

« Cette proposition de loi représente une nouvelle perspective pour soutenir le pouvoir d’achat des Français, mais aussi une mesure de justice envers toutes les personnes souffrant de pathologies les empêchant de mener à bien leurs projets, faute de crédit immobilier », a réagi la majorité présidentielle dans un communiqué.

Prochaines étapes : 10 et 17 février

Cet accord en CMP doit désormais être confirmé par un vote définitif du Parlement. Prochaine étape : « Lecture des conclusions de la CMP, en séance publique, le 10 février », annonce l’Assemblée nationale. Suite au vote de l’Assemblée nationale jeudi 10 février, le Sénat se prononcera le 17 février. Mais attention : dans cet interminable feuilleton, vous n’êtes jamais à l’abri d’un cliffhanger !

Des courtiers plus que satisfaits

Les courtiers en crédit et en assurance n’ont pas tardé à afficher leur satisfaction. Olivier Moustacakis, cofondateur d’Assurland.com, salue « une avancée majeure qui accorde au marché de l’assurance emprunteur le même niveau de flexibilité qui existait déjà en auto, habitation et santé » : « La mise en concurrence des acteurs bancaires traditionnels, qui pratiquent des tarifs deux à trois fois plus chers, avec les assureurs externes, ne peut être que favorable au consommateur. » Astrid Cousin, porte-parole de Magnolia, abonde : « c’est 550 millions d’euros qui pourraient être redistribués aux français dès la première année de ce dispositif ».

La porte-parole de Meilleurtaux Maël Bernier se réjouit elle aussi de la résiliation à tout moment et de « l’extension du droit à l’oubli » tout en pointant un bémol sur « la suppression du questionnaire de santé (…). On comprend bien l’intention généreuse. Mais il faudra être vigilant aux évolutions de tarifs que cela pourrait entraîner. En effet, il ne faudrait pas que cela conduise à une augmentation des tarifs qui va se répercuter sur tous les emprunteurs ».

Côté banques, les réactions sont plus nuancées, à commencer par le Crédit Mutuel Alliance fédérale, moteur sur la suppression du questionnaire de santé pour les clients fidèles mais fermement opposé au changement d’assurance à tout moment : la banque explique dans un communiqué souhaiter que cette résiliation à tout moment qui « cible prioritairement les jeunes en bonne santé en ignorant les quinquagénaires et les malades soit assortie d’un contrôle très ferme par les autorités de supervision ».

Extrait de Money Vox en date du 04/02/2022 écrit par Monsieur Benoit LETY le 03/02/2022 12.20 heures