Catégorie : Immobilier

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Pas d’enfant, que deviendra votre patrimoine a votre décès ?

Deces

En France, le patrimoine d’un défunt ayant eu des enfants revient à ces derniers ainsi qu’à son conjoint survivant en cas d’union maritale. Du moins, si le défunt en question n’avait pas fait de testament. En revanche, s’il est sans enfant, les règles en matière d’héritage diffèrent. Explications.

Que deviendra mon héritage si je suis sans enfant mais marié ?

Lorsque le défunt marié et sans enfant n’a pas rédigé de testament, l’héritage va à son conjoint ainsi qu’à ses parents. Le règlement de la succession se fait comme tel :Si les deux parents du défunt sont vivants, ils héritent de la moitié de la succession. L’autre moitié est réservée à l’époux survivant.Si un seul des parents est vivant, il hérite d’un quart de la succession. L’époux survivant a droit aux trois-quarts.Enfin, si les deux parents sont décédés, l’époux survivant hérite de la totalité de la succession

Et pour un héritage sans enfant et hors mariage ?

Pour un défunt sans enfant et non marié n’ayant pas rédigé de testament, les premiers héritiers potentiels sont ses frères et sœurs ainsi que ses parents. Le règlement de la succession s’effectue de la même manière que pour un défunt marié, à savoir :Moitié pour les frères et sœurs, moitié pour les deux parents vivants ;Trois-quarts pour les frères et sœurs, un quart pour le seul parent vivant ;Totalité pour les frères et sœurs si les parents sont décédés tous les deux.À noter : et pour les demi-frères et demi-sœurs ?Ils ont les mêmes droits que les frères et sœurs et perçoivent donc eux aussi leur part d’héritage.

Qu’en est-il lorsqu’il n’y a ni époux ni parents ni frères et sœurs ?

Dans ce cas, les prochains héritiers légaux dans le second ordre seront vos neveux et nièces, puis leurs enfants. À défaut, la succession passera au troisième ordre (grands-parents, puis arrière-grands-parents). S’il n’y a pas non plus d’héritiers, elle passera au quatrième ordre (oncles et tantes, puis cousins germains, puis leurs enfants, etc.).Bon à savoir : en l’absence d’héritier…Le notaire est tenu d’effectuer des recherches jusqu’au sixième degré de parenté du quatrième ordre. Si aucun héritier légal ou testamentaire n’est trouvé, la succession va à l’État.

Succession : le cas particulier du droit de retour

Ce fameux droit de retour permet aux parents de récupérer les biens donnés à leur enfant décédé si ce dernier n’avait pas de descendant (enfant, donc). Dans le cas où il ne peut s’exercer en nature (par exemple, si le bien a été vendu), le droit de retour s’exécute en valeur. Il ne peut toutefois excéder la part de la succession réservée au(x) parent(s).Vous savez tout ce qu’il y a à savoir sur le devenir de votre succession si vous n’avez pas d’enfant. Dans certaines situations, l’établissement d’un testament simplifie grandement les choses pour ceux qui restent. Pensez-y !

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Acheter des murs d’un logement sans en acheter le terrain ?

Immobilier

Le bail réel solidaire, qui permet de dissocier le foncier du bâti lors d’une vente, se développe progressivement.

Acheter un appartement ou une maison sans en posséder le terrain et réaliser jusqu’à 40% d’économies par rapport au prix du privé: le « bail réel solidaire », dit BRS, connaît un véritable engouement en pleine crise du logement, cinq ans après son lancement.

Avec 40.000 euros d’apport, Béatrice, professeure d’espagnol de 51 ans, n’avait pas les moyens d’acheter seule un appartement à Pantin (Seine-Saint-Denis). Grâce au BRS, nouveau dispositif d’accession sociale à la propriété, la voilà propriétaire d’un « 71 m2 plus 14m2 en soupente » à Pantin, moyennant 220.000 euros et une redevance mensuelle de 175 euros.

« C’est miraculeux car c’est 50% moins cher que dans le privé. Je n’étais pas obsédée par l’idée d’acheter à tout prix, mais j’avais déjà un loyer de plus de 1.000 euros et je ne voulais pas être locataire à vie sans rien transmettre à mes enfants », poursuit cette mère de deux enfants, qui a emprunté sur 15 ans à raison de 1.200 euros de mensualités.

Issu de la loi Alur, le bail réel solidaire suppose l’achat d’un terrain par un organisme foncier solidaire (OFS), un établissement à but non lucratif agréé par l’État. L’OFS revend ensuite le bâti – neuf ou rénové – à un ménage à revenus modestes moyennant le versement d’une redevance pendant la durée du bail, qui peut aller jusqu’à 99 ans. A Paris, une personne seule devra ainsi gagner moins de 33.400 euros par an pour en bénéficier.

Un dispositif qui monte en puissance

Pour l’acquérant, l’économie peut atteindre 40%, voire plus, par rapport au privé, selon la fédération des Coop’ HLM. A l’issue du bail, le propriétaire ou ses ayants-droits peuvent soit revendre avec une plus-value encadrée soit conserver le logement en signant un nouveau bail long, toujours sous condition de ressources.

« On n’est pas du tout habitués à ce modèle en France mais la propriété n’est pas fragile du tout, simplement on ne peut pas faire de spéculation. Ca permet de toucher des ménages qui sont totalement exclus de l’accession à la propriété pour qu’ils puissent vivre là où ils en ont besoin », observe Cécile Hagmann, directrice générale de la Coop’ Foncière, qui ambitionne de vendre 1.000 logements en BRS en Ile-de-France d’ici 2030.

Le dispositif « ne cesse de monter en puissance », assure Tristan Ruiz, du cabinet Adéquation. « On est passé de 2.000 logements mis en vente fin 2021 à 3.300 au premier semestre 2022 », observe-t-il, avec un prix de vente moyen « à 2.690 euros/m2 ». La plupart de ces logements sont situés dans les zones les plus tendues, « historiquement d’abord en Bretagne et en Nouvelle-Aquitaine, mais on observe aujourd’hui un recentrage sur l’Ile-de-France et en Provence-Alpes-Côte d’Azur », précise M. Ruiz.

On notera toutefois que ces ventes restent pour l’instant marginales par rapport au marché de l’ancien dans sa globalité. Fin juin, les notaires enregistraient ainsi 1,157 million de transactions dans l’ancien au cours des 12 derniers mois, soit environ 96.500 ventes par mois.

Les collectivités sont particulièrement friandes du dispositif BRS et créent leur propre OFS pour éviter d’exclure les catégories sociales les plus modestes des villes. Le secteur privé se montre lui aussi très intéressé.

« Déplacer la spéculation sur un autre territoire »

« Le terrain étant dissocié du bâti à la vente, l’un des risques est d’avoir une spéculation sur le foncier. Il ne faudrait pas que des propriétaires vendent leur terrain plus cher en se disant qu’il trouvera toujours son client dès lors qu’on peut faire un BRS et lisser le prix du foncier sur 80 ans », prévient toutefois Marianne Louis, déléguée générale de l’Union sociale pour l’habitat (USH), qui représente les bailleurs sociaux.

Conçu au départ pour répondre aux besoins de logements dans les zones tendues avec une offre de logements neufs, le BRS a également trouvé son utilité dans certaines zones rurales, dans l’ancien.

C’est le cas au Pays basque, où l’établissement public foncier local s’est emparé de l’outil pour rénover des logements inoccupés dans les centres-bourgs et y faire revenir des familles qui n’avaient pas les moyens de faire les travaux.

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Diviser sa propriété, lors d’un décès …

Au départ de ses enfants, à l’approche de la retraite, la volonté d’obtenir une rentrée d’argent, pour de multiples raisons la vente d’une partie de votre terrain vous paraît être la meilleure solution. CACP64 vous donne la démarche à suivre :

Votre projet de vente du terrain est-il réalisable ?

Avant de vous lancer, vous devrez passer par quelques étapes et règles pour proposer votre terrain à la vente. Avant toute chose il faut vous assurer auprès de votre mairie que le terrain que vous souhaitez vendre est constructible, obtenir la certification qu’il n’est pas soumis à des restrictions particulières comme une zone protégée ou encore proches d’infrastructures souterraines sensibles… Il est également nécessaire que vous obteniez la confirmation de la faisabilité de votre projet en vérifiant que votre terrain soit suffisamment grand pour être parcellisé et voir s’il est possible de le faire viabiliser. La surface minimale sera définie par l’emplacement urbain ou rural du terrain.

Il est ensuite de votre devoir de vous rapprocher de la mairie de votre commune pour savoir si le terrain est constructible et quel type de construction peut y être implanté. C’est le PLU (Plan Local d’Urbanisme) qui répondra à vos questions ainsi que le POS (Plan d’Occupation des Sols). Si votre parcelle est constructible, cela ne signifie pas pour autant que vous avez le droit d’y implanter une construction de type maison individuelle.

Dans certaines communes, les règles du PLU peuvent être très strictes et les parcelles doivent répondre à un nombre de règles bien définies :

  • Le respect d’une distance minimale du droit d’emprise
  • Ouvrir sur un chemin d’accès aux normes
  • Pouvoir être raccordé à un réseau électrique
  • Pouvoir être raccordé à l’eau potable…

Une fois que vous avez pu récupérer ces informations, vous devrez ensuite faire appel à un géomètre. En plus des précieux renseignements qu’il pourra vous apporter tant sur le plan technique que règlementaire, c’est à lui que reviendra la réalisation du bornage de division. Il devra également effectuer ce que l’on appelle un plan d’arpentage et devra mesurer la nouvelle parcelle. Pour éviter tout litige et jouer la carte de la sécurité, le géomètre convoquera les voisins pour effectuer l’ensemble des mesures précédentes. Cela évitera ainsi tout malentendu et permettra de confirmer les limites des terrains de chacun. Il utilisera pour cela les titres de propriétés, les plans cadastraux et toute marque susceptible d’indiquer la propriété.

En cas de construction en limite propriété ou empiétant sur le terrain voisin, cela évitera parfois les mauvaises surprises. Il pourra donc établir un plan indiquant précisément la position des bornes et matérialisera sur le terrain même, les limites définies avec l’aide de repères au sol. Le cadastre doit désormais être mis à jour. Le géomètre une fois le bornage terminé vous remettra un document modificatif du parcellaire castral (DMPC) avec les références de la nouvelle parcelle. Le notaire aura besoin de ce document pour rédiger l’acte de vente.

Comment vendre votre parcelle de terrain ?

En tant que particulier, la division de votre propriété en vue de réaliser la vente d’une parcelle à bâtir, devra faire l’objet du dépôt d’une simple déclaration préalable en mairie. Le délai d’instruction est d’un mois. Si à l’issue de cette période, vous n’avez reçu aucun courrier, considérez que le silence de l’administration vaut « non-opposition à déclaration préalable » et donc que vous êtes autorisé à vendre votre terrain pour une construction. Notez tout de même que la mairie est en droit de s’opposer à la division. C’est très souvent le cas lorsque le terrain est situé dans un secteur protégé en raison de la qualité des milieux naturels et des paysages (CU, art. L. 111-5-2). Néanmoins, rien de vous empêche de contester ce refus. Vous devrez adresser un recours à l’autorité administrative, ou saisir le tribunal administratif. Dans le cas où votre parcelle serait située sur un site classé ou si une création d’espaces et/ou équipements serait nécessaires (voie d’accès, viabilisation, etc..), il vous faudra alors demander un permis d’aménager. Contrairement à la déclaration préalable, le délai est ici d’environ 3 mois à compter du dépôt du dossier.

Après l’obtention du droit de division, quelles sont mes obligations ?

Vous avez désormais cette autorisation en main vous permettant de diviser votre terrain. Vous devez maintenant afficher le document sur le terrain de façon permanente et visible de loin. A partir de cet instant sachez que vos voisins ont un délai de deux mois pour tous recours contentieux et attaquer l’autorisation de division. Même s’ils sont relativement rares, ils ne sont pas inexistants ! Cette étape ne doit donc en aucun cas être prise à la légère, car elle peut devenir un véritable frein à votre projet. Passé ce délai (2 mois), vous disposez de tous les droits pour la mise en vente de votre parcelle. Entre la signature de la promesse de vente et l’encaissement du prix de vente, les délais se cumulent et l’attente peut parfois être de plusieurs mois. Il faut donc jouer la carte de la patience.

Bon à savoir : Pour la vente d’une partie de votre terrain, sachez que vous serez imposé sur la plus-value réalisée. L’exonération appliquée sur la résidence principale ne pourra être mise en place qu’à la condition que cette dernière soit mise en vente en même temps que la parcelle divisée, peu importe ensuite que les ventes se fassent à des dates différentes.