LE DISPOSITIF DENORMANDIE

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LE DISPOSITIF DENORMANDIE

La loi Denormandie est un dispositif fiscal d’investissement locatif dans l’immobilier ancien qui vise à inciter à la rénovation de logements anciens situés dans les villes confrontées à un habitat dégradé. Les travaux de rénovation réalisés ouvrent droit à un avantage fiscal : les propriétaires peuvent déduire de leur impôt sur le revenu entre 12% et 21% de leur investissement, selon qu’ils loueront leur bien pendant 6, 9 ou 12 ans. Pour bénéficier de cette déduction d’impôt, ils doivent réaliser un montant de travaux représentant 25% du total de l’opération, dans la limite de 300.000 euros.

Le dispositif fonctionne dans les zones géographiques précises et s’applique « aux logements situés dans le centre des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué ». Il concerne les communes retenues dans le cadre du Plan « action cœur de ville » et celles ayant conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire. Au total, 244 communes sont éligibles.Immobilier locatif : dans quelles villes investir avec le dispositif Denormandie ?

Droit européen, un contrat d’agent commercial …

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Un commerçant en vin fait appel à une société pour vendre ses produits en Russie, sans qu’aucun contrat écrit ne soit formalisé puis, plusieurs années plus tard, l’informe qu’il met fin à ses relations avec un client qui représentait 90 % de ses ventes en Russie.

Estimant que ce commerçant a rompu le contrat d’agent commercial les liant, la société l’assigne en paiement d’une indemnité compensatrice de préavis et d’une indemnité de rupture.

Selon l’article L. 134-1, alinéa 1er, du code de commerce, tel qu’interprété à la lumière de la directive 86/653/CEE du Conseil du 18 décembre 1986 relative à la coordination des droits des États membres concernant les agents commerciaux indépendants, l’agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d’achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs, d’industriels, de commerçants ou d’autres agents commerciaux.

La CJUE énonce (CJUE, 4 juin 2020, n° C-828/18, Trendsetteuse) que les tâches principales d’un agent commercial consistent à apporter de nouveaux clients au commettant et à développer les opérations avec les clients existants et que l’accomplissement de ces tâches peut être assuré par l’agent commercial au moyen d’actions d’information et de conseil ainsi que de discussions, qui sont de nature à favoriser la conclusion de l’opération de vente des marchandises pour le compte du commettant, même si l’agent commercial ne dispose pas de la faculté de modifier les prix desdites marchandises. Il résulte de la généralité de ces termes qu’il n’est pas nécessaire de disposer de la faculté de modifier les conditions des contrats conclus par le commettant pour être agent commercial.

La cour d’appel rejette les demandes de la société, après avoir rappelé que c’est au regard des missions effectivement exécutées par cette dernière que doit être vérifié si elle était chargée de manière permanente de négocier et, éventuellement, de conclure les contrats au nom et pour le compte du commerçant en vins, constate que ce dernier n’a pas confié à la société la négociation des contrats avec le client, gardant la maîtrise et le contrôle de la détermination des conditions des contrats et, en particulier, des prix. L’arrêt retient que le fait que le commerçant ait pu demander à la société de se faire remettre les contrats ou de les faire signer et les rapporter s’inscrit dans la mission de présentation des produits et de soutien des relations commerciales, qui ne se confond pas avec une mission d’agent commercial telle que définie par la loi et que le fait que la société ait assuré le suivi des livraisons et des paiements ne permet pas d’établir l’existence d’un contrat d’agent commercial, pas plus que le fait qu’elle ait amené les relations commerciales du commerçant en vins à se développer.

En statuant ainsi, en se fondant sur l’impossibilité de la société de modifier les conditions des contrats, et en particulier les prix, la cour d’appel viole le texte susvisé.

La lettre patrimoniale de CACP64


  
Sur les marchés financiers, la tendance reste haussière sur les dernières semaines. Nous avons assisté à un deuxième mois consécutif de forte hausse du S&P 500 qui bondit de plus de 12% depuis le 1er janvier 2021 pendant que le CAC 40 progresse de 17 %.Si les marchés sont restés aussi bien orientés, c’est avant tout, car la vigueur de la reprise est bien plus importante qu’attendu aux Etats-Unis, poussant à la hausse les estimations de croissance, mais également, car les publications de résultats, ont une fois encore majoritairement été au-dessus des attentes du consensus. Si on ajoute l’accélération de la vaccination en Europe qui permet enfin, de donner un peu plus de visibilité quant au timing de la reprise, à défaut d’en connaître sa vigueur, ainsi que les annonces de plans à destination des infrastructures et des ménages américains, cela offre un marché qui bat de nombreux records.Pour autant, tout n’est pas si simple et la volatilité, concept qui a presque disparu ces dernières semaines, pourrait bientôt faire son retour. En effet, les craintes de résurgences d’inflation sont de plus en plus nombreuses. Elles se manifestent dans la vigueur de la reprise et notamment via la pénurie de matériaux de base qui poussent fortement les prix des biens de consommation. Une hausse réelle et durable de l’inflation obligerait les banques centrales à un changement de discours quant à leur politique monétaire, ce qui pourrait freiner la course aux valorisations extrêmes.Parmi les points à surveiller, il ne faut pas croire que la bataille mondiale contre l’épidémie soit déjà gagnée : il suffit de voir la propagation et les dégâts du virus dans des pays comme l’inde et le Brésil, deux contributeurs importants de la croissance mondiale. Ajoutons enfin les tensions géopolitiques, qui sont actuellement nombreuses. Leurs impacts restent pour le moment faible sur les marchés financiers, mais nous connaissons leur répercussion potentielle.Au regard de ce contexte mouvant et des niveaux de valorisation actuels, la diversification et l’agilité resteront fort probablement deux préceptes majeurs que l’on soit investisseur et/ou gérant au cours des semaines à venir.   Le prêt familial vous permet d’aider financièrement une personne de votre cercle familial sans appauvrissement ou dessaisissement définitif. Bien souvent, le principal danger est celui de l’absence d’écrit : la distinction entre le prêt et le don est alors pratiquement impossible. A défaut d’écrit, ce prêt est assimilé à une donation indirecte avec toutes les conséquences que cela implique. On parle alors de recel successoral qui peut entrainer l’éviction de l’héritier dissimulateur de sa part dans le bien donné. Alors, comment réaliser un prêt familial en bonne et due forme ?

UN ECRIT 

La présence d’un écrit éradique une bonne partie des complications qui pourraient se présenter. Pour cela, vous avez deux possibilités : l’acte sous seing privé, rédigé entre les parties ou l’acte authentique, rédigé chez un notaire.
L’acte sous seing privé peut prendre la forme d’une reconnaissance de dette. Sur papier libre, il s’agit d’un écrit rédigé par l’emprunteur qui s’engage à payer une somme d’argent à une autre personne en deux exemplaires, dûment datée et signée par les deux parties, dont chacun conservera un exemplaire. Les parties peuvent également rédiger un contrat de prêt. L’emprunteur et le prêteur remplissent chacun l’imprimé Cerfa n° 2062 « Déclaration de contrat de prêt » et l’adressent au service des impôts des particuliers (obligatoire à partir de 5 000 €), au plus tard en même temps que leur déclaration d’impôts. Qu’il s’agisse d’une reconnaissance de dette ou d’un contrat de prêt, veillez à toujours enregistrer votre contrat de prêt auprès des services fiscaux au Centre des finances publiques (coût 125€). Cela lui confère une date certaine à l’égard des tiers.

Enfin, l’acte authentique est également un contrat de prêt mais il est dans ce cas rédigé par un notaire. Pour un contrat de prêt notarié, le notaire retient des émoluments calculés selon une grille tarifaire. Par exemple pour un prêt de 60 000 €, il faut compter +/-360€ d’émoluments. A cela peuvent s’ajouter des honoraires libres du notaire pour rédaction du contrat de prêt. La différence est qu’en cas d’incident de paiement, le prêteur muni de cet acte authentique n’a pas besoin de se rendre devant le tribunal pour engager un huissier de justice. Il peut le faire directement. Alors qu’avec une simple reconnaissance de dette sous-seing privé, il faut d’abord obtenir un jugement au tribunal.

UN REMBOURSEMENT

Peu importe la forme, les conditions du prêt devront être détaillées dans l’acte : le montant en chiffres et en lettres, la date de remboursement, l’échéancier précisant les dates et le montant des échéances et le taux d’intérêt ou l’absence d’intérêts. Il faut que l’âge du prêteur au terme du crédit soit raisonnable par rapport à son espérance de vie. Sinon, le prêt sera considéré comme une donation, ne pouvant pas raisonnablement être remboursé avant son décès. Il est également possible de prévoir un remboursement in fine du prêt.
Le prêt à taux zéro simplifie les démarches. Toutefois, si les parties décident d’appliquer un taux d’intérêt, l’emprunteur devra déclarer à l’administration fiscale les intérêts perçus dans sa déclaration annuelle de revenus (soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % ou sur option au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux à 17,2 %). L’emprunteur a également l’obligation de déclarer les intérêts versés sur l’imprimé 2561.

EN CAS DE DECES

Le prêt vous permet d’aider ses proches au moment opportun, quitte à le transformer en donation définitive si c’est leur souhait quelques années plus tard.
Toutefois, il arrive que les parties décèdent avant l’échéance du prêt. Dans le cas où le prêteur décède avant le remboursement total du prêt, le montant du prêt (capital + intérêts) non encore remboursé est inclus dans sa déclaration de succession afin de respecter les réserves héréditaires des co-héritiers. Enfin, dans le cas où l’emprunteur décède avant le remboursement intégral du prêt, la dette est transmise à ses héritiers et son montant est inscrit au passif de la succession.

Pour se prêter de l’argent en famille sans provoquer des drames, il est vivement conseillé d’avoir recours à un écrit afin de formaliser le prêt et les conditions de remboursement en assurant une équité successorale entre tous les enfants.
   
Le bitcoin a reflué sous les 40.000 dollars pour la première fois en plus de trois mois après des déclarations de fédérations bancaires chinoises. La première des cryptomonnaies a plongé jusqu’à -30% sur un jour avant de rebondir.Après Elon Musk, c’est au tour de la Chine d’envoyer valser le cours des cryptomonnaies. Tombé à un creux depuis début février lundi après le virage à 180 degrés du patron de Tesla, qui a pointé du doigt son caractère énergivore et polluant, le bitcoin poursuit son plongeon ce mercredi.

Le 19 mai dernier, le bitcoin a ainsi chuté brutalement à un creux juste au-dessus des 30.000 dollars peu avant l’ouverture de Wall Street, ce qui correspondait à un plongeon de près de 30% sur un jour. Il est de nouveau au rebond vers 15h45, à environ 36.500 dollars (-15% par rapport à la veille).
 “La réaction d’aujourd’hui sera vraiment cruciale” mettait en garde plus tôt dans la journée Vincent Ganne, analyste senior chez TradingView France. L’expert du secteur observe de fait “une décorrélation complète du marché des cryptos avec celui des actions” depuis 10 jours, pour ce qui constitue “la vraie première correction significative en un an”. “Ce n’est pas la fin du “bull run” ni le signe d’un effondrement imminent” nuançait-il toutefois, incitant les investisseurs à prendre du recul – ce qui les amènera à constater que la hausse reste substantielle sur un an (+285% vers 15h45).Vincent Ganne insistait ce matin avant cette chute sur l’importance du range 38.000 – 40.000, un “niveau à tester” pour le bitcoin. “On va voir si les institutionnels vont y voir une opportunité de “buy the dip” (acheter pour profiter de la baisse, NDLR)”. “Cela fait des mois que les flux institutionnels arrivent via les contrats futures sur BTC (bitcoin, NDLR) et ETH (ether, NDLR) mais beaucoup n’ont pas pris le train en marche donc c’est maintenant qu’on va voir, notamment à l’ouverture de Wall Street en début d’après-midi, si ces flux institutionnels vont permettre un rebond ou non” ajoute-t-il. Dans le cas où le bitcoin ne défendrait pas les 38.000 dollars, “il pourrait retomber directement sur la zone 27.500 – 30.000 dollars, voire revenir tester son ancien niveau historique autour de 20.000 dollars” anticipait-il alors.40% de baisse en un moisLa correction du jour, qui porte à plus de 40% le retracement du bitcoin depuis son sommet historique atteint mi-avril dernier, ce qui constitue le “décalage maximum observé en “bull run” sur le bitcoin” note Vincent Ganne, est imputable à Pékin. Les cryptomonnaies “ne sont pas de vraies devises”, ont ainsi estimé mercredi plusieurs fédérations bancaires chinoises de référence, mettant en garde contre la “spéculation”.Longtemps une place forte du bitcoin, la Chine met le hola depuis quelques mois. Après avoir indiqué à certaines régions qu’elles devraient mettre un terme à leurs activités de minage de bitcoins pour répondre aux objectifs environnementaux, Pékin serre donc de nouveau la vis sur les cryptomonnaies, tournant opéré en réalité depuis 2019 quand le gouvernement a rendu illégal les paiements en cryptomonnaies, accusées d’être un instrument au service “d’activités criminelles”. Le pays indiquait alors s’inquiéter des risques spéculatifs que faisaient peser les cryptomonnaies sur son système financier ainsi que sur la stabilité sociale.Le yuan numérique dans les tuyauxAu moment où l’intérêt pour les monnaies virtuelles à l’étranger se fait croissant, trois fédérations bancaires ont appelé mardi les établissements financiers “à ne pas accepter […] ou utiliser de cryptomonnaies” comme moyen de paiement. “Récemment, les cours des monnaies virtuelles se sont envolés puis effondrés” à l’étranger, tandis que les activités spéculatives “ont bondi”, ont-elles relevé dans un communiqué commun. Cela “porte gravement atteinte à la sécurité des biens des personnes et perturbe l’ordre économique mondial”, ont fustigé la Fédération nationale de financement sur internet, la Fédération bancaire de Chine et la Fédération de paiement et de compensation.Si côté pile, la Chine interdit les transactions en cryptomonnaies, elle accélère côté face le développement de la sienne, le yuan numérique, qui sera émise et encadrée par la banque centrale. Elle pourrait faire ses débuts en 2022 lors des Jeux olympiques d’hiver de Pékin et ambitionne, à terme, de remplacer les pièces et les billets, ainsi que de rivaliser un jour avec le dollar à l’international. “La Chine n’a rien contre les cryptomonnaies tant qu’elle en a le contrôle”, résume Vincent Ganne. Source : BFM BOURSE  

 « Le secteur de la santé a le vent en poupe et l’immobilier conserve ses atouts de valeur refuge. L’immobilier de santé sera un enjeu de taille dans l’après-pandémie face notamment au vieillissement de la population et à l’allongement de la durée de vie. En 2018, on dénombrait 910 maisons de santé en France. La Commission Européenne et l’OCDE prévoyaient que ce chiffre soit multiplié par deux d’ici 2022. Ces prévisions pourraient être largement revues à la hausse au vu de la prise de conscience engendrée par cette crise sanitaire. »  Steven Perron, Président de Foncière Magellan
 
Pour ceux qui souhaitent constituer ou diversifier un portefeuille de SCPI, La Foncière des Praticiens est une solution d’investissement dans l’immobilier de santé, créée à l’initiative de praticiens du Groupe de cliniques privées Vivalto Santé. Elle vise l’acquisition d’un patrimoine immobilier de santé, ciblant principalement des maisons de consultation médicale en régions.

Initialement réservée aux praticiens du groupe Vivalto Santé (3ème acteur privé de cliniques en France, 39 établissements, 2200 praticiens), la SCPI a été ouverte au public en 2019.

Via ce véhicule le grand public peut désormais investir aux côtés de Professionnels de la Santé. Médecins généralistes et spécialistes forment son Conseil de Surveillance et apportent leurs conseils quant aux projets immobiliers afin de s’assurer qu’ils répondent aux besoins des praticiens et des patients.

La Foncière des Praticiens investit majoritairement dans des maisons médicales et paramédicales, lieux de soins et de consultations. Sa stratégie d’investissement repose sur 4 grands piliers :
1.    Un emplacement de santé prime ;
2.    Une gestion transparente grâce à des acquisitions identifiées en amont de la collecte ;
3.    Un patrimoine immobilier flexible, évolutif et potentiellement plus liquide en cas de revente ;
4.    La mutualisation des risques : du fait de la diversité de ses locataires, de la diversité géographique des investissements et des différentes typologies d’immeuble. 

La Foncière des Praticiens est un fonds ENGAGÉ au service d’un immobilier de santé performant et de proximité, avec la volonté forte de défendre un parcours de santé au maillage territorial plus dense.

Implantation des acquisitions de la SCPI
 Depuis fin 2020, la SCPI a adopté le statut de fonds de partage. Tout porteur de parts peut désormais assortir son épargne immobilière d’une dimension philanthropique, et choisir de transférer une partie de ses revenus SCPI, sous forme de dons, à 3 associations et fondations, sélectionnées par la Société de Gestion et intervenant dans le domaine de la santé et de la tutelle.

Enfin la SCPI offre, en outre, des frais compétitifs sur le marché avec une commission de souscription de 7 % HT (incluse dans le prix) et vise un objectif de rendement de 5,10 % soit davantage que la moyenne des SCPI de rendement.

N’hésitez pas à contacter votre conseiller pour toute demande de précisions.

>> Télécharger la plaquette commerciale 


La SCPI est un placement immobilier qui s’inscrit sur le long terme. La durée de placement est comprise entre 8 et 12 ans. La nature du risque d’une SCPI correspond à celle d’un placement immobilier. Les principaux risques que vous devez considérer en investissant dans une SCPI sont les suivants :
• Revenus non garantis et risque de perte en capital en cours de vie et à l’échéance
• Risque lié à la liquidité
• Risque lié au financement par crédit des parts
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures
 
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