Oui, auprès des particuliers et non pour le professionnel …

L’ACQUÉREUR N’EST PAS LIÉ PAR UN CONTRAT AVEC L’AGENCE IMMOBILIÈRE

On peut visiter avec un agent immobilier et acheter avec un autre
On peut visiter avec un agent immobilier et acheter avec un autre – dr

Pour acheter un bien immobilier, un candidat est libre de présenter des offres à toutes les agences chargées de la vente.

Lorsqu’un bien immobilier est proposé à la vente par plusieurs agences, un candidat à l’achat est libre de présenter des offres à celle de son choix. En effet, même s’il a initialement visité le bien avec une agence, il peut choisir de passer ensuite par une autre pour faire une offre, juge la Cour de cassation.

Un acquéreur avait formulé une première offre sur le bien qu’il convoitait avec l’agence lui ayant fait visiter l’appartement, mais celle-ci a été refusée par le vendeur. Une deuxième offre, d’un montant plus important, avait été faite mais auprès d’une autre agence qui demandait une commission moins élevée.

La première agence estimait ainsi être victime d’un comportement déloyal et réclamait le paiement de sa commission à cet acquéreur. Elle estimait qu’ayant visité grâce à elle, le candidat acquéreur était lié à elle et ne pouvait plus passer que par elle.

Il s’agissait selon elle d’une sorte d’obligation morale et l’attitude de l’acheteur lui avait fait perdre sa commission, même si cette commission était due par le vendeur qui l’avait mandatée.

L’acquéreur n’est pas lié par un contrat avec l’agence

Mais la justice n’a pas suivi ce raisonnement. Il n’y a pas de faute pour l’acquéreur, qui n’est pas lié par un contrat avec l’agence. Il peut, pour sa seconde offre, s’adresser à un autre agent, lui aussi chargé de vendre sans exclusivité. C’est le principe du mandat simple, qui s’oppose au mandat exclusif.

Il n’y a pas non plus de faute du vendeur à accepter cette offre faite par une autre agence, ont dit les juges.

En 2014 cependant, la Cour avait jugé que le comportement fautif d’un acquéreur justifiait qu’il soit condamné s’il faisait perdre la commission due par le vendeur en empêchant la vente de se réaliser. Mais il s’agissait d’un autre cas de figure, dans lequel l’acheteur avait renoncé sans raisons à signer après s’être engagé.

Match entre la Nue Propriété et le Viager !

La vente en viager occupé ou la vente de la nue-propriété sont des solutions particulièrement intéressantes pour des vendeurs qui souhaitent continuer à vivre dans leur logement jusqu’à la fin de leur vie tout en bénéficiant de revenus complémentaires. 

SOMMAIRE

Dans le contexte socio-économique actuel, avec un niveau d’inflation qui reste élevé et son corollaire, la hausse généralisée des prix des produits de grande consommation et de l’énergie, le pouvoir d’achat des seniors est en berne.  

Selon l’insee, les plus de 60 ans représentent près de 19 millions de personnes au 01 janvier 2023 soit près de 27% de la population française. Parmi eux, plus de 70% sont propriétaires de leur résidence principale. 

Une des solutions pour retrouver du pouvoir d’achat et une meilleure qualité de vie, consiste à vendre ce capital dormant que représente la valeur de sa propriété et de le transformer en liquide pour profiter de la retraite. 

Mais ce type de décision nécessite une réflexion approfondie de la part des vendeurs.

Voici un aperçu des avantages et inconvénients, pour chacune de ces options : 

La vente en viager occupé

Les avantages pour le vendeur : 

  1. Profiter de son vivant de l’usage du bien et d’un capital immédiat versé le jour de la signature de l’acte authentique et d’une rente mensuelle garantie à vie 
  2. Préserver son pouvoir d’achat avec une rente qui augmente chaque année puisqu’elle est indexée sur l’indice des prix à la consommation. 
  3. Cette rente peut être réversible à 100% au conjoint survivant.
  4. Si le vendeur décide d’aller vivre ailleurs (chez ses enfants ou en maison de retraite), la rente sera alors augmentée. 
  5. Les charges et travaux sont répartis entre les parties, les gros travaux et la taxe foncière sont à la charge de l’acquéreur et les petites réparations et l’entretien courant restent à la charge du vendeur. 
  6. Il bénéficie de protections juridiques en garantie du paiement de la rente future (l’hypothèque légale spéciale du vendeur et la clause résolutoire) qui sécurise la transaction. 
  7. Il n’y a aucune fiscalité sur le bouquet et la rente bénéficie d’un abattement de 60 à 70% selon l’âge du vendeur.

Les inconvénients pour le vendeur : 

  1. Le bien est vendu le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire. 
  2. Il existe un aléa sur la durée de vie, le vendeur ne sait pas combien de temps la rente va lui être versée. 
  3. Le bouquet est moins important que dans le cadre d’une nue-propriété.
  4. Il faut s’assurer de la solvabilité de son acquéreur dans le temps. 

La vente en nue-propriété 

Les avantages pour le vendeur : 

  1. Il conserve sur le bien le droit d’usufruit (possibilité de l’habiter ou de le louer) et perçoit généralement un capital important le jour de la signature de l’acte chez le notaire. Précisons ici que la nue-propriété peut se vendre en viager.
  2. Les gros travaux (art 606 du code civil) seront à la charge de l’acquéreur et toutes les charges et travaux d’entretien courant ainsi que la taxe foncière seront payés par le vendeur. 
  3. Il n’y a aucune fiscalité sur la partie du prix touchée comptant. 
  4. Il est possible de louer le bien et de bénéficier de revenus complémentaires (mais il faut se loger ailleurs !). 

Les inconvénients pour le vendeur : 

  1. Le bien est vendu le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire.
  2. Il devra gérer son capital car il ne percevra pas de rente comme dans le viager occupé.  
  3. Il y a beaucoup moins d’acquéreurs que dans le cadre du viager occupé, l’investissement de départ étant beaucoup plus élevé. 
  4. S’il abandonne la jouissance du bien, il pourra le louer et devra s’occuper de toute la gestion inhérente à cette location. 

En fin de compte, le choix entre la vente en viager occupé et la vente en nue-propriété dépend des besoins financiers, de la situation personnelle et des objectifs de vie du vendeur. 

Pour prendre la bonne décision, il est conseillé de consulter son notaire ou un professionnel du viager pour prendre une décision éclairée.

Ce dernier saura vous informer, vous conseiller et répondre à toutes vos questions. Il vous accompagnera également dans la recherche des acquéreurs et ainsi, il ne vous restera plus qu’une chose à faire : profiter encore plus et mieux de votre retraite !

Combat entre le LMNP et la loi dite  » Pinel « 

Pourquoi le LMNP se place comme une alternative attrayante au Pinel ? 


Une demande locative forte



Les actifs en résidences gérées (résidences étudiantes, EHPAD, seniors, de tourisme ou d’affaires) jouissent d’une demande locative importante, puisque celles-ci répondent à des besoins démographiques bien présents. 
 
En effet, alors que les étudiants ont de plus en plus de difficulté à se loger près de leur lieu d’études à des loyers accessibles ; les personnes âgées sont de plus en plus nombreuses à devoir s’orienter vers des résidences seniors ou médicalisées. Du côté des résidences de tourisme, la France reprend sa marche en avant et se place plus que jamais en tête des destinations touristiques mondiales. 
 

Le bail commercial : visibilité et absence de contrainte !
 
Lorsqu’un propriétaire investit dans une résidence services, il signe un bail commercial avec un exploitant spécialisé. Les baux proposés sur le marché primaire offre une visibilité sur plus de 9 ans. Pour les biens anciens, nous proposons majoritairement des biens bénéficiant de baux renouvelés, gage de lisibilité.
 

LMNP neuf ou ancien ?
 
Lorsque l’on parle de LMNP, les offres dans le marché primaire et celles dans l’ancien sont complémentaires et non opposées. En effet, cela dépend des objectifs patrimoniaux des investisseurs, ainsi que de leurs objectifs.