Les  » parisiens « raflent l’immobilier breton…

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Voilà longtemps qu’Antoine a pour projet d’acquérir une maison à proximité de Pont-Aven. Cette petite ville du Finistère sud, il la connaît bien. Il y est né et une partie de sa famille y vit encore. C’est là-bas qu’il veut profiter de sa retraite. Pour cet éditeur qui a fait toute sa carrière à Paris, le premier confinement a été un déclencheur. L’occasion ou jamais de sauter le pas. Pour se donner le temps de trouver son bonheur, le sexagénaire loue pendant plusieurs mois une petite maison témoin sans prétention, « aux murs en carton-pâte », à quelques kilomètres de sa ville natale. Le propriétaire lui confie alors qu’il compte la vendre un jour ou l’autre, avec l’espoir, dit-il, d’en tirer 150 000 euros « grand maximum ». Un an plus tard, la maison s’est arrachée à 240 000 euros !

Des histoires comme celle-ci, les agents immobiliers de la région en ont à revendre. A Concarneau, l’un a reçu trois cents coups de fil après avoir mis en ligne une maison de pêcheur. A Douarnenez, un autre se souvient de cet immeuble du centre-ville vendu 40 % au-dessus de son prix initial. Des sommes hallucinantes qui alimentent conversations de bistrot et folles rumeurs. Quant à Antoine, un an plus tard, malgré tous ses contacts et un budget de plus de 300 000 euros, il n’a toujours rien trouvé : « Le marché est asséché. Il n’y a plus rien à vendre. Je vais attendre que ça se calme. »

Extrait de l’OBS écrit par Mme TATU Natacha

Épargne, assurance, patrimoine, placements : dans tous ces domaines, vous pouvez être en relation avec des professionnels appelés conseillers bancaires, agents généraux d’assurances, courtiers en assurance et en prêt immobilier ou encore conseillers en gestion de patrimoine. Mais connaissez-vous vraiment les spécificités de chacun de ces métiers ?

Sommaire:

  •  Le conseiller bancaire: l’interface avec votre banque
  •  L’agent général d’assurances: votre interlocuteur auprès de votre assureur
  •  Le courtier en assurance et en immobilier, pour le conseil et le prix
  •  Le CGP, pour élaborer de véritables stratégies patrimoniales

Le conseiller bancaire: l’interface avec votre banque

Le conseiller bancaire, parfois appelé « chargé de clientèle particulier », est votre interlocuteur privilégié au sein de votre banque. Il assure la promotion des produits de l’établissement, tout en détectant vos besoins. Il peut vous conseiller sur une gamme de produits d’épargne et d’assurance. Il est également chargé du montage de certains dossiers de crédit, par exemple dans le cadre d’un emprunt immobilier. De façon plus générale, il veille au respect des règles prudentielles et se charge du recouvrement amiable, en cas de découvert.

À savoir

Les clients des banques en ligne ne disposent pas de conseiller bancaire attitré. Pour autant, il est facile de contacter un conseiller par téléphone, e-mail, messagerie instantanée et par les réseaux sociaux. Les horaires de contact sont bien plus élargis que dans les agences. Et les tarifs pratiqués bien inférieurs à ceux des banques de réseau.

L’agent général d’assurances: votre interlocuteur auprès de votre assureur

L’assureur est également appelé « agent général d’assurances ». Il a pour fonction de faire le lien entre les clients et la société d’assurance pour laquelle il travaille. Il s’agit d’un chef d’entreprise, aux commandes de son ou de ses agences. Son rôle est de déterminer les besoins de ses clients et de les orienter vers les contrats les plus protecteurs. Tout en faisant croître sa clientèle. Les domaines couverts par l’assurance sont très larges: santé, automobile, habitation ou encore placements financiers. C’est également l’agent général d’assurances qui accompagne ses clients en cas de sinistre, jusqu’au versement des indemnités prévues par le contrat.

Le courtier en assurance et en immobilier, pour le conseil et le prix

Il existe également des courtiers en assurance. Contrairement aux assureurs, ils ne vendent pas directement de contrats: ils aident leurs clients à en souscrire selon leurs besoins de connaissances approfondies du milieu et indépendant des sociétés d’assurance, le courtier en assurance a, avant tout, un rôle de conseil. Il est également très utile pour obtenir des tarifs avantageux. Le courtier en assurance est un commerçant, inscrit à ce titre au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

De la même manière, mais cette fois dans le domaine de la pierre, le courtier en prêt immobilier est devenu incontournable. Là encore, ce spécialiste a pour but de vous aiguiller, de vous faire gagner du temps et de l’argent. Il ne travaille pas pour une banque et a pour objectif de constituer votre dossier d’emprunteur et de négocier les conditions de votre prêt auprès des établissements financiers. Par conséquent, il va analyser votre profil sous toutes les coutures. Cela peut parfois réserver de bonnes ou de mauvaises surprises en termes de capacité d’emprunt. Le courtier en prêt immobilier négocie également l’assurance emprunteur et les frais bancaires en cas de changement d’établissement.

À savoir

Un courtier peut être rémunéré par son client. Ses honoraires sont alors mentionnés dans le mandat signé par les parties. Toutefois, le plus souvent, c’est le professionnel qui le rémunère, assureur ou banque. Il capte à son avantage une partie du prix qu’il a été en mesure de négocier.

Le CGP, pour élaborer de véritables stratégies patrimoniales

Généralement, un Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP) est un professionnel issu du monde de la finance, de l’assurance ou du droit. Il travaille au sein d’un cabinet qui peut éventuellement compter plusieurs collaborateurs ayant chacun un domaine de compétence.

À savoir

L’activité d’un CGP est encadrée. Par conséquent, il doit être immatriculé à l’ORIAS en tant qu’Intermédiaire en Assurance, ou Intermédiaire en Opérations de Banque et en Services de Paiements (IOBSP) ou bien de Conseiller en Investissement Financier (CIF). Un CGP peut également avoir des compétences reconnues en termes de transactions immobilières (carte T). Vous pouvez vérifier directement ces informations sur le site de l’ORIAS.

L’objectif du CGP est d’établir un bilan patrimonial de ses clients (particulier ou famille) puis, sur cette base et celle des objectifs poursuivis par ces derniers, d’émettre des conseils et d’élaborer des stratégies financières et fiscales personnalisées. Pour ce faire, il peut proposer des orientations en termes de placements financiers dans le cadre de différentes enveloppes (contrat d’assurance-vie, contrat de capitalisation, PEA, PEA PME-ETI, épargne retraite PER…), préconiser des arbitrages et mettre en place des montages financiers, fiscaux et patrimoniaux.

CGP ou CGPI: l’indépendance en question

Il existe des CGP, Conseillers en Gestion de Patrimoine, et des CGPI, Conseillers en Gestion de Patrimoine Indépendants. La différence entre les deux statuts est importante. En effet, pour se revendiquer « indépendant », un professionnel de la gestion de patrimoine doit être exclusivement rémunéré par ses clients par des honoraires. Il n’a donc pas le droit de toucher, en guise de rémunération, un pourcentage sur les produits qu’il pourrait faire acheter à ses clients. Cette indépendance est une forme de garantie assurant au client que ce sont bien ses propres objectifs qui sont suivis, et non pas ceux de son conseiller. Depuis le 1er janvier 2018, avec l’application de la loi Mifid 2, les professionnels de la finance, dont les CGPI, doivent faire preuve de transparence avec leurs clients, notamment au regard de leur politique tarifaire.© Le Particulier.

Tous les jours, j’en parle mais difficile de leur faire entendre…

La création d’une société civile immobilière (SCI) peut être envisagée lorsque deux concubins (un couple non marié et non pacsé vivant sous le même toit) souhaitent acquérir un bien immobilier et envisagent de se transmettre l’un à l’autre ce bien. Autrement dit, chacun souhaite hériter des parts de l’autre sur le bien immobilier.

Concubins : intérêt du démembrement croise de parts sociales d’une SCI

La création d’une société civile immobilière (SCI) peut être envisagée lorsque deux concubins (un couple non marié et non pacsé vivant sous le même toit) souhaitent acquérir un bien immobilier et envisagent de se transmettre l’un à l’autre ce bien. Autrement dit, chacun souhaite hériter des parts de l’autre sur le bien immobilier.

L’inconvénient d’acheter en indivision 

Deux concubins achètent généralement leur bien immobilier en indivision. En cas de décès de l’un d’entre eux, le survivant se retrouve en indivision avec les héritiers de son ex concubin. Cette situation peut poser problème s’il ne s’entend pas avec eux. 

Pour pallier cette difficulté, certains rédigent un testament en instituant l’être aimé héritier. Cependant les droits dus au titre la succession sont de 60% après application d’un abattement de 1594 euros. 

Ce problème peut être réglé par l’apport du bien immobilier à une société civile immobilière et l’insertion d’une clause de démembrement croisé des parts sociales dans les statuts. 

Qu’est-ce que le démembrement croisé de parts sociales ? 

Dans le cadre d’un démembrement croisé des parts sociales d’une SCI, chaque associé est nu-propriétaire d’une partie (par exemple, la moitié des parts) et usufruitier de l’autre partie (l’autre moitié). 

Exemple : Laura et Dany constituent une SCI dotée de 100 parts. 

  • Laura possède 50 parts numérotées de 1 à 50 en nue-propriété et 50 parts numérotées de 51 à 100 en usufruit ;
  • Inversement Dany possède 50 parts numérotées de 1 à 50 en usufruit et 50 parts numérotées de 51 à 100 en nue-propriété.

Démembrement

Que ce passe il au moment du décès ?

Bon à savoir : en cas de décès de l’usufruitier, l’usufruit rejoint la nue-propriété, le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire.

Au décès du premier concubin : si Dany décède le premier, Laura qui est déjà propriétaire des 50 parts numérotées de 1 à 50 en nue-propriété recevra sans payer de droits de succession l’usufruit des 50 parts de Dany numérotées de 1 à 50. Elle devient donc plein-propriétaire des parts numérotées 1 à 50. Les ayants droit de Dany héritent de la nue-propriété des  parts 51 à 100, que possédait Dany.

Laura détient donc la jouissance entière du bien immobilier (ses 50 parts en pleine propriété et ses 50 parts en usufruit) : elle peut y rester ou le louer et en percevoir les revenus. 

Ce montage permet de protéger son concubin avec un coût fiscal intéressant.