J’achète un rez de jardin !

Vous venez de visiter un appartement situé en rez-de-chaussée ou en rez-de-jardin et vous hésitez à faire une offre ? Tour d’horizon des avantages et inconvénients à ne pas habiter en étage.

Rez-de-chaussée ou rez-de-jardin : de quoi parle-t-on exactement ?

Aussi bien dans une résidence neuve que dans un immeuble haussmannien, un logement en rez-de-chaussée donne sur une cour, une rue, un parking ou sur un jardin s’il s’agit d’un rez-de-jardin. Ce dernier possède parfois un accès direct à un espace vert, avec une possible jouissance privative de ce dernier.

« En ville, la demande pour les rez-de-jardin s’est amplifiée depuis la crise sanitaire », constate Karine Girod, la présidente du Groupement d’Intérêt économique d’Orpi Lyon, qui rassemble plusieurs agences Orpi du territoire lyonnais. Ce sont des biens de plus en plus convoités par des acquéreurs n’ayant pas trouvé de maisons ou des citadins souhaitant rester en ville tout en disposant d’un espace au-dehors. Typiquement des familles avec des jeunes enfants.  »Selon une étude publiée par Harris Interactive en septembre 2022, 54% des Français prêtent en effet désormais une attention toute particulière à la présence d’un espace extérieur lors de l’achat d’un bien immobilier. De ce fait : « L’offre est plutôt rare et les prix plus élevés que pour un appartement en étage », prévient la présidente du GIE lyonnais. 

Quels sont les défauts des biens situés en rez-de-chaussée ?

La situation en rez-de-chaussée du bien lui confère certains défauts intrinsèques, dont il faut avoir conscience lorsqu’on envisage d’acquérir ce type de logements. Voici une liste non exhaustive des inconvénients que peuvent avoir les biens immobiliers situés en rez-de-chaussée.

• Un manque de luminosité ; 
• Un vis-à-vis et un manque d’intimité ;
• Des nuisances sonores si l’immeuble se situe dans une rue très passante et animée, avec des commerces, des bars et restaurants ouverts pendant la nuit. Même si le bruit a tendance à monter, ces nuisances peuvent être plus facilement ressenties pour les habitants des rez-de-chaussée. Si des clients du bar voisin s’immobilisent sous vos fenêtres pour discuter, par exemple. Pour vous faire une idée précise, demandez à effectuer des contre-visites à différentes heures du jour. Si possible, demandez même à revenir en soirée ! Vous pourrez ainsi vérifier si les bruits générés par les allées et venues dans le hall d’entrée et par la vie de quartier côté rue sont supportables. Vous pouvez également venir accompagné d’un artisan, afin de chiffrer les éventuels travaux d’isolation phonique à réaliser ;
• Une moindre performance thermique : 40,5% des logements parisiens situés en rez-de-chaussée présentent un classement énergétique supérieur à E, selon l’agence de location en ligne Flatlooker. Largement moins bon, donc, que les biens situés dans les étages d’un même immeuble, puisque la proportion passe à 29,4% pour les biens situés au premier étage et à 26,2% pour ceux du deuxième étage. Un paramètre à prendre en compte au moment de l’achat pour anticiper d’éventuels travaux de rénovation énergétique ;
• Un risque plus élevé d’être cambriolé et de voir son budget assurance s’envoler. Last but not least, « Les assurances peuvent appliquer une surprime en raison d’un risque supposément plus élevé de cambriolages, l’appartement étant plus visible, note Karine Girod. Elles pourront également demander d’appliquer quelques consignes supplémentaires pour que le contrat soit respecté : il faudra par exemple fermer ses volets lorsque l’on s’absente. Les locataires ou propriétaires qui songent à s’installer en rez-de-chaussée doivent penser à ces contraintes, car elles peuvent impacter leur vie au quotidien. » Si le coup de cœur pour le logement est réel, n’hésitez pas à renforcer sa sécurité en installant une alarme, des loquets de sécurité, etc.

Quels sont les atouts des biens situés en rez-de-chaussée ?

Il n’y a pas que des inconvénients à se porter acquéreur d’un bien situé au rez-de-chaussée. Loin de là ! Ci-dessous, les avantages que vous pouvez avoir à vous positionner sur ce type de biens.

• Des prix de vente moins élevés : la différence de tarifs entre un rez-de-chaussée et un dernier étage varie de 15% en province à 19% à Paris, selon une étude du site MeilleursAgents. Selon Karine Girod, « ces biens sont généralement recherchés par des primo-accédants parce qu’ils entreront plus facilement dans leur budget, ou par des investisseurs pour les mettre en location. » Il faut cependant avoir conscience que cette décote s’appliquera également à la revente. A noter également qu’une partie du marché immobilier vous sera alors fermée : malgré les baisses de prix consenties par les vendeurs de ce type de biens, certains acheteurs se refusent catégoriquement à envisager l’acquisition d’un appartement au rez-de-chaussée ;
• Une meilleure accessibilité : les appartements en rez-de-chaussée peuvent s’avérer intéressants pour les personnes âgées ou pour les personnes à mobilité réduite. Pas d’étage à monter avec des sacs de courses ou d’ascenseur risquant de tomber en panne ! Un argument également valable au moment du déménagement ou s’il faut entreprendre des travaux ;
• Des charges spécifiques réduites : dans un immeuble en copropriété, les charges générales sont réparties entre les différents copropriétaires (administration, entretien et conservation de l’immeuble). Quant aux charges spéciales (gardiennage, service de nettoyage, système de sécurité, entretien de la chaudière collective, de l’ascenseur, etc.), elles sont payées en fonction de l’utilité que présentent les services et équipements pour chaque appartement. Or, qui dit rez-de-chaussée dit absence du besoin d’ascenseur ! Les copropriétaires des logements situés en rez-de-chaussée n’ont donc pas à supporter les frais d’un ascenseur, sauf si celui-ci dessert la cave ou le parking.