Depuis quelques mois, le secteur de la pierre papier connaît des turbulences, avec des annonces de décotes de prix de parts de SCPI de plus en plus fréquentes et venant de grandes maisons du secteur. De quoi susciter des inquiétudes chez les investisseurs.
Pour l’Aspim (Association française des sociétés de placement immobilier), il ne faut cependant pas dramatiser puisque seulement 7% des 215 SCPI du marché ont réduit leurs prix de parts au 30 juin. Dans le même temps, 10% les ont augmentés.
Du côté des SCI (Sociétés Civiles Immobilières), on constate un revers important en 2023, avec une collecte de seulement 1 milliard d’euros au premier semestre, soit une chute de 66% par rapport au même semestre en 2022. De plus, leur performance moyenne est négative, atteignant -1,07%. Cela peut s’expliquer par la prise en compte des baisses de valorisations des actifs immobiliers détenus en direct ou via des participations dans d’autres fonds non cotés.
Enfin, pour les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier), ces dernières ont affiché une performance de -3,19% au premier semestre 2023, principalement due à la baisse de la valeur de leurs actifs immobiliers, influencée par la remontée progressive des taux d’intérêt.
Depuis cet été, les fonds immobiliers non cotés inquiètent de plus en plus les professionnels du secteur, mais également les investisseurs. À cause de la hausse continue des taux d’intérêt et le renversement du marché immobilier, ce type de placement est à la peine actuellement. De quoi inquiéter l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), qui appelle notamment à une « surveillance accrue des fonds exposés à l’immobilier commercial ».
En parallèle, l’institution attend des sociétés de gestion de ces fonds une remise en cause et une refonte de leurs expertises, c’est-à-dire de réévaluer les prix auxquels les biens immobiliers pourraient être vendus, compte tenu de la baisse des prix de l’immobilier. Il est donc demandé à ces gestionnaires que les dévaluations actuellement mises en place soient correctement reflétées dans la valorisation des fonds. Prenant la question très au sérieux, l’AMF impose même aux sociétés de gestion de réaliser cet exercice de transparence d’ici septembre.
Avec cet impératif, l’objectif de l’AMF cherche avant tout à préserver la liquidité des fonds et à éviter une panique des investisseurs, qui pourraient chercher à vendre leurs parts sans trouver d’acheteurs.
CACP64 Immobilier vous informe que notre gouvernement a pris des mesures afin de lutter contre les passoires thermiques. Qu’elles soient soit classées F ou G au titre du diagnostic de performance thermique (DPE).
Il a ainsi annoncé la mise en place progressive de l’interdiction de les louer : à l’horizon 2025, les biens classés G seront concernés. Cette mesure vise à encourager les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la performance de leurs logements.
Près de 16 300 € minimum pour sortir du statut de passoire thermique
Faire passer un appartement classé F ou G, au regard du DPE, à une note énergie D demande un investissement important. Selon l’étude de Flatlooker, les coûts varient en fonction de la surface du bien et de son DPE initial. De plus, ils sont généralement plus élevés pour les biens G que pour les F (en raison notamment d’une épaisseur d’isolation nécessaire plus importante) :
Pour un T1 de 25 m² dont le DPE est F : 16 225 € (649 € TTC/m²).
Pour un T1 de 25 m² dont le DPE est G : 20 700 € (828 € TTC/m²).
Pour un T2 de 40 m² dont le DPE est F : 25 600 € (650 € TTC/m²).
Pour un T2 de 40 m² dont le DPE est G : 33 160 € (829 € TTC/m²).
Pour un T3 de 65 m² dont le DPE est F : 36 985 € (569 € TTC/m²).
Pour un T3 de 65 m² dont le DPE est G : 48 685 € (749 € TTC/m²).
À savoir, les travaux de rénovation énergétique bénéficient d’un taux de TVA réduit à 5,5 %, sous conditions, et des aides de l’État à travers le dispositif MaPrimeRénov’. Un bonus de « sortie de passoire » peut s’ajouter à la prime de base.
Une perte de surface à prendre en compte
La perte de surface habitable due à l’isolation doit être prise en compte lors de la négociation du prix d’un investissement immobilier. Voici ce qu’il faut prévoir, selon Flatlooker, lorsque l’on passe d’un DPE F ou G à un DPE D :
Pour un T1, la perte de surface est de 0,75 m² (6 cm épaisseur) s’il est classé F et de 2,5 m² (10 cm épaisseur) s’il est classé G, soit une perte de surface respective de 3 % et de 10 %.
Pour un T2, en F la perte de surface est de 1,2 m² (6 cm épaisseur) et en G de 4 m² (10 cm épaisseur), soit une perte de surface respective de 2,6 % et de 8 %.
Pour un T3, en F la perte de surface est de 1,95 m² (6 cm épaisseur) et en G de 6 m² (10 cm épaisseur), soit une perte de surface respective de 3 % et de 9,2 %.
Les économies d’énergie réalisées grâce aux travaux
Avec la hausse des coûts de l’énergie, transformer un logement F ou G en D peut générer des économies d’énergie importantes.
Gain à l’année réalisé grâce à l’amélioration de l’efficacité énergétique du bien
T1 de 25 m²
T2 de 40 m²
T3 de 65 m²
Classe F vers D
1 031 €
1 650 €
2 681 €
Classe G vers D
1 340 €
2 144 €
3 485 €
Rénover un bien immobilier permet d’augmenter sa valeur marchande. « Cependant, étant donné la hausse et les fluctuations du coût de l’énergie, il est difficile d’estimer avec précision les économies réalisées sur une base annuelle pour les inclure dans le calcul du prix de vente ou dans le calcul d’un loyer [dans le cadre d’un investissement locatif, NDLR], remarque Nicolas Goyet, cofondateur de Flatlooker.
Par ailleurs, bien que la réglementation interdisant la location des logements considérés comme des passoires thermiques puisse éviter une dévalorisation du bien, elle ne garantit pas une amélioration de sa valeur à la revente. »