Détention d’un bien immobilier au sein d’une société civile, travaux sur le bien, vente de celui-ci, et impôt de plus-value : il faut cesser de faire comme si la SCi n’existait pas !
Voici un nouvel exemple de contentieux, soulignant à quel point se fourvoient ceux qui, encore aujourd’hui, agissent sur un patrimoine comme s’il était toujours à eux, après avoir pourtant donné naissance à une personne morale au sein de laquelle ils ont pris soin eux-mêmes de loger ce patrimoine.
Créer une société, la rendre propriétaire d’un ou plusieurs biens, par le biais d’un apport ou d’une acquisition, n’a rien d’anodin : il ne s’agit pas d’un papier qu’on signe puis qu’on oublie, mais bien d’une réalité juridique que l’on met en place, et dont les effets s’installent logiquement aussi longtemps qu’existera la personne morale.
A savoir que désormais, c’est la société qui détient et assume les biens (trust ou fiducie ne sont que d’ailleurs que de jeunes descendants de cette réalité vieille comme le Droit).
Dans l’affaire tranchée par la CAA de Nantes le 3.6.2022, le contribuable, pour avoir oublié cette réalité, en a payé cher les pots cassés.
Acquisition d’appartements par une SC, réalisation de lourds travaux, puis revente (par la SC, donc) avec une forte plus-value. L’associé plaide pour une non taxation de cette plus-value, arguant de la majoration de son prix de revient par le budget travaux.
Les juges rappellent qu’il est en effet possible de majorer le prix d’achat au moyen des travaux de reconstruction, amélioration ou agrandissement réalisés par des entreprises, mais à condition de justifier de ces dépenses.
Or, toutes les factures avaient été libellées au nom de l’associé personne physique, et acquittées par lui, non par la SC, pourtant propriétaire des lieux.
La SC, portant la qualité de vendeur, ne peut donc déduire des travaux financés par autrui !
Notre associé tente de se défendre, en soutenant qu’il avait avancé les sommes pour le compte de la société. Argument balayé, dès lors que, vu qu’il ne tenait aucune comptabilité sérieuse (comme si souvent, malheureusement !), il n’établit aucunement l’existence de virements bancaires entre la SC et lui par lesquels il aurait été remboursé par celle-ci.
De ce fait, aucune des factures n’est admise en déduction de la plus-value, et le Trésor public est approuvé d’avoir taxé celle-ci de plein fouet.
Constituer une société, c’est donner naissance à une personne autonome, distincte de la personne du ou des associés, et notamment dotée de son patrimoine propre, gouverné par ses règles propres et son propre intérêt. Oublier cette évidence, c’est foncer tête baissée vers le mur des problèmes, un jour ou l’autre.
#immobilier #société
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