DMTG droit de Mutation a titre Gratuit

La vente d’une parcelle louée par bail rural à long terme à une commune dans les cinq ans de la transmission à titre gratuit emporte remise en cause de l’exonération partielle, même si elle est justifiée par l’intérêt public (Cass. com., 15 déc. 2021, n° 20-15.505) :

Deux sœurs Mme A et Mme B consentirent à l’époux de Mme B un bail rural à long terme portant sur un ensemble immobilier composé de plusieurs terrains et bâtiments d’exploitation. A la suite du décès de Mme A en 2007, Mme B a hérité de sa part détenue dans cet ensemble immobilier et a bénéficié de l’exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit prévue à l’article 793, 2, 3° du CGI concernant les mutations de biens donnés à bail rural à long terme.Actu 220201


Fin 2008, Mme B a vendu à une commune une parcelle de terrain faisant partie du bien rural loué à long terme. En 2011, la direction générale des finances publiques a adressé à Mme B une proposition de rectification remettant en cause l’exonération partielle des droits de mutation dont elle avait bénéficié, au motif que la condition de conservation du bien pendant cinq ans à compter de la transmission, prévue par l’article 793 bis du CGI, n’avait pas été respectée.

La Cour d’appel fait droit à la contribuable, de sorte que l’administration fiscale se pourvoit en cassation.

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel :

« Vu les articles 793, 2, 3° et 793 bis du code général des impôts, dans leur rédaction issue de la loi n° 2007-1223 du 21 août 2007, et l’article L. 80 A, alinéa 2, du livre des procédures fiscales, dans sa rédaction issue de la loi n° 2008-1443 du 30 décembre 2008 :

7. Selon les deux premiers de ces textes, sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit les biens donnés à bail rural à long terme, à concurrence des trois quarts de leur valeur, sous réserve que ces biens demeurent la propriété du donataire, héritier et légataire pendant cinq ans à compter de la date de la transmission, faute de quoi les droits sont rappelés, majorés de l’intérêt de retard visé à l’article 1727.

8. Il résulte du troisième que si l’interprétation d’un texte fiscal que l’administration a fait connaître par ses instructions ou circulaires publiées et qu’elle n’avait pas rapportée à la date des opérations en cause peut être opposée par le redevable à l’administration, c’est à la condition que cette doctrine s’applique expressément et directement à la situation en cause.

9. Pour accueillir la demande de décharge des rappels de droits afférents à la transmission de la parcelle de terrain ultérieurement cédée à la commune de Saint-Ismier, l’arrêt énonce que la remise en cause de l’exonération partielle des droits de mutation portant sur des biens donnés à bail rural à long terme n’est pas encourue en cas de cession des biens concernés avant l’expiration du délai de cinq ans pour cause d’utilité publique. Il relève que l’acte de vente de la parcelle en cause, cédée à la commune de [Localité 6] [la commune] avant l’expiration de ce délai, mentionne que « l’acquisition est réalisée dans le cadre de l’aménagement de la zone d’équipement public de Vergibillon » et qu’une enquête publique a été ouverte en février 2007 pour modifier le plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 6] [la commune] en vue de créer une zone d’équipements publics et para-publics comprenant notamment une aire d’accueil des gens du voyage, la déchetterie et le service départemental d’incendie et de secours. Il en déduit que, si la vente au profit de la commune est intervenue à l’amiable, elle portait sur un bien inclus dans le périmètre de la zone d’équipements publics et était donc justifiée par un intérêt public, de sorte que l’administration fiscale n’était pas fondée à remettre en cause le bénéfice de l’exonération partielle des droits de mutation portant sur cette parcelle.

10. En statuant ainsi, alors que la doctrine administrative invoquée par Mme [Z] [Mme A], résultant de la réponse ministérielle Herment (RM Herment n° 6285, JO Sénat du 4 août 1994), qui précise la portée de l’instruction du 16 mai 1990 accordant un tempérament à la déchéance du régime de faveur pour non-respect du délai de conservation de cinq ans, est réservée aux hypothèses où une procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique a été mise en œuvre, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, la cour d’appel a violé les textes susvisés ».

Avis de l’AUREP : la solution, conforme à la doctrine administrative, demeure contestable dans son principe. Si l’absence de remise en cause de l’exonération en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique est logique, il devrait en aller de même en cas de cession amiable dans le cadre d’un projet d’utilité publique.

Merci a Monsieur Henri LEYRATAnimateur Scientifique AUREP

Les régles anti passoires pour les proprietaires

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Les mesures anti-passoires thermiques pourraient pousser certains propriétaires à retirer leur bien de la location dans les prochaines années, selon un sondage du site d’annonces immobilières PAP.

Rénover ou retirer son bien énergivore du marché locatif ? Les propriétaires-bailleurs hésitent! Dans un sondage* national mené du 15 au 22 novembre auprès de plus de 6.000 propriétaires de biens mis en location, le site d’annonces de particulier à particulier PAP.fr révèle que près d’un tiers des sondés pourraient cesser de louer leur bien immobilier en raison des mesures gouvernementales de lutte contre les passoires thermiques.

Dans le détail, le site d’annonces immobilières entre particuliers indique que 43,5% des bailleurs interrogés feraient fi des interdictions sans toutefois refaire d’investissement, que 31,8% retireraient tout simplement leur bien de la location et que 24,6% continueraient à louer et à investir. Pourtant, pour un bailleur sur deux, l’éradication des passoires thermiques est jugée indispensable pour l’intérêt général.

La carotte ou le bâton

La France compte 4,8 millions de passoires thermiques selon un document de travail du commissariat général au développement durable publié en 2020, soit 17% du parc, 2 millions sont des biens en location dont 1,7 million dans le parc privé.

Face à ce constat, le gouvernement souhaite inciter les propriétaires à les rénover via des aides au logement comme MaPrimeRénov’, tout en les contraignant à respecter un calendrier précis. Ces mesures prévoient en effet l’interdiction progressive de louer des logements jugés indécents en raison de leur consommation énergétique. L’interdiction concerne les biens notés G et F sur le DPE (diagnostic de performance énergétique) avec l’interdiction de les louer en 2025 pour les premiers puis en 2028 pour les seconds. En 2034, ce sera ensuite au tour des logements classés E.

En d’autres termes, les propriétaires de bien notés G ont 3 ans pour réaliser des travaux lourds de rénovation énergétique avant d’être hors-la-loi. C’est donc un peu la carotte ou le bâton pour les bailleurs qui ne savent d’ailleurs pas toujours (1 sur3) s’ils sont concernés par ces mesures de la loi Climat. En outre, 60% des propriétaires de passoires thermiques méconnaissent totalement le coût des travaux et 72% ne se sont pas encore renseignés sur les aides disponibles…

La goutte d’eau

« A ce stade, il ne s’agit que d’une intention mais si les propriétaires passaient effectivement à l’acte, il n’y aurait pas loin d’un tiers de biens mis en location qui pourraient se retrouver sur le marché de la vente à court ou moyen terme avec une inconnue sur le stock de biens locatifs disponibles à long terme », conclut PAP. Une situation qui pourrait avoir des conséquences facheuses sur les marchés les plus tendus.

Merci à Marion Marten-Pérolin pour cet article extrait de BFM Info en date du 08/12/2021