" Venez pousser notre porte, nous rentrerons chez vous !"
Bonjour,
Comme annoncé dans notre précédent mail, un grand nombre de nouvelles arrivent !
Depuis toujours, chez CACP64 ( cabinet de conseil en gestion de patrimoine) notre objectif premier est de satisfaire notre clientèle en vous proposant des » PRESTATIONS » de haute qualité.
Alors cet été, pas de vacances pour nous et on redouble d’efforts pour vous préparer une rentrée du tonnerre.
Restez à l’affût… nous allons faire que des heureux !
En un an, une succession de chocs a nourri l’inflation sur les produits alimentaires, entre la rapide reprise post-Covid et la guerre en Ukraine.
Déjà à un niveau très élevé, le prix du lait va encore augmenter à cause de la sécheresse historique en cours en France, car les éleveurs n’ont plus assez d’herbe pour nourrir leurs vaches, avec des conséquences en cascade sur l’ensemble des produits laitiers.
« Les augmentations de prix, qui existent depuis plusieurs mois, vont perdurer sur les produits laitiers », dit Benoît Rouyer, directeur économique du Centre National Interprofessionnel de l’Économie Laitière (Cniel).
En un an, une succession de chocs a nourri l’inflation sur les produits alimentaires, entre la rapide reprise post-Covid et la guerre en Ukraine. Pour les produits laitiers, le prix des yaourts a augmenté de 4,5% entre juin 2021 et juin 2022, le lait demi-écrémé en brique ou en bouteille de 4,5%, le beurre de 9,8% et le fromage de 5,2%.
« Mauvaise nouvelle pour le consommateur, on ne voit pas l’inflation baisser sur les produits laitiers dans les semaines à venir », poursuit l’économiste.
Le réchauffement climatique a lui aussi eu un impact très concret.
Il y a d’abord eu un mois de mai anormalement chaud et sec, puis trois épisodes de canicule en juin, en juillet et début août. La sécheresse est « la plus marquée des 70 dernières années », relève Christian Huyghe, directeur scientifique Agriculture de l’Inrae.
Résultat, la production d’herbe a baissé de 21% au 20 juillet par rapport à la normale, à une période où les vaches laitière se nourrissent en grande partie au pâturage, selon les données d’Agreste, le service statistique du ministère de l’Agriculture.
Lorsque dans les prairies, l’herbe n’est plus verte, trois options se présentent aux éleveurs: puiser dans leurs stocks de fourrage prévus pour l’hiver, acheter de l’alimentation animale, ou vendre une partie du cheptel pour réduire leurs charges.
Les prix des aliments pour les vaches laitières ayant augmenté de 25,9% en mai par rapport à mai 2021 selon Agreste, de nombreux éleveurs s’accordent à dire que le plus rentable reste de se séparer d’une partie de ses animaux.
Il y aura encore du lait dans les rayons, mais un « manque de lait » pourra se faire sentir, estime Benoît Rouyer.
« Globalement, un manque de lait va induire une diminution des possibilités de produire du beurre, de la crème, des briques de lait, des fromages… Et quand vous avez un manque de produit, qu’importe la filière, il y a un impact sur le prix », explique-t-il.
Avec une subtilité: dans le système agroalimentaire actuel, des négociations commerciales sur les prix alimentaires ont lieu une fois par an et les prix auxquels les distributeurs (hyper et supermarchés…) achètent le lait aux producteurs ne montent pas automatiquement au rythme des hausses des coûts de production subies par les éleveurs.
Les négociations ont été rouvertes au printemps, et la Fédération nationale des producteurs de lait (FNPL) demande que le litre de lait vendu dans les rayons de supermarchés approche l’euro d’ici la rentrée « contre 78 centimes en hard-discount », selon les observations que leur réseau a menées cet été.
En 2021, les prix du lait de vache payés aux producteurs s’élevaient à environ 390 euros les 1.000 litres en moyenne, en hausse de 4,3% par rapport à 2020. Si le prix est monté à 427 euros en mai 2022, les syndicats clament que ce nouveau prix ne couvre toujours par leurs coûts de production et demandent de nouvelles hausse.
En comparaison, « en Allemagne, la tonne de lait coûte 480 euros, en Belgique c’est environ 500 euros et aux Pays-Bas on monte à 540 euros les mille litres », explique Thierry Roquefeuil, président de la FNPL.
Si la France n’atteint pas les niveaux de ses voisins européens sur le prix du lait, la fédération menace de passer à « un syndicalisme de destruction » à la rentrée, prévient-il.
Je tenais à remercier Madame Sophie SARAGA (coach et formatrice) d’avoir rédigé cet article que j’ai extrait de « sweetimmo ».
» Celui-ci n’est pas ici de rappeler les 20 articles de la Loi HOGUET ni ceux des lois qui suivirent (SRU, DALO,ALUR, ELAN, CLIMAT avec le nouveau DPE,…), ni d’énumérer la liste des documents obligatoires pour la signature du mandat ou de la promesse de vente.
Au-delà de la loi, nous nous attacherons dans le même temps à son esprit. Aussi, nous prendrons quelques exemples de situations vécues par le professionnel de la transaction résidentielle, en prise directe avec une règlementation mouvante.
En effet, l’Agent immobilier qui détient une carte T, a ce devoir de bonne foi[1] et doit la garantir à chacune des parties cocontractantes, en même temps qu’il doit l’incarner.
Il est le garant de :
Matérialisée par le document d’informations précontractuelles[2], la bonne foi est la valeur cardinale des relations entre l’intermédiaire et son(ses) mandant(s).
Renouvelée tous les trois ans, et non plus tous les dix ans, cette carte oblige ainsi l’Agent- c’est une nouveauté- à un contrôle de formation continue pour pouvoir continuer d’exercer.
Je note, en tant que formatrice, que ce public aguerri au métier est de plus en plus demandeur d’une formation aussi pointue qu’élargie. Pour mon plus grand bonheur.
Parfaitement conscient de l’importance de sa mission, l’Agent se voit de plus en plus remis en cause dans son devoir de conseil.
Aussi, c’est dans un cadre strict de représentation de son mandant[3]qu’il guide ses clients vers les meilleurs décisions possibles, sans les prendre pour eux[4].
Ainsi, sans avoir le périmètre de responsabilité juridique d’un notaire, l’Agent est néanmoins le mandataire de son (ses) vendeur(s).
Par ailleurs, c’est lors de la constitution du dossier de vente que de nombreuses pièces sont collectées. Il suffit d’un « trou dans la raquette » pour que la bonne foi de l’une ou l’autre des parties soit remise en cause ; et pour l’Agent, son devoir de conseil. Comprenez ; pour que les honoraires in fine de l’Agent le soient aussi, en plus de sa réputation.
Un premier exemple : le DPE devenant opposable, la chaîne des ventes est théoriquement sécurisée. Cependant, sans état des nuisances sonores aériennes pour un bien situé dans une zone de bruit définie par un plan d’exposition au bruit[5], l’acquéreur peut saisir le tribunal et demander l’annulation de la vente, en plus de dommages et intérêts.
Un second exemple : la répartition du coût des travaux est souvent l’objet de confusion.
« Les sommes ne sont pas dues, …en fonction de la date à laquelle les travaux ont été votés, mais en fonction de la date d’exigibilité des appels de fonds pour les travaux »[6].
Ce qui change la donne.
Aussi, les fondamentaux du code civil nous rappellent que : « La transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née, ou préviennent un contestation à naître ».
Métier de funambule qu’est celui d’Agent immobilier, quand on le pratique avec passion et sérieux.
Réunir les conditions de garantie de sécurisation de l’acte de vente renforce cette dimension de conseil parfois galvaudée ou sous-estimée.
Le consommateur, vendeur ou acheteur, attend du professionnel en immobilier qu’il pilote son projet tel un chef d’orchestre.
Aussi, de la prise de mandat à l’acte authentique de vente, du dossier de diagnostics à celui du financement, en passant par l’avocat et le notaire, l’Agent est le réceptacle des injonctions, parfois contradictoires, des uns ou des autres.
Si en plus en tant que rédacteur de l’acte, il devient responsable juridiquement des termes de la promesse, alors sa vigilance doit être totale.
C’est ainsi qu’il négocie pour son mandant, pilote la quasi-totalité du projet en vue de la bonne fin de la vente.
On comprend alors que sa dimension de négociateur l’oblige à élargir sa mission dans la recherche d’(s) acquéreur(s) solvable(s) et motivé(s).
Enfin, au regard de sa bonne foi désormais exigée aux trois stades du contrat : négociation, formation et exécution, il y trouve un filet de sécurité contre le risque de conflit d’intérêt, surtout au deuxième stade où la tentation de « glisser pour soi-même un avantage »[7] n’est pas négligeable.
C’est bien ce qui a légitimement, poussé les pouvoirs publics à renforcer le cadre règlementaire depuis vingt ans.
La réalité du métier d’Agent immobilier est complexe et exige de l’anticipation. Il est un funambule qui évolue sur une ligne de crête. Tombera ? Tombera pas ?
Des cadres législatifs pour traiter les copropriétés en difficultés à l’adoption du nouveau DPE, du décret de 2016 sur le droit des obligations – succédant tout juste à la Loi ALUR – au bail réel solidaire, la législation en prise avec le métier d’Agent immobilier évolue sans cesse.
En protégeant le consommateur, elle vise à la professionnalisation de ce dernier. C’est une très bonne nouvelle.
Encore récemment, le 28 Mai 2022, la mise en application du décret N° 2022-424 du 25 Mars[8] allonge à nouveau la liste des informations à fournir aux acheteurs.
L’Agent immobilier n’a pas fini d’ajuster son cadre de références, notamment au regard de cet article 1112-1 du CC :
« Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation[9]. Ont une importance déterminante les informations qui on un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie».
L’Agent doit se ménager des preuves écrites afin qu’il puisse, le cas échéant, apporter le constat de son respect à cette obligation d’information, sachant qu’avec la loi de 2016, « la bonne foi porte sur les informations dont on dispose [10]».
D’autre part, on sait que le terme de compromis est impropre juridiquement.
Il n’est pas le nom du processus de cet accord des parties qui serait réduit, dans ce cas, à l’addition de valeurs individuelles en lieu et place d’une communauté d’intérêts portée par la promesse.
La loi rejoindrait-elle l’esprit de la loi ?
Dans un certaine mesure, revenons aux mots de Jean-Pierre DIVOUX sur le rôle de l’Agent :
« Ce n’est ni l’effet du hasard, ni celui d’un souci esthétique si le schéma emprunte la forme d’une roue…Il s’agit de mettre en œuvre toutes sortes de talents pour parvenir à la conclusion de la vente d’un bien immobilier [11]».
Telle est la mission transversale de l’Agent immobilier :
Un processus complexe « d’interactions potentiellement stratégiques, dans lequel deux parties ou plus en conflit cherchent à faire mieux qu’elles ne pourraient le faire autrement à travers une action décidée conjointement »[12].
[1] Ordonnance N° 2016-131 du 10 Février 2016, rentré en application le 1er octobre sur le droit des obligations Afin de garantir de la généralisation de la bonne foi à tous les stades du contrat, le professionnel doit veiller à ce que l’une des parties n’y introduise pas d’avantages pour elle-même. [2] DIP. [3] Le mandat de vente étant un contrat de négociation. [4] La clause de représentation du mandataire en dessine, dans le mandat, le périmètre et l’Agent doit le respecter. [5]L 112-6 du code de l’urbanisme. [6] ARC, La copropriété pratique en 300 questions, 13 édition page 274. [7] Conférence RICS du 26 Avril 2017 : Négociation et pourparlers. [8] Code de la consommation art L 221-5., complète la liste de l’article R 221-2 du code de la consommation, visant les ventes sur internet, par correspondance ou par téléphone, mais aussi « hors établissement ». [9] Arrêt BALDUS : « L’acheteur, non professionnel, qui avait caché la véritable valeur des photos qu’il avait achetées n’a pas commis de dol ». [10] Conférence RICS, op.cit. [11] La fonction de l’Agent Immobilier dans la vente d’immeuble achevé, thèse de doctorat, soutenue le 21 juin 2016, Université de Lorraine, page 157. [12] ALLAIN Sophie, INRA, ENS Cachan, à propos de l’ouvrage de David A.LAX et James K.SEBENIUS, The Manager as a Negociator, in Cairn,2004/2 n°2 « .