Requalification en activité commerciale et soumission à l’IS pour l’activité de marchands de biens et SCI

CI et activité de marchand de biens : requalification en activité commerciale et soumission à l’impôt sur les sociétés

24/02/2021Par : edicom

Par Marion Capèle, directeur du pôle Solution patrimoniale chez Natixis Wealth Management

Dans un arrêt rendu le 4 février 2021, la Cour administrative d’appel de Marseille a requalifié comme « marchand de biens » l’activité d’une société civile immobilière (SCI), décision qui soumet par conséquent cette dernière à l’impôt sur les sociétés. 

En principe, une société civile – dont les associés sont des personnes physiques – n’est pas assujettie à l’impôt sur les sociétés, mais à l’impôt sur le revenu entre les mains de ses associés, en application de l’article 8 du code général des impôts. 

Par dérogation à ce principe, elle peut néanmoins se retrouver soumise à l’impôt sur les sociétés si elle opte pour son assujettissement, ou bien lorsque, de par son activité, elle se livre à une activité fiscalement considérée comme « commerciale ». 

L’activité de marchands de biens – qui consiste à réaliser à titre habituel des profits de construction/vente ou certaines opérations de lotissement – est depuis longtemps considérée comme une activité commerciale. Pour être qualifiée d’activité commerciale de marchands de biens, deux critères déterminants doivent être réunis : le caractère habituel des opérations réalisées d’une part, et l’intention spéculative du cédant d’autre part. 

– le caractère habituel s’apprécie en fonction du nombre d’opérations réalisées et de leur fréquence (CAA Douai, 18 juin 2020, n°18DA00359) ;

– l’intention spéculative doit s’apprécier quant à elle le jour de l’acquisition de l’immeuble revendu (CAA Paris, 5 juillet 2019, n°17PA22522), et résulter d’un faisceau d’indices tels que le montant des bénéfices réalisés (CAA de Lyon, 6 août 2020, n°18LY04000) ; le nombre et fréquence des opérations d’achat-revente (CE 15 juin 2005 n° 269 135) ; la profession du vendeur, etc.

En l’espèce, la Cour administrative d’appel de Marseille a :

– fait valoir que le nombre d’opérations réalisées sur une période de deux ans par la SCI en question (4 opérations d’achat/revente) permet d’établir le caractère habituel de l’activité ;

– utilisé, pour caractériser l’intention spéculative : 

            ◦ la durée relativement courte entre la date d’achat des biens et leur revente (entre deux et dix-sept mois selon les opérations) ;

            ◦ l’existence systématique d’une plus-value de cession ;

            ◦ l’activité de marchand de biens exercée en parallèle par le principal associé et gérant de la SCI, sous forme d’une exploitation individuelle.

La circonstance que deux des biens concernés aient été utilisés à titre de résidence principale pendant quelques mois par le gérant n’a pas été retenue par la Cour en faveur du contribuable.

Dans ces conditions elle considère que l’activité réelle de la SCI répond bien à un objet commercial de marchand de biens et que, par conséquent, ses résultats sont passibles de l’impôt sur les sociétés et les opérations réalisées sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée.

Ainsi, la présomption des statuts de la SCI qui prévoyaient une activité civile, est écartée par la Cour

PRUDENCE sur les « Dividendes » sera le maître mot de l’ACPR.

ACPR

Crise du Covid oblige, dans un récent communiqué, l’ACPR a fait savoir qu’elle allait redoubler de vigilance jusqu’au 30 septembre 2021 en matière de résultats des grandes institutions financières françaises (banques et assurances) et plus particulièrement sur l’épineuse question d’une reprise des versements de dividendes.

Pour répondre à son objectif, l’ACPR invite donc les institutions à communiquer à leur équipe de contrôle leurs projets éventuels de distribution,  » accompagnés de tout élément permettant de justifier de leur prudence dans une vision à moyen terme, avant de prendre toute décision au niveau de leur organe social « .

De même, les assureurs devront fournir des projections à 3 ans du montant des fonds propres et du ratio de solvabilité dans un scénario de forte dégradation et de taux bas. Un discours de prudence qui se veut dans la droite ligne des annonces faîtes dès le mois de novembre 2020 par François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France.

BITCOIN

LONDON, Feb 16 (Reuters) – Bitcoin rose above $50,000 on Tuesday for the first time, adding steam to a rally fuelled by signs that the world’s biggest cryptocurrency is gaining acceptance among mainstream investors and companies.

Bitcoin BTC=BTSP hit a record $50,603 and was last up 0.83% at $48,351. It has risen around 67% so far this year, with most of the gains coming after electric carmaker Tesla TSLA.O said it had bought $1.5 billion in bitcoin.

The move by Tesla, which also said it would accept bitcoin as payment, was the latest in a string of large investments that have vaulted bitcoin from the fringes of finance to company balance sheets and Wall Street, with U.S. firms and traditional money managers starting to buy the coin. nL1N2KF0L8

« The rally in bitcoin in part reflects the recent buoyancy of market confidence but also headlines suggesting an increase in corporate acceptability, » said Jane Foley, head of FX Strategy at Rabobank.

Evolve Funds Group said on Tuesday it had applied to launch a Bitcoin exchange-traded fund on the Toronto Stock Exchange. That would be the second planned bitcoin ETF after Canada’s main securities regulator approved a fund by Purpose Investments Inc.nFWN2KM0WLnL1N2KI1U7

Such mainstream moves could help bitcoin become a widespread means of payment – having so far failed to achieve large scale adoption – and in turn bolster prices.

« The more people that adopt it and use it as money, then the greater the chances of it perhaps being taken on board as a mainstream currency, » said Russ Mould, investment director of AJ Bell. « That would feed further speculative interest. »

The rush in 2021 by retail and institutional investors comes on top of a 300% rise last year as investors searched for high-yielding assets and dollar alternatives amid rock-bottom or even negative interest rates globally.

The meteoric rise of bitcoin, which traded at a few hundred dollars only five years earlier, has also led major investment banks to warn of a speculative bubble.

Bitcoin’s rise « blows the doors off prior bubbles, » BofA said last month.

Despite the mainstream interest, cryptocurrencies remain subject to patchy oversight globally, with the lack of regulatory clarity and associations with crime keeping many larger investors leery of exposure.

U.S. Treasury Secretary Janet Yellen and European Central Bank President Christine Lagarde have both called for tighter oversight of bitcoin. nL8N2JW2RCnL1N2JO0RM

Some believe extreme volatility is a cause for concern.

« Due to its volatility, bitcoin lacks many of the established qualities that make up ‘money’, such as being a stable store of value and unit of account, » said George Lagarias, chief economist at Mazars.

DIGITAL GOLD?

Also boosting bitcoin are suggestions that its limited supply of 21 million could drive further gains for the virtual asset.

A narrative of bitcoin becoming « digital gold » has gained traction as investors predict looming inflation amid massive central bank and government stimulus to counter COVID-19.

St. Louis U.S. Federal Reserve President James Bullard told CNBC on Tuesday that bitcoin’s claim to be a gold rival would not threaten greenback dominance.

« Investors want a safe haven, they want a stable store value and then they want to conduct their investments in that currency, » he said. « It’s very hard to get a private currency – it’s really more like gold – to play that role. »

JPMorgan said in January that bitcoin emerged as a rival to gold and could trade as high as $146,000 if it becomes an established safe-haven. nL8N2JG2MM

U.S. business intelligence software firm MicroStrategy Inc MSTR.O, whose CEO is a strong bitcoin proponent, on Tuesday said it would issue $600 million in convertible notes to buy additional bitcoin. nASA01QOH

Meanwhile, smaller cryptocurrency ethereum ETH=BTSP fell 2.42%, after earlier rising to $1,826, just shy of its record high price of $1,875.

With cryptocurrencies collectively worth about $1.5 trillion, some investors caution about the value of owning them.

« As an intangible asset with no yield or practical use, save for a few organisations who accept it as payment, it is really just demand (against a predictable supply) which determines its price, » said Mazars’ Lagarias.

« But whereas the price of bitcoin has risen to the skies, what value one gets from holding it in a long-term portfolio still remains subject of much debate. »

FACTBOX-Bitcoin’s famous backersID:nL1N2KM0JU