IMMOBILIER USA, qu’en est il ?

Sale

Les ventes de logements dans l’ancien ont plongé de 20% sur un an, alors que les taux dépassent les 5% sur 30 ans. Mais pour l’instant, les prix se maintiennent à un niveau très élevé.

Le retournement du marché immobilier se confirme outre-Atlantique. Les reventes de logements aux Etats-Unis ont enregistré en juillet leur sixième mois de baisse d’affilée, les acheteurs désertant le marché à cause de la hausse des taux d’intérêt, a annoncé jeudi 18 août la Fédération nationale des agents immobiliers américains (NAR).

En juillet, 4,81 millions de maisons et appartements dans l’ancien en rythme annualisé ont changé de propriétaire, 5,9% de moins qu’en juin et 20,2% de moins qu’en juillet 2021. Il s’agit du plus faible nombre de ventes depuis juin 2020, et, hors pandémie, il faut même remonter à novembre 2015 pour trouver un niveau si bas. Un mouvement qui s’observe aussi dans le neuf.

C’est cependant conforme aux attentes des analystes, selon le consensus de MarketWatch.

« La baisse continue des ventes reflète l’impact du pic des taux d’intérêt immobiliers à 6% (sur 30 ans, la durée d’emprunt de référence aux Etats-Unis, NDLR) début juin », a déclaré l’économiste en chef de la NAR, Lawrence Yun, cité dans le communiqué.

Petit tassement des prix

Cependant, précise-t-il, « les ventes de maisons pourraient bientôt se stabiliser puisque les taux sont tombés à près de 5%, donnant ainsi un coup de pouce supplémentaire au pouvoir d’achat des acheteurs de maisons ». Ce taux moyen sur 30 ans était encore sous les 3% en septembre dernier, après un plancher historique à 2,65% atteint en janvier 2021, selon les données compilées par la Réserve fédérale de Saint-Louis.

D’autant plus que la hausse des prix se modère. Le prix médian d’un appartement ou d’une maison dans l’ancien était de 403.800 dollars, soit une hausse sur un an de 10,8%, mais un recul de 2,4% par rapport à juin.

Les prix n’avaient cessé de grimper depuis janvier, atteignant des records historiques. La baisse de juillet, cependant, est récurrente chaque année, et « ne reflète pas une chute des prix » plus durable, a averti Lawrence Yun lors d’une conférence de presse téléphonique.

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Depuis l’été 2021, la forte demande et un nombre trop faible de biens en vente avaient fait grimper les prix. Fin juillet, 1,3 million de biens étaient en vente sur le marché, l’équivalent de 3,3 mois de vente, contre 2,9 mois seulement fin juin. Mais le niveau est le même que celui de juillet 2021, c’est « décevant, car nous voulions voir davantage de stock », a souligné Lawrence Yun.

Des maisons vendues en 14 jours en moyenne

Les maisons et appartements se sont vendus vite, restant sur le marché 14 jours seulement en moyenne, comme en juin, la durée la plus courte depuis 11 ans.

Le secteur immobilier avait bondi avec la crise du Covid-19, grâce aux taux d’intérêt historiquement bas, à l’épargne solide des ménages, et à leurs envies d’espace et de verdure poussées par le télétravail.

Les sociétés vont penser autrement pour leur bureau !

Immobilier de bureaux

Quels usages font les entreprises de leurs bureaux, dans un environnement post Covid ?

1 – Le retour au bureau reste une priorité forte : 68 % des entreprises interrogées ont souhaité encourager un retour sur site de leurs collaborateurs au cours du premier semestre 2022.

2 – Les collaborateurs ont le choix pour le moment : 70% des entreprises interrogées souhaitent offrir de la flexibilité et sont en faveur d’un retour au bureau à temps partiel et/ou à la discrétion des collaborateurs.

3 – La communication et les outils digitaux sont deux piliers de la reprise en présentiel, respectivement plébiscités à 63% et 48%. 

Quels sont les déterminants de la stratégie immobilière et ont-ils changé ?

4 – Les stratégies immobilières vont être accélérées : 92% des utilisateurs envisagent des changements dans leur stratégie immobilière et 41% des sondés se projettent sur une évolution de m2 à la hausse (contre 33% en 2021).

5 – Les projets de croissance vont nécessiter de faire rapidement des choix en termes de localisation : 18 % des répondants envisagent de changer de site pour bénéficier d’espaces de meilleure qualité et 41% envisagent une contraction de leur empreinte immobilière avec consolidation sur un nombre réduit de sites.

6 – Les espaces de coworking sont amenés à occuper une part croissante dans le portefeuille total des utilisateurs (entre 11 et 25%), sans pour autant parler d’externalisation massive.

Politique Workplace : les nouvelles règles du jeu

7 – Le travail hybride n’est pas un effet de mode : 72 % des entreprises s’engagent vers l’adoption de ce mode de travail contre 55% en 2021.

8 – Il faudra désormais trouver l’équilibre entre les règles de l’entreprise (56% visent un modèle de travail hybride encadré) et les préférences personnelles. Une entreprise sur deux est favorable à un mix équitable entre présence au bureau et télétravail et 38% optent pour une présence de 3 jours sur site. 

Repenser l’aménagement des bureaux

9 – Un changement de braquet pour la stratégie Workplace : 63 % des entreprises entendent améliorer et augmenter la part dédiée aux espaces de collaboration et de réunion (contre 36% en 2021). Le bureau doit désormais être un lieu attractif : 50% des sondés souhaitent redéfinir les nouveaux standards en termes de design.

10 – L’agilité règne en maître : on se dirige vers la fin du poste attribué pour 79 % des utilisateurs qui envisagent d’en diminuer la part.

Ce qui a bouge pour les emprunts immobiliers !

Vente

L’automne dernier, le Haut Conseil de la stabilité financière (HCSF) a divulgué de nouvelles règles concernant les prêts immobiliers. Les établissement bancaires doivent s’y plier, afin de surtout limiter les risques d’impayés pour les banques et leurs conséquences pour les emprunteurs. Il s’agissait, selon le communiqué du HCSF, de « mettre un terme à la dégradation préoccupante des conditions d’octroi de crédits immobiliers résidentiels ». Quelles sont ces nouvelles règles ? Comment préparer un dossier pour un crédit immobilier en 2022 ? Faisons le point !

Un nouveau plafond pour les emprunts immobiliers

Constatant une hausse du nombre de dossiers de surendettement déposés auprès de la Banque de France, expliqué pour certains par des emprunts immobiliers trop longs, le Haut Conseil de la stabilité financière a décidé de mettre le holà. Désormais, les banques ne doivent plus octroyer de crédits destinés à l’achat d’une maison ou d’un appartement dans l’ancien pour une durée supérieure à 25 ans.

« Peut s’ajouter une période maximale de 2 ans de différé d’amortissement dans des cas où la date d’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit », précise le HCSF. Vous l’aurez compris : ce sont les logements neufs qui sont concernés par cette tolérance. Ainsi, en 2022, il est possible d’emprunter sur 27 ans dans le cas d’une acquisition d’un bien neuf.

Un taux d’endettement plafonné à 35%

Le cauchemar des banques ? Les défaillances de leurs clients emprunteurs. Pour y remédier, le HCSF a décidé de plafonner le taux d’endettement (le montant des annuités de remboursement comparé aux revenus) des foyers demandeurs à 35%, tout crédits confondus. Par exemple, une personne seule qui perçoit un salaire mensuel net de 3 000 euros ne pourra pas s’endetter au-delà de 1 050 euros par mois. Si elle doit déjà rembourser un crédit à la consommation d’un montant de 250 euros par mois, sa capacité d’emprunt tombera donc à 800 euros mensuels.

Ce taux d’endettement maximum autorisé, dicté par le HCSF, représente une vraie nouveauté dans le financement des projets immobiliers particuliers. Il doit permettre d’anticiper, dès le financement, tout dysfonctionnement en cas de défaillance de l’emprunteur sur les remboursements des échéances prévues.

Conséquence ? Une nouvelle fois, ce sont les salariés en CDI qui sont privilégiés dans leur parcours d’emprunteur. Les personnes en CDD, en Intérim ou travailleurs indépendants devront encore plus montrer patte blanche lors de la construction de leur dossier auprès des banques, celles-ci devant s’assurer qu’elles disposent d’une capacité financière suffisante pour honorer leurs échéances.

L’apport, pour rassurer les banques

En 2022, emprunter sans apport est très difficile, voire… totalement impossible. Et ce, même si le HCSF n’a formulé aucune recommandation en la matière ! Les banques ont ainsi tendance à « bloquer » tout dossier ne comportant pas au minimum 10% d’apport personnel. Qu’il semble loin le temps des financements dits à 110% (le prix de l’appartement ou de la maison + les frais de notaire, frais de garantie et frais de dossier), voire au-delà en cas de travaux !

En effet, ne financer qu’une partie du bien immobilier permet à la banque d’assurer ses arrières afin d’éviter un non-remboursement du crédit lors d’une revente précipitée ou face à une dévalorisation du bien. Elle présente aussi l’avantage pour les emprunteurs, qui revendent « au prix », de ne pas avoir de restant dû à rembourser une fois la cession effectuée.

On résume ?

En 2022, les conditions d’emprunt pour les particuliers changent :

– La durée des prêts est plafonnée à 25 ans dans l’ancien, et à 27 ans dans le neuf ;

– Le taux d’endettement maximum du foyer est porté à 35 % :

– Pour avoir une chance d’obtenir un financement, il est important d’être en mesure de présenter un apport équivalent à 10% du prix du bien.

L’obligation de présenter un apport d’au moins 10% peut vous bloquer dans votre envie d’acheter. Il existe cependant des solutions pour dégager les fonds nécessaires, comme le prêt relais si vous êtes déjà propriétaire d’un bien immobilier. Vous souhaitez en savoir plus sur ce sujet ? Consultez notre guide du prêt relais, que vous trouverez ici !