Achat immobilier sans credit pas de mention écrite obligatoire dans la promesse de vente notariée

Extrait des éditions Lefevre Francis en date du 13/04/2021

En février 2014, un couple consent par acte authentique une promesse unilatérale de vente portant sur une maison d’habitation. Dans l’acte, les bénéficiaires renoncent à la condition suspensive d’obtention du prêt. N’ayant pu obtenir un prêt bancaire pour financer leur acquisition, ces derniers y renoncent en août 2014. Les vendeurs refusant de restituer l’indemnité d’immobilisation, les bénéficiaires les assignent en remboursement de celle-ci. La cour d’appel accueille leur demande.

Cassation. La Haute Juridiction rappelle tout d’abord que :

• – l’acte reçu en la forme authentique par un notaire est, sauf dérogation expresse, dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi (C. civ. art. 1317-1 ancien ; désormais art. 1369, al. 3) ;
• – une promesse unilatérale de vente acceptée doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l’aide d’un ou plusieurs prêts (C. consom. art. L 312-15 ancien ; désormais art. L 313-40). Dans l’hypothèse où il est indiqué que le prix sera payé sans l’aide d’un ou plusieurs prêts, cet acte doit porter, de la main de l’acquéreur, une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que, s’il recourt néanmoins à un prêt, il ne pourra pas se prévaloir des dispositions légales protégeant les emprunteurs non-professionnels. Si la mention exigée manque ou n’est pas de la main de l’acquéreur et si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive de son obtention (C. consom. art. L 312-17 ancien ; désormais art. L 313-42).

Après avoir relevé que le législateur n’a prévu aucune disposition dérogeant expressément à l’ancien article 1317-1 du Code civil, les Hauts Magistrats en concluent que la formalité de la mention manuscrite de renonciation à la condition suspensive de prêt exigée par le Code de la consommation ne s’applique pas à la promesse de vente reçue en la forme authentique par un notaire.

À noter : 1. Depuis la loi du 28 mars 2011, l’acte authentique notarié est « dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi » (C. civ. art. 1317-1 ancien ; désormais art. 1369, al. 3). Il a ainsi été jugé que les mentions manuscrites requises pour informer la caution, personne physique, de la portée et de l’étendue de son engagement (C. consom. art. L 341-2 et L 341-3 anciens ; désormais art. L 314-15 et L 314-16) ne s’appliquaient pas aux cautionnements consentis par acte authentique (Cass. com. 14-6-2017 n^o 12-11.644 : RJDA 10/17 n^o 665).

2. Dans la présente affaire, la promesse de vente portait la mention dactylographiée suivante : « le bénéficiaire déclare renoncer à la condition suspensive de la loi Scrivener, disposant des moyens financiers nécessaires pour le paiement du prix. Si contrairement à cette déclaration, il avait néanmoins recours à un tel prêt, il reconnaît avoir été informé qu’il ne pourrait, en aucun cas, se prévaloir des dispositions de ladite loi et notamment de la condition suspensive prévue aux articles L 312-1 à L 312-36 ». Pour accueillir la demande de restitution des bénéficiaires, la cour d’appel avait considéré que les bénéficiaires de la promesse n’ayant pas apposé de leur main la mention prévue à l’article L 312-17 sur la promesse de vente, il ne pouvait pas être dérogé aux dispositions du Code de la consommation qui relèvent de l’ordre public de protection et qu’il importait peu que la promesse unilatérale de vente ait été conclue par un acte notarié. L’arrêt est logiquement cassé : le législateur n’a prévu aucune exception à la dispense de mention manuscrite exigée par la loi dans les actes notariés. En pratique, seules les promesses unilatérales de vente passées par acte sous signature privée doivent contenir la mention manuscrite requise par le Code de la consommation. Cette décision a été rendue sous l’empire des anciens articles 1317-1 du Code civil et L 312-15 et L 312-17 du Code de la consommation mais est transposable en raison de la similitude des textes (C. civ. art 1369 al. 3 ; C. consom. art. L 313-40 et L 313-42).

3. La dispense de mention manuscrite ne dispense pas le notaire de son devoir d’information. Le notaire doit pouvoir établir que le client a signé l’acte en parfaite conscience de l’étendue de son engagement. Il peut, par exemple, faire déclarer verbalement au client la teneur de la mention manuscrite et rapporter cette déclaration dans l’acte.

Olivier DESUMEUR