Notre cabinet vous conseille sur le fait d’acheter une passoire thermique ou pas ?

CACP64 Immobilier vous informe que notre gouvernement a pris des mesures afin de lutter contre les passoires thermiques. Qu’elles soient soit classées F ou G au titre du diagnostic de performance thermique (DPE).

Il a ainsi annoncé la mise en place progressive de l’interdiction de les louer : à l’horizon 2025, les biens classés G seront concernés. Cette mesure vise à encourager les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la performance de leurs logements.

Près de 16 300 € minimum pour sortir du statut de passoire thermique

Faire passer un appartement classé F ou G, au regard du DPE, à une note énergie D demande un investissement important. Selon l’étude de Flatlooker, les coûts varient en fonction de la surface du bien et de son DPE initial. De plus, ils sont généralement plus élevés pour les biens G que pour les F (en raison notamment d’une épaisseur d’isolation nécessaire plus importante) :

  • Pour un T1 de 25 m² dont le DPE est F : 16 225 € (649 € TTC/m²).
  • Pour un T1 de 25 m² dont le DPE est G : 20 700 € (828 € TTC/m²).
  • Pour un T2 de 40 m² dont le DPE est F : 25 600 € (650 € TTC/m²).
  • Pour un T2 de 40 m² dont le DPE est G : 33 160 € (829 € TTC/m²).
  • Pour un T3 de 65 m² dont le DPE est F : 36 985 € (569 € TTC/m²).
  • Pour un T3 de 65 m² dont le DPE est G : 48 685 € (749 € TTC/m²).

À savoir, les travaux de rénovation énergétique bénéficient d’un taux de TVA réduit à 5,5 %, sous conditions, et des aides de l’État à travers le dispositif MaPrimeRénov’. Un bonus de « sortie de passoire » peut s’ajouter à la prime de base.

Une perte de surface à prendre en compte

La perte de surface habitable due à l’isolation doit être prise en compte lors de la négociation du prix d’un investissement immobilier. Voici ce qu’il faut prévoir, selon Flatlooker, lorsque l’on passe d’un DPE F ou G à un DPE D :

  • Pour un T1, la perte de surface est de 0,75 m² (6 cm épaisseur) s’il est classé F et de 2,5 m² (10 cm épaisseur) s’il est classé G, soit une perte de surface respective de 3 % et de 10 %.
  • Pour un T2, en F la perte de surface est de 1,2 m² (6 cm épaisseur) et en G de 4 m² (10 cm épaisseur), soit une perte de surface respective de 2,6 % et de 8 %.
  • Pour un T3, en F la perte de surface est de 1,95 m² (6 cm épaisseur) et en G de 6 m² (10 cm épaisseur), soit une perte de surface respective de 3 % et de 9,2 %.

Les économies d’énergie réalisées grâce aux travaux

Avec la hausse des coûts de l’énergie, transformer un logement F ou G en D peut générer des économies d’énergie importantes. 

Gain à l’année réalisé grâce à l’amélioration de l’efficacité énergétique du bien

 T1 de 25 m²T2 de 40 m²T3 de 65 m²
Classe F vers D1 031 €1 650 €2 681 €
Classe G vers D1 340 €2 144 €3 485 €

Rénover un bien immobilier permet d’augmenter sa valeur marchande. « Cependant, étant donné la hausse et les fluctuations du coût de l’énergie, il est difficile d’estimer avec précision les économies réalisées sur une base annuelle pour les inclure dans le calcul du prix de vente ou dans le calcul d’un loyer [dans le cadre d’un investissement locatif, NDLR], remarque Nicolas Goyet, cofondateur de Flatlooker.

Par ailleurs, bien que la réglementation interdisant la location des logements considérés comme des passoires thermiques puisse éviter une dévalorisation du bien, elle ne garantit pas une amélioration de sa valeur à la revente. »

Préparez vous votre retraite en investissant dans les SCPI.

Contactez nous au : 05 59 43 06 47

De plus en plus de Français achètent des parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) pour se constituer une rente à la retraite. C’est une autre manière d’investir dans la pierre. Cela permet d’obtenir des revenus potentiels complémentaires. 

Courant 2022 les SCPI ont attiré les investisseurs

 Les SCPI séduisent les investisseurs. En 2022, elles affichaient un encours de 11,63 milliards d’euros, contre 8,70 milliards en 2021, selon l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier). En 2022, les Français ont cherché des placements capables de contrer l’inflation. En 2023 les débats sur les retraites les poussent à anticiper leurs vieux jours. Concernant l’inflation, les SCPI ont globalement rassuré, avec un taux de distribution atteignant 4,53% l’an dernier, selon l’ASPIM, bien que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. 

Comment fonctionnent les SCPI ? 

Les SCPI sont des structures d’investissement collectif. Elles achètent et louent des biens immobiliers (immobilier de bureau ou résidentiel, spécialisé dans la santé ou dans l’éducation, du commerces…) pour le compte de leurs associés. Les SCPI de rendement reversent ensuite un revenu potentiel sous la forme de dividendes versées trimestriellement. 

Investir dans une SCPI permet d’accéder à une diversité de biens. Un épargnant peut ainsi posséder des parts dans une SCPI qui possède des bureaux à Paris, être associé d’une SCPI qui gère une résidence senior à Nice ou encore acquérir des parts d’une SCPI détenant un bâtiment d’enseignement à Milan.

La pierre papier permet ainsi de varier les profils des locataires et de mutualiser les risques. Si l’un ou l’autre des placements de la SCPI était confronté à des impayés, les autres pourraient compenser les pertes. Attention toutefois, les revenus ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse.

Enfin les associés délèguent à la société de gestion qui gère la SCPI l’entretien des biens et la gestion des locataires. En contrepartie, ils payent des frais de gestion, compris entre 8 et 10% des dividendes, selon un article du ministère de l’Economie expliquant en mars 2022 le fonctionnement des SCPI.

Comment choisir une SCPI ?

Il existe différents types de SCPI, certaines sont spécialisées (immobilier de bureau, de santé, résidentiel), d’autres sont généralistes. Dans tous les cas, il est important de vérifier la capitalisation de la SCPI, son taux d’occupation, sa zone géographique, les règles fiscales locales et la composition de la SCPI. Selon vos convictions, vous pouvez par exemple décider d’investir dans une SCPI ISR, dont les investissements ont un impact social et environnemental positif. Préalablement à toute souscription de parts de SCPI, il convient de consulter la note d’information, les statuts, le DIC, le dernier bulletin d’information et le dernier rapport annuel


Obtenir des revenus réguliers, indexés sur l’inflation

Si les investisseurs misent sur les SCPI c’est que les loyers de l’immobilier sont indexés sur l’inflation. En période de hausse des prix, on constate donc une hausse des loyers, ce qui peut impacter les rendements. Quant au rendement des SCPI, en moyenne, sur 30 ans, elles affichent un rendement annuel de 4,4%, selon le Tableau de bord trimestriel de l’immobilier en France publié en février 2023 par l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF).   

A savoir : Selon les caractéristiques de souscription, les SCPI peuvent permettre de transmettre votre patrimoine, tout en bénéficiant des avantages fiscaux de la donation.

Le VIAGER ce n’est pas le titre d’un film, mais ?

Un client recherche à acheter un bien immobilier en viager, quelle option peut on lui proposer ?

La vente en viager revêt différentes formes. Le bien peut être vendu libre de toute occupation ou non, il peut être vendu avec réserve du droit d’usage et d’habitation au profit du vendeur, tout comme il peut être vendu avec réserve de l’usufruit au profit du vendeur. Dans tous les cas, on parlera de « crédirentier » s’agissant du vendeur et de « débirentier » s’agissant de l’acquéreur.

            En principe, la vente en viager est utilisée dans le cas de la vente de biens à usage d’habitation. Le prix est généralement payé sous la forme d’un bouquet, au jour de l’acte authentique, puis d’une rente, selon une échéance régulière, jusqu’au décès du crédirentier.

Les règles afférentes à chacune des options précitées et ci-après évoquées relèvent à la fois du Code civil, du Code général des impôts, de la loi n°89-462 relative aux rapports locatifs pour les baux d’habitation, et essentiellement de la convention des parties.

Viager libre

            La vente en viager libre permet au débirentier de devenir pleinement propriétaire du bien dès la signature de l’acte authentique de vente. Le bien peut être vendu libre de toute occupation ou loué. Dans ce dernier cas, le débirentier devient propriétaire et bailleur.

            Le prix d’un viager libre est plus conséquent qu’en cas de vente en viager occupé dans la mesure où le débirentier peut disposer du bien dès la signature de l’acte authentique de vente. Le débirentier s’acquitte de la taxe foncière et de tout autre impôt, comme dans une vente « classique » et fait son affaire personnelle de la continuation ou la résiliation de tout contrat de distribution et de fourniture souscrit par le crédirentier. L’ensemble des travaux et réparations sont à la charge du débirentier, plein propriétaire du bien.

La vente en viager libre est plus rare que la vente en viager occupé, le crédirentier souhaitant généralement continuer à occuper le bien vendu jusqu’à son décès.

Viager avec réserve d’usufruit

            La vente en viager avec réserve d’usufruit permet au crédirentier de conserver toute sa vie durant l’usufruit des biens vendus. Il peut ainsi les occuper personnellement ou les louer et alors en percevoir les loyers. Il peut également céder son droit réservé.

            Dans cette option, le prix est moins élevée que dans le cas précédemment énoncé en raison du droit réservé par le crédirentier.

Si le crédirentier est un couple, le droit réservé et le versement de la rente ne s’éteindront généralement qu’au décès du survivant. Il est courant également que, pour le cas où le titulaire du droit réservé décède avant le conjoint, la réserve d’usufruit soit reversée au profit de celui-ci : l’usufruit réservé et le versement de la rente profitent au conjoint survivant.

Le débirentier doit maintenir le bien assuré en tant que propriétaire non occupant pendant toute la durée d’occupation par le crédirentier, lequel devra également maintenir le bien assuré tout le temps de son occupation et devra en justifier chaque année au débirentier. Cette assurance devra être maintenue par les héritiers ou représentants du crédirentier à son décès, et ce jusqu’à restitution du bien au débirentier.

Le crédirentier supporte l’ensemble des impôts et taxes fonciers et autres charges fiscales relatives au bien.

En sa qualité de nu-propriétaire, le débirentier supporte seul toutes les grosses réparations mises à sa charge aux termes des articles 605 et suivants du Code Civil

            Le débirentier devient pleinement propriétaire du bien soit au décès du crédirentier soit à l’abandon de l’usufruit par ce dernier. Il sera libre de l’occuper ou de le louer, ou deviendra bailleur du locataire déjà en place.

Viager avec réserve du droit d’usage et d’habitation

La vente en viager avec réserve du droit d’usage et d’habitation permet au crédirentier d’user de l’immeuble dans les limites de ses propres besoins et de ceux de sa famille. Le crédirentier ne peut ni louer le bien ni céder son droit réservé.

            Ici, le prix sera moindre que dans le cas de la vente en viager libre mais plus élevée que dans le cas de la vente en viager avec réserve d’usufruit. En effet, la réserve du droit d’usage et d’habitation est évalué plus faiblement que la réserve d’usufruit.

Le crédirentier doit maintenir le bien assuré tout le temps de son occupation et doit en justifier chaque année au débirentier. Cette assurance devra être maintenue par les héritiers ou représentants du crédirentier à son décès, et ce jusqu’à restitution du bien au débirentier. Le débirentier doit maintenir le bien assuré en tant que propriétaire non occupant pendant toute la durée d’occupation par le crédirentier.

Comme en cas de vente en viager avec réserve d’usufruit, si le crédirentier est un couple marié, le droit réservé et le versement de la rente ne s’éteindront généralement qu’au décès du survivant. Tout comme, il peut aussi être voulu par le crédirentier une réversion de son droit et de la rente au profit du conjoint survivant.

La convention habituelle des parties :

– le débirentier supporte les réparations autres que celles mise à la charge du crédirentier, notamment les grosses réparations de l’article 606 du Code civil. En tant que propriétaire, il est redevable, à compter du jour d’acquisition, des impositions et taxes auxquelles les biens sont ou seront assujettis. Le débirentier supporte le paiement de l’impôt foncier. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères lui est remboursée par le crédirentier.

– le crédirentier assume la charge des dépenses dites « locatives ». Le débirentier assume toutes les autres charges n’ayant pas cette nature. Le crédirentier rembourse donc les charges locatives sur présentation d’un justificatif et décompte du débirentier, lorsque le bien est copropriété, notamment.

A noter : Dans le cas d’un viager occupé, il peut être convenu une autre répartition des charges et impôts, ou même des travaux, entre les parties. Il est alors nécessaire que cette répartition soit claire et précise.

Dans chaque cas, le montant de la rente est soumise à une révision légale, que ce soit stipulé dans l’acte de vente en viager ou non. Par contre, il n’y aura indexation de la rente que si une clause exprès en ce sens figure audit acte.

Extrait et remerciements pour My sweet immo en date 16/04/2023