Qu’est que ce LMNP ?

Vente

LMNP : un statut rentable !

Principal atout du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), la déduction fiscale de vos charges et l’amortissement ! « Grâce à toutes ces déductions, je ne paie aucun impôt sur les loyers que je perçois avec mon appartement locatif. Et ce, depuis déjà 7 ans » explique Marie.R. Concrètement, comment ça marche ? Pour profiter du statut LMNP, vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ou rester inférieurs aux autres revenus de votre foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu. Au-delà, vous serez contraint de passer en statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

Une fois cette condition de revenu respectée, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux :

  • Le régime des bénéfices industriels et commerciaux (micro-BIC), qui se traduit par un abattement forfaitaire de 50% sur l’ensemble de vos revenus locatifs. Comprenez par-là que vous ne serez imposé que sur la moitié des revenus issus de votre investissement. Et que ces derniers seront imposés selon le barème progressif de l’impôt − comme c‘est le cas pour les revenus obtenus en tant que salarié.
  • Le régime réel, qui vous permet de déduire de vos revenus locatifs la quasi-totalité de vos charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, travaux…). Mais aussi et surtout, de réaliser un amortissement de votre bien immobilier et de l’ensemble de son mobilier.

L’amortissement, une solution efficace pour réduire l’imposition sur vos loyers

L’administration fiscale part du principe qu’un bien immobilier s’use avec le temps et se déprécie. Pour compenser cette perte de valeur, elle offre la possibilité de comptabiliser cette usure comme une charge non décaissée. Votre bien ainsi que vos frais d’acte pourront de ce fait être amortis sur une durée comprise entre 25 et 40 ans. Le montant de l’amortissement sera alors compris entre 2,5 et 4% par an. L’amortissement de travaux éventuels pourra se faire entre 10 et 20 ans. Quant au mobilier, vous pourrez amortir entre 10 et 20% par an de sa valeur sur une période de 5 à 10 ans. Une manière efficace de réduire le revenu imposable de vos loyers, et donc de diminuer vos impôts et prélèvements sociaux. Attention, l’amortissement LMNP ne s’applique qu’aux biens meublés mis en location. Sont donc éligibles les résidences gérées avec services (résidences étudiantes et résidences seniors).

L’avis de l’investisseur

« J’ai investi dans une résidence gérée avec services dédiée aux seniors, précise Marie R. Comme j’ai acheté sur plan, tout est neuf et il n’y a pas encore eu d’importants travaux dans la résidence. Toutefois, il y a toujours des petites choses à améliorer, à entretenir pour justement éviter les trop gros travaux. C’est Réside Études − promoteur spécialisé en résidence gérée qui m’a aidé à choisir le bien − qui s’occupe de cela comme de tout le reste d’ailleurs ! Tous les frais et charges d’entretien sont directement déduits du loyer et je peux à mon tour déduire de mes impôts chaque centime (ou presque) engagé pour mon bien. Techniquement, les revenus que je perçois n’augmentent pas mon impôt sur le revenu et heureusement, car j’ai fait un prêt pour acheter ce bien. Le loyer permet d’autofinancer mon investissement et l’amortissement me permet d’optimiser au maximum mes revenus locatifs. Ce qui, selon les années, me permet même d’en profiter déjà un peu. J’ai 37 ans, et en investissant, je voulais me créer un patrimoine sans nuire à mon pouvoir d’achat actuel. L’investissement en résidence gérée sous le statut LMNP était la solution idéale ! Je ne m’occupe de rien, et sans vraiment m’en rendre compte mon bien locatif se rembourse. »

LMNP VS investissement locatif Pinel : quelles différences ?

En tant que futur investisseur, vous avez sûrement entendu parler du dispositif Pinel. Aux allures alléchantes, la location Pinel n’est toutefois pas adaptée à tous les profils d’investisseurs. Et pour cause, avec ce dispositif, vos avantages fiscaux dépendront directement du prix d’achat de votre bien et du nombre d’années pendant lesquelles vous allez vous engager à le mettre en location. Outre le fait qu’il doit être loué nu, le bien doit être situé dans des zones précises de France pour être éligible au dispositif. L’actuel Pinel prendra fin le 31 décembre 2022 et sera remplacé en 2023 et 2024 par un Pinel à taux réduit et un Pinel+, chacun soumis à différentes conditions. Quant à la réduction d’impôt (12, 18 ou 21%), elle dépendra toujours de la durée d’engagement de la location, mais aussi du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) de votre investissement. En 2023, seuls les biens classés au moins B (selon les normes RE2020) pourront prétendre à ce dispositif. Ils auront également l’obligation d’avoir un extérieur compris entre 3 et 9 m2 selon la surface de l’appartement. Des critères qui complexifient quelque peu l’investissement.

Pour bien choisir, gardez à l’esprit que si comme Marie R. vous souhaitez investir sans réelles difficultés et/ou contraintes dans un bien, mieux vaut se tourner vers l’investissement LMNP. Avec ce statut : aucune contrainte géographique ou de plafonnement des loyers et des revenus ! Grâce aux résidences gérées avec services, vous profiterez en prime d’une prise en charge totale de votre bien (entretien, sélection et renouvellement des locataires, vie quotidienne et prise en charge des petits travaux de la résidence dans laquelle se trouve votre logement, etc.). Dernier atout et non des moindres, l’investissement LMNP en résidence étudiante ou résidence seniors est une valeur sûre en matière de location. La raison ? Avec le vieillissement de la population française, les demandes de logements en résidence gérée avec services n’ont jamais été aussi élevées. Quant aux résidences étudiantes, elles conservent pour leur part un attrait indiscutable de par leur utilité !

Guerre de la Russie, quelle conséquence pour la France ?

Phare de Biarritz

Quelles seront les conséquences pour l’économie française de la guerre en Ukraine ? Attention, ceci n’est pas un article de géopolitique. Aucune prévision sur l’issue du conflit ni sur les nouveaux équilibres politiques dans l’Est de l’Europe. En revanche plusieurs effets sur l’économie sont d’ores et déjà prévisibles. Autant le savoir dès maintenant !

Une brève histoire de l’inflation et des taux d’intérêt

La guerre en Ukraine nous fait basculer dans une économie de guerre

Le monde de demain que l’on n’attendait pas…

Doit-on s’inquiéter pour l’avenir de l’économie ?

L’économie française a déjà connu ce type de situation géopolitique


Guerre en Ukraine.

Échappons soigneusement au sujet lui-même des hostilités sur le terrain, des souffrances et des horreurs, des sanctions et contre-sanctions, des prolongements géopolitiques, des lendemains qui échappent aux capacités de prévision.

Mais une question peut d’ores et déjà être posée : que va-t-il se passer pour l’économie française ?

Une brève histoire de l’inflation et des taux d’intérêt

Le point de vue historique est souvent éclairant. Examinons le conflit entre la Russie et l’Ukraine dans la perspective de l’histoire longue.

XIXe siècle, paix mondiale et guerres locales

De 1815, chute de Napoléon, à 1914, début de la « Grande Guerre », les pays de la vieille Europe ont vécu dans un contexte de paix globale. Cela ne signifie pas qu’il n’y avait pas de guerre, parfois terribles, ici ou là sur la planète. Mais il n’y avait pas de grand conflit embrasant de nombreux pays à la fois. Ainsi, le jeune Churchill de « Mes jeunes années » déplore, en 1907, l’absence de conflit moderne qui donnerait un sens à sa carrière militaire et à celle de ses collègues…

Dans cette économie « de paix », les frontières étaient poreuses. On se promenait dans le monde entier avec une carte de visite pour tout passeport. Les échanges étaient mondiaux. Matières premières et denrées alimentaires traversaient les océans. Les marchés financiers vivaient au rythme du développement et des problèmes de l’activité économique et des entreprises. Il n’y avait pas, ou très peu, d’inflation. Les taux d’intérêt étaient bas.

XXe siècle, l’invention des guerres mondiales

Puis survint la « Grande guerre » de 1914. Le suicide de l’Europe, selon Paul Valéry (Regards sur le monde actuel), qui annonça du même coup le déplacement de la puissance vers les États-Unis. Ce n’était certes pas le premier cataclysme dans l’histoire de l’humanité. Mais c’était le premier dans une société transformée par les progrès techniques et par un développement culturel indéniable. Après les hostilités meurtrières à une échelle encore inconcevable aujourd’hui, ce ne fut pas vraiment la fin de la guerre. La période 1918 – 1939 est appelée pudiquement « l’entre-deux guerres ». Puis ce fut la seconde guerre mondiale, tout aussi horrible sinon plus, que la première. À peine la fureur des armes s’était-elle apaisée que l’on passa à la guerre froide. Pays « libres » contre pays communistes. Cette situation de conflit larvé s’acheva symboliquement en 1989 avec la chute du mur de Berlin.

Quelles ont été les caractéristiques de cette « économie de guerre » de 1914 à 1989 ?

Les frontières étaient fortes. Le commerce mondial était sévèrement limité par les droits de douane. La liberté de circulation des personnes, des marchandises et des capitaux se heurtait au « rideau de fer » qui séparait l’humanité en deux blocs. Cela n’empêcha pas la Russie de commencer à exporter du gaz dans les années soixante, mais les échanges entre l’Ouest et le bloc soviétique étaient très réduits, et ceux avec la Chine étaient très faibles.

L’inflation était élevée, les taux d’intérêt aussi. Les « Trente Glorieuses » (1945-1975) ont initié en France et dans la plupart des pays occidentaux une très forte croissance du PIB, une explosion de la consommation, une élévation du niveau de vie – on dirait aujourd’hui pouvoir d’achat – dans un contexte de hausse des prix généralisée. L’inflation était en effet chronique, une spirale entre hausse des prix et hausse des salaires.

Les marchés financiers étaient erratiques. Par exemple, entre 1960 et 1980, période exceptionnelle de croissance économique et de hausse du niveau de vie, la Bourse de Paris afficha une performance de… 0 % avant inflation, soit une perte en valeur réelle proche de 80 %. Où était passée la logique du rapport entre PIB et performances boursières ?

En fait l’aspect erratique des marchés signifie une succession de périodes aberrantes et de périodes de retour, parfois brutal, vers la tendance normale. Baisses excessives ou hausses anormales, puis rattrapages. En fin de compte sur très long terme, de 1914 à 1989, les actions des différents pays occidentaux ont été un placement intéressant, confortablement supérieur à l’inflation. En ligne tout simplement avec la croissance du PIB. Mais avec des fluctuations intermédiaires parfaitement chaotiques et sans lien véritable avec le pouls des entreprises. C’est la façon pour les marchés financiers de fonctionner pendant une « économie de guerre ».

Fin du XXe, début du XXIe siècle, paix globale et nouvelle mondialisation

De 1989 à 2020, le monde a de nouveau vécu en paix globale. Des guerres toujours, malheureusement, à tel ou tel endroit de la planète, mais pas d’embrasement général.

Dans cette « économie de paix », il n’y a pas eu d’inflation. Les taux d’intérêt étaient bas. La croissance du commerce international a poussé à la hausse le niveau de vie d’une partie non négligeable de la population mondiale. Les marchés financiers obéissaient à une certaine raison économique anticipant progrès, succès et innovations. Ils ont donc parfois été secoués sur courte période mais se sont comportés assez rationnellement, c’est-à-dire en phase avec l’évolution des entreprises et des activités, dès que les années passaient.

La guerre en Ukraine nous fait basculer dans une économie de guerre

Dans une perspective longue, il semble bien que la crise sanitaire, d’abord, et le conflit ukrainien, ensuite, aient mis fin au contexte de paix globale dans lequel évoluaient les économies des différents pays.

La crise du Covid, ou la guerre sans la guerre

La pandémie du covid et sa gestion par les différents gouvernements, en France comme ailleurs, ont donné toutes les conséquences d’une guerre, sans guerre proprement dite. Arrêt des transports et des échanges internationaux, plongeon de l’activité économique à une échelle plus grande encore que lors de chacun des deux grands conflits mondiaux

La sortie de cette crise a naturellement permis un rattrapage de croissance et de consommation. Mais aussi des hausses de prix se sont manifestées, essentiellement pour des questions de transports et d’approvisionnement. Matières premières, énergie, denrées alimentaires ont subi le contre-coup de l’interruption des échanges, en plus des aléas climatiques car un malheur n’arrive jamais seul. Les banques Centrales ont aussitôt assimilé cette hausse des prix à une menace d’inflation et ont commencé à annoncer des hausses de taux d’intérêt. Discours étrange à ce moment, car on voyait mal comment une montée des taux améliorerait des problèmes d’approvisionnement. Il y avait donc d’autres critères, comme l’endettement excessif des États. Néanmoins, hausse des prix par le coût des matières premières ou risque d’inflation plus généralisée, la logique d’économie de paix commençait à s’estomper.

Les sanctions contre la Russie ont brisé la confiance dans la monnaie

L’invasion soudaine de l’Ukraine par la Russie, assez inquiétante pour susciter une émotion internationale et des réactions politiques, a consacré le basculement vers une économie de guerre.

Le premier impact économique visible concerne les importations d’énergie vers l’Europe. Les sanctions contre la Russie ont immédiatement mis les questions de gaz et de pétrole russes au centre des enjeux. L’énergie a été en quelque sorte militarisée, elle est devenue l’un des aspects de l’affrontement.

Mais surtout, l’irréparable s’est produit deux jours après l’invasion de l’Ukraine par la Russie, avec le blocage des avoirs détenus par la Banque Centrale russe dans les autres Banques Centrales. Ce geste à lui seul est une rupture du contrat de mondialisation des échanges. La confiance est brisée à l’échelle internationale. Il y a un avant et un après ce type de décision.

Une caractéristique fondatrice en effet du contexte de paix globale des dernières années, c’était un système monétaire communément accepté. En contrepartie des produits ou services échangés, l’argent circulait librement sur les routes de l’euro ou du dollar, de la livre et du yuan. Les Banques Centrales conservaient les unes chez les autres leurs réserves de change. Geler, par une décision politique, les avoirs d’une Banque Centrale revient à militariser la monnaie. Là, il y a déclaration de guerre. La confiance, sur laquelle repose la paix, est brisée.

On attribue généralement au 9 novembre 1989, date de la chute du mur de Berlin, le début de la « fin de l’histoire ». Autrement dit la fin d’une humanité déchirée par de grands conflits. Le 26 février 2022 sera connu comme l’interruption de cette période pacifique, et le retour à des antagonismes à grande échelle. L’histoire reprend son cours ! Nous entrons à nouveau dans une période « d’économie de guerre ».

Le monde de demain que l’on n’attendait pas…

 L’impact de la guerre en Ukraine sur le monde et donc sur la France est considérable, et va bien au-delà des questions de pétrole, de gaz ou de blé. Rien ne fonctionnera plus selon les schémas auxquels nous nous sommes habitués depuis une trentaine d’années. C’est le contexte global qui est radicalement modifié.

Sur le plan politique :

  • frontières devenant plus étanches
  • moindre circulation des personnes, des produits ou services, et des capitaux,
  • États renforçant leurs pouvoirs à l’extérieur, comme à l’intérieur sur leurs citoyens
  • budgets militaires renforcés

Je ne suis pas sûr que l’on puisse s’en réjouir.

Sur le plan économique :

  • commerce international bridé,
  • inflation forte,
  • taux d’intérêts élevés
  • marchés financiers erratiques.

Il faudra vivre avec.

Doit-on s’inquiéter pour l’avenir de l’économie ?

Oublions un instant le bruit et la fureur de l’actualité. Prenons du recul par rapport au conflit en Ukraine. Dans une perspective de long terme, les tendances profondes suscitent deux inquiétudes et un espoir.

  • D’abord le grand défi de l’environnement. Une situation par trop divisée à l’échelle mondiale est inquiétante. C’est une chose d’aller vers une organisation géopolitique multipolaire, c’en est une autre d’y aller de façon conflictuelle. Comment préserver ensemble notre précieuse planète si l’on est incapable de s’entendre ?
  • Ensuite l’enjeu de la monnaie. Notre système monétaire est à bout se souffle, écrasé sous le poids de ses dettes. Au moment où une partie importante du monde, Russie, Chine, Inde sans doute, et d’autres pays encore envisagent de s’en extraire. Or il ne pouvait continuer à fonctionner, tant bien que mal, que parce qu’il était accepté universellement. L’avenir de l’euro pour la France et les pays européens, l’avenir du dollar pour les États-Unis, sont donc sur la sellette. Inquiétude encore.
  • En revanche, du côté de l’espoir, l’accélération des innovations dans le digital est un phénomène qui n’en est qu’à son printemps, sous oublier les biotechnologies et de nombreux autres domaines ou le savoir humain peut s’exercer. Une productivité importante peut en être attendue, de même que de nouvelles solutions à de vieux problèmes relatifs en particulier au niveau de vie, à la santé, au bien-être.

L’économie française a déjà connu ce type de situation géopolitique

 En basculant d’une économie de paix à une économie de guerre, nous sommes entrés dans un monde de turbulences.

À court terme, derrière les questions tout économiques d’inflation et de pouvoir d’achat, il y a des gens bien réels. Donc des problèmes sociaux. Donc aussi des troubles politiques. Mais à plus long terme ?

Eh bien, c’est pendant la « guerre froide » que nous avons connu les Trente Glorieuses, grâce en particulier au progrès technique. Mais nous avons aujourd’hui la révolution digitale et la révolution des biotechnologies ! Oui, des années cinquante aux années soixante-dix nous avons connu de l’inflation, des taux d’intérêt élevés, des marchés financiers erratiques. Mais tout ceci s’est accompagné d’une hausse importante du pouvoir d’achat et du niveau de vie. Autant dire que le pessimisme économique ou même social n’est pas forcément de règle pour les nombreuses années à venir.

Article extrait par CACP64 et rédigé par Monsieur Guy MARTY, que je remercie !

IMMOBILIER USA, qu’en est il ?

Sale

Les ventes de logements dans l’ancien ont plongé de 20% sur un an, alors que les taux dépassent les 5% sur 30 ans. Mais pour l’instant, les prix se maintiennent à un niveau très élevé.

Le retournement du marché immobilier se confirme outre-Atlantique. Les reventes de logements aux Etats-Unis ont enregistré en juillet leur sixième mois de baisse d’affilée, les acheteurs désertant le marché à cause de la hausse des taux d’intérêt, a annoncé jeudi 18 août la Fédération nationale des agents immobiliers américains (NAR).

En juillet, 4,81 millions de maisons et appartements dans l’ancien en rythme annualisé ont changé de propriétaire, 5,9% de moins qu’en juin et 20,2% de moins qu’en juillet 2021. Il s’agit du plus faible nombre de ventes depuis juin 2020, et, hors pandémie, il faut même remonter à novembre 2015 pour trouver un niveau si bas. Un mouvement qui s’observe aussi dans le neuf.

C’est cependant conforme aux attentes des analystes, selon le consensus de MarketWatch.

« La baisse continue des ventes reflète l’impact du pic des taux d’intérêt immobiliers à 6% (sur 30 ans, la durée d’emprunt de référence aux Etats-Unis, NDLR) début juin », a déclaré l’économiste en chef de la NAR, Lawrence Yun, cité dans le communiqué.

Petit tassement des prix

Cependant, précise-t-il, « les ventes de maisons pourraient bientôt se stabiliser puisque les taux sont tombés à près de 5%, donnant ainsi un coup de pouce supplémentaire au pouvoir d’achat des acheteurs de maisons ». Ce taux moyen sur 30 ans était encore sous les 3% en septembre dernier, après un plancher historique à 2,65% atteint en janvier 2021, selon les données compilées par la Réserve fédérale de Saint-Louis.

D’autant plus que la hausse des prix se modère. Le prix médian d’un appartement ou d’une maison dans l’ancien était de 403.800 dollars, soit une hausse sur un an de 10,8%, mais un recul de 2,4% par rapport à juin.

Les prix n’avaient cessé de grimper depuis janvier, atteignant des records historiques. La baisse de juillet, cependant, est récurrente chaque année, et « ne reflète pas une chute des prix » plus durable, a averti Lawrence Yun lors d’une conférence de presse téléphonique.

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Depuis l’été 2021, la forte demande et un nombre trop faible de biens en vente avaient fait grimper les prix. Fin juillet, 1,3 million de biens étaient en vente sur le marché, l’équivalent de 3,3 mois de vente, contre 2,9 mois seulement fin juin. Mais le niveau est le même que celui de juillet 2021, c’est « décevant, car nous voulions voir davantage de stock », a souligné Lawrence Yun.

Des maisons vendues en 14 jours en moyenne

Les maisons et appartements se sont vendus vite, restant sur le marché 14 jours seulement en moyenne, comme en juin, la durée la plus courte depuis 11 ans.

Le secteur immobilier avait bondi avec la crise du Covid-19, grâce aux taux d’intérêt historiquement bas, à l’épargne solide des ménages, et à leurs envies d’espace et de verdure poussées par le télétravail.