Etes vous seriez vous pour les SCPI ?

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) figurent parmi les placements préférés des Français, très friands d’investissement immobilier, avec leur ticket d’entrée très accessible et leur gestion par des experts qui permet d’investir dans la pierre sans avoir à gérer ni le bien ni les locataires. En cette période particulière de forte inflation, de remontée des taux et de menaces de récession, les SCPI pourraient bien tirer leur épingle du jeu et séduire encore davantage les particuliers.Il faut dire que ce placement phare de la pierre-papier possède des atouts majeurs qui expliquent son succès. Découvrez dans cet article 4 raisons d’investir actuellement en SCPI.

Une valeur refuge

Les SCPI permettent d’investir sur le marché immobilier, un marché qui rassure, car il est composé de biens tangibles. Les SCPI constituent d’ailleurs un moyen accessible de se positionner sur ce marché, avec un investissement relativement faible (de l’ordre de quelques centaines ou milliers d’euros), en direct ou depuis les supports en unités de compte d’un contrat d’assurance-vie. La gestion est déléguée, ce qui peut s’avérer un atout considérable pour ceux qui n’ont pas ou ne veulent pas consacrer de temps à leurs investissements. Cerise sur le gâteau : la diversification induite par ce type d’investissement immobilier qui permet de mutualiser les risques.

Qui permet de lutter contre les effets de l’inflation

Le marché immobilier est traditionnellement considéré comme un rempart contre l’inflation car les prix de l’immobilier ont tendance à s’apprécier en même temps que l’inflation, tout comme le montant des loyers d’ailleurs. Si la récession peut tout de même bouleverser le marché immobilier avec dans le pire des cas des locataires dans l’impossibilité de payer et un taux de vacance plus important, le phénomène devrait rester mesuré et surtout temporaire. Les SCPI pourraient ainsi continuer de représenter un placement fructueux sur le moyen-long terme.

Avec un rendement relativement élevé

De plus, à l’heure actuelle, les SCPI permettent de préserver le pouvoir d’achat des détenteurs de parts, qui est mis à mal depuis plusieurs mois maintenant. La performance de ces stars de la pierre-papier reste bien plus élevée que les placements à capital garantis. En effet, en investissant en SCPI de rendement, vous pouvez espérer un rendement annuel compris entre 4,5 % et 6 % (rendements constatés sur ces dernières années selon l’ASPIM), ce qui est bien supérieur aux performances proposées par celles du livret A ou du fonds euros de l’assurance-vie par exemple. Il est donc temps de penser à prendre un peu plus de risque pour doper le rendement de ses placements. En effet, les SCPI vous exposent en contrepartie d’un rendement potentiel plus intéressant à un risque de perte en capital.

Et des thématiques dans l’air du temps

Enfin, il est possible d’investir en SCPI sur des thématiques porteuses comme les SCPI spécialisées dans le secteur de la santé et détenant des cliniques, maternité, ou maisons de repos comme Pierval Santé par exemple. Mais d’autres thématiques en plein boom existent. On peut par exemple penser à la problématique du fameux « dernier kilomètre » rendu si importante par le développement du e-commerce et de la livraison à domicile ces dernières années qui s’est encore accéléré depuis les confinements. Certaines SCPI se sont spécialisées sur ce créneau en investissant dans des entrepôts et locaux d’activité situés en périphérie des grandes villes.

Les pensions sont là !

La loi PACTE prévoit le cantonnement obligatoire d’ici le 1er janvier 2023 des contrats retraite et offre ainsi un cadre réglementaire propice à la création des FRPS ou Fonds de Retraite Professionnelle Supplémentaire.

Pourquoi une multitude de créations de fonds de retraite en cette fin d’année 2022 ? Quelles différences majeures avec Solvency 2 ? Quel lien avec les contrats MADELIN, PER, PERP et autres contrats de retraite déjà existants ?

1. Au départ, une manière de contourner Solvency 2

L’entrée en vigueur de la réforme Solvency 2 en 2016 a complexifié la gestion des contrats de retraite supplémentaire pour les assureurs, imposant une exigence de fonds propres et un cadre réglementaire jugé contraignant et peu adapté aux engagements de long terme.

Jusqu’à la mise en place des Fonds de retraite professionnelle supplémentaire (Articles L381-1 à L385-10 du Code des Assurances), deux statuts co-existaient : Un dispositif IORP (Institutions for Occupational Retirement Provision) peu ou pas utilisé en France car il s’applique aux institutions de retraite professionnelle (IRP) donc concrètement à peu d’organismes étant donné que le régime général de retraite est géré par répartition. Et ensuite la réglementation Solvabilité II qui s’applique à la quasi-intégralité des assureurs.

Les nouveaux FRPS relèvent donc de la directive IORP. Ce sont des personnes morales de droit privé distinctes d’un organisme d’assurance. Leurs activités couvrent les engagements de retraite professionnelle supplémentaire et les activités qui en découlent, notamment les garanties complémentaires (en cas de décès, invalidité, incapacité).

2. Les FRPS relèvent de la Directive IORP

Le FRPS offre un cadre prudentiel adapté à la gestion des régimes de retraite professionnelle supplémentaire à long terme, avec des exigences en capital assouplies.

La directive IORP, qui réglemente les FRPS, est basée sur une approche en 3 piliers :

Pilier 1 : Les règles prudentielles sont moins contraignantes que sous Solvency 2 et sont plutôt similaires à Solvency 1, avec des stress-tests complémentaires sur le ratio de couverture. Le régulateur demande en complément de tester la solidité de la solvabilité du FRPS via l’application de test de résistance par rapport à un scénario central. Les tests de résistance représentent des scénarios détériorés et dont le but est de quantifier l’impact sur le bilan et ses éléments.

Pilier 2 : La gouvernance et à la gestion des risques. Il reprend celui de Solvency 2 avec quelques ajustements liés à la méthodologie d’évaluation de l’exigence minimale de solvabilité.

Pilier 3 : La production des reporting est similaire à Solvency 2 et adaptéé aux FRPS. Ainsi, les rapports qui doivent être fournis par ces fonds sont les suivants : un rapport ORSA, le RSR, les QRT trimestriels, un rapport sur la solvabilité et la situation financière dont le contenu sera adapté aux FRPS.

3. Une multitude de créations ces dernières semaines

La création d’un FRPS – donc soumis à la directive IROP et non Solvency 2 – doit passer par une procédure d’agrément par l’ACPR, qui permet de s’assurer notamment que les assurés ne seront pas lésés par le dispositif.

En parallèle, l’adoption de la loi PACTE le 22 mai 2019 prévoit le cantonnement obligatoire d’ici le 1er janvier 2023 des contrats retraite et offre ainsi un cadre réglementaire propice à la création des FRPS. Cependant, les contraintes opérationnelles de disponibilités des équipes pour effectuer les études actif-passif, reparamétrer les systèmes et constituer le dossier constituent un frein à l’entrée trop important pour beaucoup d’acteurs.

Aussi, à l’approche de la fin d’année, les demandes de constitution de FRPS se multiplient. Après l’UMR, Ageas France, SwissLife ou Generali ces derniers jours, c’est au tour de la mutuelle Garance, CNP assurances, Cardif de sauter le pas.

Dernier en date : le groupe AG2R La Mondiale qui vient d’obtenir l’obtention d’agrément FRPS pour l’entité La Mondiale Retraite Supplémentaire.

4. Quels sont les liens avec les contrats retraite type MADELIN ou PER ?

Un FRPS une personne morale qui relève de la directive « Fonds de pension » disposant de sa propre comptabilité et placée sous le contrôle de l’ACPR. Le périmètre des contrats pouvant y rentrer concernait initialement tous les régimes de retraite par capitalisation dans le cadre professionnel :

• Retraite Madelin et Madelin agricole

• Régimes collectifs à cotisations définies dits PER Entreprises (article 83) 

• Régimes collectifs à prestations définies (IFC, article 39)

Avec la Loi PACTE le périmètre du FRPS est élargi à d’autres contrats du type :

• PER 

• PERP

• La couverture de garanties complémentaires de type prévoyance

Pour les clients de ces contrats, hormis le transfert dans la nouvelle société créée, l’opération est neutre et les caractéristiques et garanties restent les mêmes. Toutefois la création d’un FRPS peut devenir un argument commercial pour les compagnies d’assurance et sera sans doute mis en avant par les acteurs pour vanter les avantages d’une gestion financière de long terme favorable aux actifs risqués (actions, immobilier, private equity, …). Il garantit une moindre volatilité de l’impact des marchés financiers sur la solvabilité et sollicite moins de fonds propres dans le cas d’une baisse des marchés.

Pour en savoir plus :

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006073984/LEGISCTA000006142905/#:~:text=Les%20fonds%20de%20retraite%20professionnelle,mentionn%C3%A9e%20%C3%A0%20l’article%20L.https://www.ag2rlamondiale.fr/nous-connaitre/toutes-nos-actualites/le-groupe-confirme-sa-position-d-acteur-de-reference-en-retraite-supplementaire-avec-l-obtention-d-agrements-frps

Article extrait de HARVES t GROUP ecrit par Mr Bay Jean Francois du 07102022

Pinel ce sera en 12/2024 ou 12/2023 ?

Immobilier de bureaux

Dans le cadre du projet de loi de Finances 2023, un amendement a été déposé, qui prévoit la fin du dispositif d’investissement locatif Pinel au 31 décembre 2023, au lieu du 31 décembre 2024. « Cet amendement va à l’encontre de la stabilité fiscale tant souhaitée par tous les acteurs économiques », s’agace Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers, via un communiqué.

Et l’intéressé de rappeler que « le dispositif actuel a été modifié il y a à peine un peu plus de six mois ». « Comment voulez-vous que nos entreprises s’organisent dans de telles conditions et que les Français conservent leur confiance dans le pouvoir politique ? », feint-il alors de s’interroger, toujours dans ce même communiqué.

Aux yeux de la FPI, cette initiative, « prise sans concertation avec les professionnels du secteur », regrette-t-elle, introduit « une insécurité fiscale préjudiciable au bon fonctionnement des entreprises qui ont besoin de stabilité ». Elle intervient au plus mauvais moment, selon elle : sur le premier trimestre 2022, le nombre de logements proposés à la vente a chuté de 15 % par rapport à 2021. Pour la FPI, si ce texte venait à être adopté, près de 60 000 logements destinés à être loués, sous plafonds de ressources et de loyers, ne verraient pas le jour.

« Faire disparaître prématurément le dispositif Pinel empêcherait, par effet collatéral, la réalisation des programmes prévus et donc les autres logements, tels les logements sociaux que nous produisons massivement et ceux destinés au parcours résidentiel des Français », ajoute encore la FPI.

« Le logement mérite mieux que de sombres tentatives de rabotage fiscal, dont les conséquences, non évaluées sur le plan économique et social, aggraveront le pouvoir d’habiter de nos concitoyens », conclut Pascal Boulanger.

A savoir que derrière, le systéme de commercialisation est difficile a gérer un pas en avant et deux pas en arrière…