LMNP : un statut rentable !
Principal atout du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), la déduction fiscale de vos charges et l’amortissement ! « Grâce à toutes ces déductions, je ne paie aucun impôt sur les loyers que je perçois avec mon appartement locatif. Et ce, depuis déjà 7 ans » explique Marie.R. Concrètement, comment ça marche ? Pour profiter du statut LMNP, vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ou rester inférieurs aux autres revenus de votre foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu. Au-delà, vous serez contraint de passer en statut de loueur en meublé professionnel (LMP).
Une fois cette condition de revenu respectée, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux :
- Le régime des bénéfices industriels et commerciaux (micro-BIC), qui se traduit par un abattement forfaitaire de 50% sur l’ensemble de vos revenus locatifs. Comprenez par-là que vous ne serez imposé que sur la moitié des revenus issus de votre investissement. Et que ces derniers seront imposés selon le barème progressif de l’impôt − comme c‘est le cas pour les revenus obtenus en tant que salarié.
- Le régime réel, qui vous permet de déduire de vos revenus locatifs la quasi-totalité de vos charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, travaux…). Mais aussi et surtout, de réaliser un amortissement de votre bien immobilier et de l’ensemble de son mobilier.
L’amortissement, une solution efficace pour réduire l’imposition sur vos loyers
L’administration fiscale part du principe qu’un bien immobilier s’use avec le temps et se déprécie. Pour compenser cette perte de valeur, elle offre la possibilité de comptabiliser cette usure comme une charge non décaissée. Votre bien ainsi que vos frais d’acte pourront de ce fait être amortis sur une durée comprise entre 25 et 40 ans. Le montant de l’amortissement sera alors compris entre 2,5 et 4% par an. L’amortissement de travaux éventuels pourra se faire entre 10 et 20 ans. Quant au mobilier, vous pourrez amortir entre 10 et 20% par an de sa valeur sur une période de 5 à 10 ans. Une manière efficace de réduire le revenu imposable de vos loyers, et donc de diminuer vos impôts et prélèvements sociaux. Attention, l’amortissement LMNP ne s’applique qu’aux biens meublés mis en location. Sont donc éligibles les résidences gérées avec services (résidences étudiantes et résidences seniors).
L’avis de l’investisseur
« J’ai investi dans une résidence gérée avec services dédiée aux seniors, précise Marie R. Comme j’ai acheté sur plan, tout est neuf et il n’y a pas encore eu d’importants travaux dans la résidence. Toutefois, il y a toujours des petites choses à améliorer, à entretenir pour justement éviter les trop gros travaux. C’est Réside Études − promoteur spécialisé en résidence gérée qui m’a aidé à choisir le bien − qui s’occupe de cela comme de tout le reste d’ailleurs ! Tous les frais et charges d’entretien sont directement déduits du loyer et je peux à mon tour déduire de mes impôts chaque centime (ou presque) engagé pour mon bien. Techniquement, les revenus que je perçois n’augmentent pas mon impôt sur le revenu et heureusement, car j’ai fait un prêt pour acheter ce bien. Le loyer permet d’autofinancer mon investissement et l’amortissement me permet d’optimiser au maximum mes revenus locatifs. Ce qui, selon les années, me permet même d’en profiter déjà un peu. J’ai 37 ans, et en investissant, je voulais me créer un patrimoine sans nuire à mon pouvoir d’achat actuel. L’investissement en résidence gérée sous le statut LMNP était la solution idéale ! Je ne m’occupe de rien, et sans vraiment m’en rendre compte mon bien locatif se rembourse. »
LMNP VS investissement locatif Pinel : quelles différences ?
En tant que futur investisseur, vous avez sûrement entendu parler du dispositif Pinel. Aux allures alléchantes, la location Pinel n’est toutefois pas adaptée à tous les profils d’investisseurs. Et pour cause, avec ce dispositif, vos avantages fiscaux dépendront directement du prix d’achat de votre bien et du nombre d’années pendant lesquelles vous allez vous engager à le mettre en location. Outre le fait qu’il doit être loué nu, le bien doit être situé dans des zones précises de France pour être éligible au dispositif. L’actuel Pinel prendra fin le 31 décembre 2022 et sera remplacé en 2023 et 2024 par un Pinel à taux réduit et un Pinel+, chacun soumis à différentes conditions. Quant à la réduction d’impôt (12, 18 ou 21%), elle dépendra toujours de la durée d’engagement de la location, mais aussi du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) de votre investissement. En 2023, seuls les biens classés au moins B (selon les normes RE2020) pourront prétendre à ce dispositif. Ils auront également l’obligation d’avoir un extérieur compris entre 3 et 9 m2 selon la surface de l’appartement. Des critères qui complexifient quelque peu l’investissement.
Pour bien choisir, gardez à l’esprit que si comme Marie R. vous souhaitez investir sans réelles difficultés et/ou contraintes dans un bien, mieux vaut se tourner vers l’investissement LMNP. Avec ce statut : aucune contrainte géographique ou de plafonnement des loyers et des revenus ! Grâce aux résidences gérées avec services, vous profiterez en prime d’une prise en charge totale de votre bien (entretien, sélection et renouvellement des locataires, vie quotidienne et prise en charge des petits travaux de la résidence dans laquelle se trouve votre logement, etc.). Dernier atout et non des moindres, l’investissement LMNP en résidence étudiante ou résidence seniors est une valeur sûre en matière de location. La raison ? Avec le vieillissement de la population française, les demandes de logements en résidence gérée avec services n’ont jamais été aussi élevées. Quant aux résidences étudiantes, elles conservent pour leur part un attrait indiscutable de par leur utilité !