PINEL, tout ce que l’on doit savoir !

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Tout sur le plafond des loyers Pinel : calculs, exemples, zones, impôt…

Merci à corrigestonimpot du 24 mars 2021 21 h 00 min par Thibault Diringer – Corrigetonimpothttps://googleads.g.doubleclick.net/pagead/ads?client=ca-pub-1044378478969578&output=html&h=90&slotname=9394817640&adk=1545909851&adf=621752784&pi=t.ma~as.9394817640&w=728&lmt=1617012628&psa=1&format=728×90&url=https%3A%2F%2Fwww.corrigetonimpot.fr%2Fimpot-plafond-pinel-loyer-calcul-exemple-2017%2F&flash=0&wgl=1&uach=WyJtYWNPUyIsIjExXzJfMyIsIng4NiIsIiIsIjg5LjAuNDM4OS45MCIsW11d&dt=1617017183466&bpp=14&bdt=227&idt=157&shv=r20210322&cbv=r20190131&ptt=9&saldr=aa&abxe=1&cookie=ID%3D9d885cf4134d4fef-228aa6f83da7005a%3AT%3D1617017064%3ART%3D1617017064%3AS%3DALNI_MZD8S6lMV3iPCm5Bu6fXyORdvbSug&correlator=3024218238168&frm=20&pv=2&ga_vid=639551163.1617017062&ga_sid=1617017184&ga_hid=71893578&ga_fc=0&u_tz=120&u_his=2&u_java=0&u_h=1080&u_w=1920&u_ah=1080&u_aw=1920&u_cd=24&u_nplug=3&u_nmime=4&adx=371&ady=533&biw=1920&bih=969&scr_x=0&scr_y=0&eid=21068083%2C44740079%2C44739387&oid=3&pvsid=4206372643379541&pem=242&ref=http%3A%2F%2Fwww.clubpatrimoine.com%2F&rx=0&eae=0&fc=640&brdim=0%2C0%2C0%2C0%2C1920%2C0%2C1920%2C1080%2C1920%2C969&vis=1&rsz=%7C%7CeE%7C&abl=CS&pfx=0&fu=8192&bc=31&ifi=1&uci=a!1&fsb=1&xpc=az6wwHAJti&p=https%3A//www.corrigetonimpot.fr&dtd=168

Si vous achetez un bien sous le dispositif Pinel dans le but de le louer, sachez que les loyers sont plafonnés. Cela veut dire que vous ne pourrez pas demander le loyer qui correspond au prix du marché, vous aurez un maximum à ne pas dépasser qui est souvent relativement faible. On fait le point sur ce plafond des loyers Pinel qui est très complexe : quels risques s’il n’est pas respecté, comment faire le calcul, que retenir pour la surface… On reprendra des exemples étapes par étapes avec un maximum de détails pour tout connaitre de ce point technique primordial. Le BOFIP (bulletin officiel des finances publiques) concerné est joint en fin d’article.

Sommaire

Le plafond des loyers PINEL : pourquoi et comment selon les zones ?

Afin que la location soit accessible aux plus modestes, le gouvernement impose aux biens Pinel un loyer plus faible que le marché. De fait, ils ont mis en place un plafonnement. Autant vous le dire tout de suite, inutile de chercher à tricher. Par exemple, si le plafond des loyers pour votre bien est de 500 € par mois, il est impossible de louer plus que 500 €. Vous risquez la requalification fiscale des réductions Pinel en cas de contrôle et ne pourrez de toute manière pas remplir la feuille d’impôt 2044EB qui sert à déclarer le Pinel la première année. Vous pouvez juste noter que le plafond concerne uniquement le loyer et non les charges. Vous avez la main sur les charges mais pas sur les loyers.

Pour déterminer le plafond des loyers, le calcul est complexe. Il va dépendre de deux variables : la zone où est située votre bien (a bis, a, b1, b2, c) et la surface. On va détailler ces deux notions qui sont grandement complexifiées par le fisc.

Loyers de votre Pinel : que retenir selon les zones (A bis, A, B1, B2 et C)?

Le gouvernement a délimité des zones géographiques. Selon le lieu de votre bien, vous achetez un Pinel qui est dans une zone Abis, A, B1, B2 ou C. Que ce soit Lyon, Toulouse, Marseille… chaque ville a des biens Pinel situés dans une des différentes zones. Informez-vous auprès de votre promoteur pour connaître la zone dans laquelle figure votre bien Pinel. Le fisc a déterminé un plafond des loyers par mètre carré selon la zone. Le plafond au m² est le suivant

Prix maximum du loyer Pinel en 2021 par mètre carré selon la zone

ZoneA bisAB1B2C
Prix au mètre carré17.55€13.04 €10.51 €9.13 €9.13 €

A priori, ça parait donc assez simple. Si mon bien fait 50 mètres carrés et qu’il est en zone B1, le calcul du plafond des loyers donne 50 * 10.51= 525 € par mois à ne pas dépasser. Hélas non !! C’était trop simple pour le fisc qui a décidé d’appliquer un coefficient multiplicateur en plus du tableau joint. Le calcul présenté n’est pas le bon…

Plafond des loyers Pinel 2021 : où le trouver?

Si vous commencez à louer votre bien en 2021, sachez que le barème évolue chaque année. Les chiffres en vigueur sont publiés au bulletin officiel que vous trouverez ici : BOFIP plafond loyer Pinel. C’est à l’alinéa 150 qu’on trouve le plafond pour l’année 2021. Le barème a été actualisé fin mars.

Plafond des loyers Pinel pour les baux conclus en 2021.

ZoneA bisAB1B2C
Prix au mètre carré17.55 €13.04 €10.51 €9.13 €9.13 €

Ce barème est mis à jour courant mars. Pour l’année 2022, il faudra utiliser le barème 2021 jusqu’en mars; date laquelle on aura alors le nouveau barème. Vous pouvez vérifier mes dires avec le texte joint ci-dessus.https://googleads.g.doubleclick.net/pagead/ads?client=ca-pub-1044378478969578&output=html&h=280&slotname=2799011826&adk=3481639318&adf=3931229779&pi=t.ma~as.2799011826&w=810&fwrn=4&fwrnh=100&lmt=1617012628&rafmt=1&psa=1&format=810×280&url=https%3A%2F%2Fwww.corrigetonimpot.fr%2Fimpot-plafond-pinel-loyer-calcul-exemple-2017%2F&flash=0&fwr=0&fwrattr=true&rpe=1&resp_fmts=3&wgl=1&uach=WyJtYWNPUyIsIjExXzJfMyIsIng4NiIsIiIsIjg5LjAuNDM4OS45MCIsW11d&dt=1617017183481&bpp=5&bdt=241&idt=258&shv=r20210322&cbv=r20190131&ptt=9&saldr=aa&abxe=1&cookie=ID%3D9d885cf4134d4fef-228aa6f83da7005a%3AT%3D1617017064%3ART%3D1617017064%3AS%3DALNI_MZD8S6lMV3iPCm5Bu6fXyORdvbSug&prev_fmts=728×90%2C0x0&nras=1&correlator=3024218238168&frm=20&pv=1&ga_vid=639551163.1617017062&ga_sid=1617017184&ga_hid=71893578&ga_fc=0&u_tz=120&u_his=2&u_java=0&u_h=1080&u_w=1920&u_ah=1080&u_aw=1920&u_cd=24&u_nplug=3&u_nmime=4&adx=371&ady=2269&biw=1920&bih=969&scr_x=0&scr_y=0&eid=21068083%2C44740079%2C44739387&oid=3&pvsid=4206372643379541&pem=242&ref=http%3A%2F%2Fwww.clubpatrimoine.com%2F&rx=0&eae=0&fc=896&brdim=0%2C0%2C0%2C0%2C1920%2C0%2C1920%2C1080%2C1920%2C969&vis=1&rsz=%7C%7CoeEbr%7C&abl=CS&pfx=0&fu=8320&bc=31&ifi=2&uci=a!2&btvi=1&fsb=1&xpc=WSdSeStMMc&p=https%3A//www.corrigetonimpot.fr&dtd=261

Comment calculer le coefficient multiplicateur pour trouver le loyer maximum possible sur mon Pinel ?

L’administration fiscale impose donc de retenir le prix au mètre carré présenté précédemment mais de lui appliquer un coefficient multiplicateur. Celui-ci est calculé ainsi :
0.7 + 19 / Surface

Exemple 

Mr CorrigeTonImpot a acheté un bien Pinel où la surface (notion détaillée ci-après) fait 50 mètres carrés en zone B1.

1) On calcule le coefficient : 0.7 + 19 / 50 = 1.08
2) On applique le coefficient au tableau précédent (10.51 € par mètre carré en zone B1) : 1.08 * 10.51*50 = 567.54€.

Les loyers de Mr CorrigeTonImpot devront être au maximum de 567 € par mois.

Attention à une précision primordiale, il faut que ce coefficient soit inférieur à 1.2 ; s’il dépasse, on retiendra 1.2. C’est indispensable de connaitre cette particularité si votre bien fait moins de 38 mètres carrés pour ne pas surestimer les loyers et éviter un redressement!

Exemple 

Mr CorrigeTonImpot loue un bien Pinel en zone B2 avec une surface retenue de 35 mètres carrés.

1) Il calcule le coefficient : 0.7+19 / 35 = 1.24
2) On retient seulement 1.2 et non 1.24 car le coefficient est plafonné à 1.2. On l’applique au tableau des zones (9.13 € par m² en zone B2) : 1.2 * 9.13 * 35 = 383 €.

Mr devra louer au maximum son bien à 383 € par mois. Si Mr CorrigeTonImpot n’avait pas pensé à cette particularité technique et appliqué le calcul habituel en retenant le coefficient calculé de 1.24, il obtenait un loyer maximum de 1.24 * 9.13 *35 = 396 €. Il était certain d’avoir un redressement fiscal avec annulation du Pinel.

Le calcul est complexe mais reste compréhensible une fois les exemples détaillés et l’exception du coefficient plafonné à 1.2 compris (soit les biens dont la surface est inférieure à 38 m²). Malheureusement, vous n’être pas au bout de vos peines. Le fisc continue à complexifier la chose avec la notion de « Surface ». Je l’ai surlignée dans ce paragraphe pour une bonne raison. La superficie exacte de votre bien Pinel ne sera pas équivalente à la surface retenue pour le calcul du plafond des loyers. Si votre bien fait 40 mètres carrés, ce ne sera pas forcément 40 qu’il faudra retenir et utiliser pour déterminer le plafond des loyers. Vous allez donc devoir prendre le temps d’identifier et de calculer la « surface » au sens du calcul des plafonds des loyers.

Que retenir pour trouver la Surface et pouvoir calculer le plafond des loyers Pinel?

Le fisc précise que la surface au sens du plafond des loyers s’entend de la surface habitable du logement à laquelle on peut ajouter la moitié de la surface annexe. La surface annexe est plafonnée à 8 mètres carrés. Il faut donc définir la notion de surface habitable et la notion de surface annexe.

La surface habitable est composée de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Sont exclus, la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements ainsi que les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

Les surfaces annexes comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs, les celliers intérieurs ou extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas. Les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré sont retenues dans une limite de 9m². Le fisc précise que la surface des annexes s’entend de la somme des surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m.

Une exception technique existe pour les parkings et garages, n’hésitez pas à me solliciter en commentaire si vous voulez la précision.

Vous avez maintenant toutes les clés en main pour trouver vos plafonds de loyer. Les étapes sont les suivantes :

1) Déterminer la surface (S) au sens des plafonds. Elle comprend la surface habitable + la moitié des surfaces annexes (plafonnée à 8 mètres carrés).
2) Calculer le coefficient : 0.7+19/S. On retient le résultat ou 1.2 si le résultat dépasse ce montant.
3) Calculer le plafond des loyers selon la zone via le tableau présenté.

Terminons avec un exemple concret complet qui prend en compte toutes les exceptions et vous guidera dans la façon de calculer.

Exemple : calcul du plafond des loyers Pinel pour les impôts.

Mr Corrigetonimpôt a acheté un studio Pinel en zone B1. La surface habitable fait 20 mètres carrés. Le studio comprend une cave de 10 mètres carrés ainsi qu’un balcon de 10 mètres carrés. Quel loyer maximum peut-on demander ?

1) Calculons la surface S au sens des loyers Pinel.

La surface habitable est de 20 m².
Les surfaces annexes sont de 10 + 10 = 20. Cependant, il faut garder la moitié des annexes : 20/2 = 10. Il se trouve que les annexes sont plafonnés à 8 m² retenus. Mr Corrigetonimpot ne peut retenir 10 m² en surface annexe, il retient donc le plafond soit 8 m².

La surface totale S au sens du plafond des loyers est de 20 + 8 = 28 m².

2) Calcul du coefficient multiplicateur.

Il est de 0.7+19 / S soit 0.7+19/28 = 1.37. N’oublions pas que le coefficient est plafonné à 1.2. Mr Corrigetonimpot doit donc retenir 1.2 dans ce cas et non 1.37.

Coefficient multiplicateur : 1.2

3) Calcul des loyers maximums possibles selon la zone :

En zone B1, il faut retenir un plafond de 10.51 par m². On applique le coefficient calculé et bien sur la surface retenue.

10.51* 28 * 1.2 = 353.13 €

Mr Corrigetonimpot peut louer son bien jusqu’à 353 € par mois. Au-delà, il ne pourra pas prétendre à la réduction d’impôt Pinel.

Le calcul du plafond des loyers est donc une notion technique qui est très importante. Mal calculée, vous risquez soit de perdre la réduction Pinel, soit d’avoir un manque à gagner en proposant un loyer trop faible. 

Textes en vigueur : BOI-IR-RICI-360-20-30-20170710 et suivants

Afin d’optimiser vos déclarations d’impôts Pinel, prenez le temps de vous renseigner sur les déclarations d’impôts! L’important est surtout de les remplir correctement pour minorer la fiscalité! Pour vous aider, j’ai créé ce livre qui vous accompagnera pas à pas et vous donnera toutes les astuces fiscales à connaître pour optimiser vos déclarations Pinel. Découvrez les bonnes questions à se poser : faut-il intégrer les charges dans la réduction d’impôt ou les déduire du foncier? comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt l’année du déblocage? où trouver les cases sur la déclaration en ligne ect…? Des réflexes à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettront plusieurs centaines d’euros d’économie.

Le recouvrement des loyers en SCPI n’aura pas ete pénalisé en 2020.

Alors que le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) s’est établi en moyenne à 4,18% en 2020, les SCPI auront su largement tenir le choc de la pandémie et ses conséquences économiques. Des bonnes performances permises notamment par le travail des gérants qui sont parvenus à encaisser l’essentiel des loyers contractuels l’an dernier.

Selon un sondage de Primaliance, le taux de recouvrement moyen des SCPI s’est élevé à 93% en 2020, finalement proche des 95% de 2019. Jérémy Schorr, directeur commercial de Primaliance rappelle à ce titre que « le gros enjeu de 2020 pour les propriétaires d’actifs immobiliers tertiaires aura été de récupérer les loyers auprès de leurs locataires ». Il ne faut pas oublier également que pour compenser le manque à gagner sur les loyers, certaines SCPI ont dû recourir à des reports à nouveau et prélever dans leurs réserves de plus-values.

Pour l’année en cours, à quoi s’attendre ? Compte tenu du contexte encore en cours, il existe un certain nombre d’incertitudes, mais les SCPI avec des actifs et locataires de qualité continuent d’encaisser les loyers à peu près normalement avec des perspectives d’un taux de recouvrement moyen autour des 90%.

Les coûts fixes pris en charge par une nouvelle aide de l’ETAT pour les entreprises>

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Cette nouvelle aide est complémentaire au fonds de solidarité. Elle prend la forme d’une prise en charge par l’Etat d’une partie des coûts fixes mensuels des entreprises. Un décret vient de fixer les conditions pour en bénéficier.

QUELLES ENTREPRISES POURRONT BÉNÉFICIER DE LA PRISE EN CHARGE DE LEURS COÛTS FIXES ?

La toute première condition pour bénéficier de cette aide est, déjà, que votre société soit éligible au fonds de solidarité.

Mais en plus, elle doit répondre aux conditions complémentaires suivantes :

  • avoir été créée au moins 2 ans avant le premier jour de la période pour laquelle l’aide est demandée. Ainsi, pour bénéficier de l’aide au titre de janvier 2021, il faut que votre société ait été créée avant le 1er janvier 2019 ;
  • justifier, pour le mois au titre duquel l’aide est demandée, d’une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50 %. A cet égard, la perte de chiffre d’affaires au titre d’un mois est égale à la différence entre, d’une part, le chiffre d’affaires constaté au cours du mois et, d’autre part, le chiffre d’affaires réalisé le même mois de l’année 2019. Toutefois, pour les entreprises créées après le 1er janvier 2019, le chiffre d’affaires de l’année 2019 est celui réalisé entre la date de création et le 31 décembre 2019, ramené sur un an.
  • avoir, au titre de la période pour laquelle l’aide est demandée, un EBE négatif (des explications sont données à  ce sujet dans le paragraphe ci-dessous relatif au montant des aides)  . 

Enfin, en plus de respecter ces conditions, votre société doit également appartenir à l’une ou à l’autre des deux catégories suivantes, l’une étant avec condition de chiffre d’affaires, l’autre sans :

Avec condition de chiffre d’affaires

Votre société se situe dans cette première catégorie éligible si elle peut justifier :

d’une part :

  • qu’elle a réalisé, pour au moins un des deux mois de la période pour laquelle l’aide est demandée, un chiffre d’affaires mensuel supérieur à 1 million d’euros ;
  • ou bien qu’elle a réalisé un chiffre d’affaires annuel 2019 supérieur à 12 millions d’euros (ou qu’elle fait partie d’un groupe dont le chiffre d’affaires annuel 2019 est supérieur à 12 millions d’euros) ;

d’autre part :

  • qu’elle a été interdite d’accueil du public de manière ininterrompue au cours d’au moins un mois calendaire de la période pour laquelle l’aide est demandée,
  • ou qu’elle exerce son activité principale dans le commerce de détail et qu’au moins un de ses magasins de vente est situé dans un centre commercial qui a fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public sans interruption pendant au moins un mois,
  • ou qu’elle exerce son activité principale dans l’un des secteurs S1 ou S1 bis (listes),
  • ou encore qu’elle est domiciliée dans une des communes situées dans une zone de montagne et dont la liste a été fixée par décret (voir la liste des communes concernées) et qu’elle y exerce son activité principale dans la location de biens immobiliers résidentiels ou dans le commerce de détail (à l’exception des automobiles et des motocycles).

Sans condition de chiffre d’affaires

Cette aide pourra également profiter, sans aucune condition de chiffre d’affaires cette fois-ci, mais sous réserve que les autres conditions ci-dessus soient également remplies, aux entreprises des secteurs suivants :

  • Restauration traditionnelle dans une commune située en zone de montagne
  • Hôtels et hébergements similaires dans une commune située en zone de montagne
  • Hébergements touristiques et autres hébergements de courte durée dans une commune située en zone de montagne
  • Gestion d’installations sportives couvertes et activité des centres de culture physique
  • Autres activités récréatives et de loisirs en salles couvertes
  • Gestion des jardins botaniques et zoologiques
  • Etablissements de thermalisme
  • Activités des parcs d’attractions et parcs à thèmes

QUELLE SERA LE MONTANT DE L’AIDE ?

Pour les entreprises de moins de 50 salariés, le dispositif est calibré pour couvrir 90 % de leur EBE négatif, dans la limite de 10 millions d’euros sur le premier semestre de l’année 2021.

A cet égard, l’EBE est calculé comme suit :EBE = Recettes + subventions (type aide du fonds de solidarité) – achats consommés – consommations en provenance de tiers – charges de personnel – impôts et taxes et versements assimilés.En pratique, cette formule revient à effectuer la somme de l’ensemble des écritures des postes comptable suivants pour la période concernée :
EBE = [compte 70 + compte 74 – compte 60 – compte 61 – compte 62 – compte 63 – compte 64]
Dans cette formule, le compte 70 correspond à l’ensemble des écritures présentes dans le grand livre de l’entreprise ou la balance générale pour la période concernée et imputées sur un compte commençant par 70. Les subventions d’exploitation comprennent notamment les aides perçues au titre du fonds de solidarité durant la période concernée.

Attention : une attestation d’un expert-comptable doit être jointe à la demande d’aide.

COMMENT BÉNÉFICIER DE L’AIDE ?

L’entrée en vigueur du dispositif est annoncée pour le 31 mars prochain.

A partir de cette date, les demandes d’aide pourront être déposée tous les deux mois, selon le calendrier suivant :

  • la demande d’aide au titre de janvier et février 2021 devra être déposée dans un délai de 15 jours après réception du fonds de solidarité au titre de février 2021 ;
  • celle au titre de mars et avril 2021 devra être déposée dans un délai de 15 jours après réception du fonds de solidarité au titre d’avril 2021 ;
  • celle au titre de mai et juin 2021 devra être déposée dans un délai de 15 jours après réception du fonds de solidarité au titre de juin 2021 ;

Attention : contrairement au fonds de solidarité, la demande d’aide ne devra pas être déposée à partir de votre espace particulier sur le site impots.gouv.fr, mais à partir de votre espace professionnel.Source : Décret n° 2020-310 du 24 mars 2021, J.O. du 25.