Achat immobilier sans credit pas de mention écrite obligatoire dans la promesse de vente notariée

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Extrait des éditions Lefevre Francis en date du 13/04/2021

En février 2014, un couple consent par acte authentique une promesse unilatérale de vente portant sur une maison d’habitation. Dans l’acte, les bénéficiaires renoncent à la condition suspensive d’obtention du prêt. N’ayant pu obtenir un prêt bancaire pour financer leur acquisition, ces derniers y renoncent en août 2014. Les vendeurs refusant de restituer l’indemnité d’immobilisation, les bénéficiaires les assignent en remboursement de celle-ci. La cour d’appel accueille leur demande.

Cassation. La Haute Juridiction rappelle tout d’abord que :

  • – l’acte reçu en la forme authentique par un notaire est, sauf dérogation expresse, dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi (C. civ. art. 1317-1 ancien ; désormais art. 1369, al. 3) ;
  • – une promesse unilatérale de vente acceptée doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l’aide d’un ou plusieurs prêts (C. consom. art. L 312-15 ancien ; désormais art. L 313-40). Dans l’hypothèse où il est indiqué que le prix sera payé sans l’aide d’un ou plusieurs prêts, cet acte doit porterde la main de l’acquéreur, une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que, s’il recourt néanmoins à un prêt, il ne pourra pas se prévaloir des dispositions légales protégeant les emprunteurs non-professionnels. Si la mention exigée manque ou n’est pas de la main de l’acquéreur et si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive de son obtention (C. consom. art. L 312-17 ancien ; désormais art. L 313-42).

Après avoir relevé que le législateur n’a prévu aucune disposition dérogeant expressément à l’ancien article 1317-1 du Code civil, les Hauts Magistrats en concluent que la formalité de la mention manuscrite de renonciation à la condition suspensive de prêt exigée par le Code de la consommation ne s’applique pas à la promesse de vente reçue en la forme authentique par un notaire.

À noter : 1. Depuis la loi du 28 mars 2011, l’acte authentique notarié est « dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi » (C. civ. art. 1317-1 ancien ; désormais art. 1369, al. 3). Il a ainsi été jugé que les mentions manuscrites requises pour informer la caution, personne physique, de la portée et de l’étendue de son engagement (C. consom. art. L 341-2 et L 341-3 anciens ; désormais art. L 314-15 et L 314-16) ne s’appliquaient pas aux cautionnements consentis par acte authentique (Cass. com. 14-6-2017 no 12-11.644 : RJDA 10/17 no 665).

2. Dans la présente affaire, la promesse de vente portait la mention dactylographiée suivante : « le bénéficiaire déclare renoncer à la condition suspensive de la loi Scrivener, disposant des moyens financiers nécessaires pour le paiement du prix. Si contrairement à cette déclaration, il avait néanmoins recours à un tel prêt, il reconnaît avoir été informé qu’il ne pourrait, en aucun cas, se prévaloir des dispositions de ladite loi et notamment de la condition suspensive prévue aux articles L 312-1 à L 312-36 ». Pour accueillir la demande de restitution des bénéficiaires, la cour d’appel avait considéré que les bénéficiaires de la promesse n’ayant pas apposé de leur main la mention prévue à l’article L 312-17 sur la promesse de vente, il ne pouvait pas être dérogé aux dispositions du Code de la consommation qui relèvent de l’ordre public de protection et qu’il importait peu que la promesse unilatérale de vente ait été conclue par un acte notarié. L’arrêt est logiquement cassé : le législateur n’a prévu aucune exception à la dispense de mention manuscrite exigée par la loi dans les actes notariés. En pratique, seules les promesses unilatérales de vente passées par acte sous signature privée doivent contenir la mention manuscrite requise par le Code de la consommation. Cette décision a été rendue sous l’empire des anciens articles 1317-1 du Code civil et L 312-15 et L 312-17 du Code de la consommation mais est transposable en raison de la similitude des textes (C. civ. art 1369 al. 3 ; C. consom. art. L 313-40 et L 313-42).

3. La dispense de mention manuscrite ne dispense pas le notaire de son devoir d’information. Le notaire doit pouvoir établir que le client a signé l’acte en parfaite conscience de l’étendue de son engagement. Il peut, par exemple, faire déclarer verbalement au client la teneur de la mention manuscrite et rapporter cette déclaration dans l’acte.

Olivier DESUMEUR

Des recommandations pour les produits financiers pour nos seniors. Une publication de l’AMF et de l’ACPR

ACPR

Pour les régulateurs, les conseillers financiers doivent être sensibilisés pour faire face à leurs clients vulnérables. Les établissements financiers doivent aussi renforcer leur vigilance pour limiter les risques de commercialisation inadaptée.

Pour éviter ce problème, ils pourraient faire appel à des personnels formés à ce type de relation, des référents et des guides pour orienter les conseillers financiers, estime le rapport de synthèse publié conjointement par l’ACPR et l’AMF. Ce rapport fait suite à un travail lancé en 2018 relatif à la problématique de la commercialisation des produits financiers destinés aux personnes âgées vulnérables. Ce travail aura regroupé les échanges d’une trentaine d’acteurs divers (établissements bancaires, organismes d’assurance, intermédiaires financiers…). 

L’ACPR et l’AMF invitent donc dès à présent les professionnels du secteur à se saisir de cette réflexion, et à présenter dès 2022 des avancées sur cette question pour sensibiliser et former des conseillers à ces questions de vulnérabilités des seniors.

Elles viennent d’arriver les dates limite pour déclarer votre impôt sur le revenu 2021.

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Jusqu’à quand pourrez-vous déclarer vos revenus de 2020 ? Le fisc vient d’annoncer les dates butoirs à respecter pour agir en temps et en heure. Le délai à respecter pour éviter une amende dépend de votre mode de déclaration, et de votre département.

C’est l’information principale à connaître pour déclarer vos revenus dans les temps. L’administration fiscale a dévoilé les délais de déclaration pour la campagne de l’impôt sur le revenu 2021. Dans sa brochure pratique qui vient d’être mise en ligne, la Direction générale des finances publiques (DGFiP) précise les dates limites à respecter cette année pour les contribuables, et ce, qu’ils signent leur formulaire en ligne sur impots.gouv.fr ou qu’ils remplissent le document au format papier. Pour les internautes, le calendrier est plus ou moins serré selon votre département, la France étant comme chaque année découpée en trois parties.

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Si vous déclarez en ligne, votre “deadline” est arrêtée au :

  • 26 mai 2021 si votre département est compris entre le 01 (Ain) et le 19 (Corrèze) ;
  • 1er juin 2021 pour les départements allant de 20 (Corse) à 54 (Meurthe-et-Moselle) ;
  • 8 juin pour les autres départements, soit du 55 (Meuse) à 976 (Mayotte).

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Ces délais sont sensiblement identiques à ceux octroyés en 2020 puisque ceux-ci s’échelonnaient du 4 au 11 juin.

En revanche, votre timing sera beaucoup plus court si vous remplissez le formulaire papier. “Le délai de souscription de la déclaration d’ensemble des revenus expire le 20 mai 2021 à minuit”, précise le fisc dans sa brochure. Ce, quel que soit donc votre département. L’an passé, ce dernier courait jusqu’au 12 juin à minuit, suite à un décalage pour tenir compte de la crise sanitaire. Rien de tel, donc, cette année pour les adeptes de la déclaration classique.

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Déclarez dans les temps pour éviter l’amende

Vous devez, pour rappel, impérativement respecter ce calendrier. Dans le cas contraire, vous encourez une amende de 10% du montant de votre impôt, voire de 20% si vous déposez (ou signez en ligne) votre déclaration dans les 30 jours suivant une mise en demeure. La douloureuse peut même atteindre 40% si vous agissez après ce délai suite à une relance du fisc.

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A noter enfin que la date de début de déclaration n’a pas toujours pas été communiquée par la DGFiP. Contactée par Capital, elle précise toutefois que la conférence de lancement de la campagne déclarative, tenue par le Premier ministre Jean Castex, doit avoir lieu au cours de la “première quinzaine d’avril”. Les premiers envois de courriers devraient donc débuter à cette période, les services de déclaration en ligne devant également ouvrir d’ici la mi-avril.